Reducción de los impuestos sobre las ganancias de capital en una propiedad alquilada

Ser propietario de una vivienda de alquiler puede ayudarle a aumentar su patrimonio a largo plazo y a diversificar sus flujos de ingresos. Recibir ingresos regulares por alquiler puede ayudar a complementar los retiros que podría hacer de un 401(k) o una cuenta de jubilación individual (IRA) en la jubilación o darle un colchón extra además de sus cheques regulares si todavía está trabajando. Pero los ingresos por alquileres no son dinero libre de impuestos; usted tiene que pagar los impuestos del IRS sobre los ingresos que gana. El impuesto sobre las ganancias de capital también puede aplicarse cuando se vende una propiedad de alquiler. Si tiene preguntas sobre los impuestos relacionados con sus inversiones inmobiliarias, un asesor financiero puede ayudarle.

Cómo se gravan los bienes de alquiler

Hay dos dimensiones en el panorama fiscal cuando se habla de propiedades de alquiler. En primer lugar, está el impuesto que usted paga sobre los ingresos por alquiler que se le pagan. Y en segundo lugar, están los impuestos que podría pagar si vendiera una propiedad de alquiler con beneficios.

En cuanto a los impuestos sobre los ingresos por alquiler, están sujetos al mismo tratamiento que cualquier ingreso que pueda tener por su trabajo o por su trabajo secundario. En otras palabras, los ingresos por alquileres se gravan como ingresos ordinarios, según el nivel impositivo habitual del año. La buena noticia es que puedes reducir lo que debes en impuestos sobre los ingresos por alquiler solicitando deducciones por depreciación y gastos de alquiler, como el mantenimiento, la conservación y las reparaciones.

Cuando venda una propiedad de alquiler, es posible que deba pagar el impuesto sobre las ganancias de capital por la venta. El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica generalmente cuando se vende una inversión o un activo por más de lo que se pagó por él. El tipo impositivo de las plusvalías a corto plazo es el mismo que el de su impuesto sobre la renta normal y se aplica a las inversiones que mantiene durante menos de un año. Por lo tanto, para 2021, el máximo que podría pagar por las ganancias de capital a corto plazo sobre los bienes de alquiler es el 37%.

La siguiente tabla desglosa los tipos impositivos de 2021 sobre las plusvalías a corto plazo según el estado civil:

2021 Tipos impositivos de las ganancias de capital a corto plazo
Tasa Declarantes únicos Parejas casadas que declaran conjuntamente Jefe de familia
10% Hasta 9.950 dólares Hasta 19.900 dólares Hasta 14.200 dólares
12% 9.951 dólares a 40.525 dólares De 19.901 a 81.050 dólares De 14.201 a 54.200 dólares
22% De 40.526 a 86.375 dólares De 81.051 a 172.750 dólares De 54.201 a 86.350 dólares
24% de 86.376 dólares a 164.925 dólares De 172.751 dólares a 329.850 dólares De $86.351 a $164.900
32% De 164.926 dólares a 209.425 dólares De $329,851 a $418,850 De 164.901 dólares a 209.400 dólares
35% 209.426 dólares a 523.600 dólares De 418.851 dólares a 628.300 dólares 209.401 dólares a 523.600 dólares
37% 523.601 dólares o más 628.301 $ o más 523.601 dólares o más

Los tipos impositivos de las plusvalías a largo plazo están fijados en el 0%, el 15% y el 20%, en función de sus ingresos. Estos tipos se aplican a las propiedades mantenidas durante más de un año. Si posee una propiedad de alquiler como inversión año tras año, es más probable que tenga que lidiar con la tasa de impuesto sobre las ganancias de capital a largo plazo. Si está interesado en minimizar el impuesto sobre las plusvalías de los inmuebles de alquiler o evitarlo por completo, tiene tres posibilidades.

Como referencia, esta tabla desglosa las tasas de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo de 2021 por estado de declaración:

2021 Tipos impositivos federales sobre las ganancias de capital a largo plazo
Tasa Soltero Casado que presenta una declaración conjunta Casado que declara por separado Jefe de familia
0% $0 – $40,400 $0 – $80,800 $0 – $40,400 $0 – $54,100
15% $40,401 – $445,850 $80,801 – $501,600 $40,401 – $250,800 $54,101 – $473,750
20% $445,851+ $501,601+ $250,801+ $473,051+

Utilizar la cosecha de pérdidas

La recolección de pérdidas fiscales es una estrategia que le permite equilibrar las ganancias de capital con las pérdidas de capital para minimizar la responsabilidad fiscal. Por lo tanto, si su propiedad de alquiler se ha revalorizado significativamente desde que la compró, pero su cartera de acciones se ha hundido, podría vender esas acciones con pérdidas para compensar las ganancias de capital.

Esencialmente, esto podría reducir su factura de impuestos sobre las ganancias de capital a cero si tiene suficientes pérdidas de inversión para cancelar las ganancias. Esta estrategia asume, por supuesto, que algunas de sus otras inversiones no se desempeñaron tan bien durante el año anterior.

Si toda su cartera tuvo un buen rendimiento durante el año pasado, puede que tenga que considerar otras formas de reducir sus impuestos que la cosecha de pérdidas. O puede que no produzca un beneficio suficiente para compensar todas las ganancias de capital de la venta de una propiedad de alquiler.

Utilice un intercambio 1031

El artículo 1031 del Código de Rentas Internas le permite aplazar el pago del impuesto sobre las plusvalías de las propiedades de alquiler si utiliza los ingresos de la venta para comprar otra inversión. No se evita el pago de impuestos sobre las plusvalías, sino que se aplaza hasta que se venda el inmueble de sustitución. Hay algunas reglas que hay que conocer sobre los intercambios de la Sección 1031. En primer lugar, se trata de un intercambio en especie, lo que significa que la propiedad de alquiler que usted compra debe ser el mismo tipo de propiedad que la que vendió. La buena noticia es que el IRS permite cierta flexibilidad en la definición de especie similar. Así, por ejemplo, si es propietario de un dúplex y decide venderlo, utilice los ingresos para comprar una vivienda unifamiliar de alquiler que podría seguir cumpliendo los criterios para un intercambio 1031.

También hay que tener en cuenta los plazos de ejecución de un intercambio 1031. Si desea utilizar esta estrategia para evitar el impuesto sobre las plusvalías de un inmueble alquilado, debe tener una posible propiedad de sustitución en un plazo de 45 días. El cierre de la nueva propiedad debe realizarse en un plazo de 180 días. Si no cumple esos plazos, deberá pagar el impuesto sobre las plusvalías por la venta de su propiedad de alquiler original.

Una vez más, un intercambio 1031 no le libra de pagar el impuesto sobre las ganancias de capital en la propiedad de alquiler. Pero podría ganar tiempo para pagar esos impuestos adeudados si está interesado en cambiar su propiedad de alquiler por una nueva.

Convertir una propiedad de alquiler en una residencia principal

Una de las ventajas de ser propietario de una vivienda es que el IRS ofrece una importante reducción de impuestos si vende con beneficios. Los declarantes solteros pueden excluir de la tributación hasta 250.000 dólares en ganancias por la venta de una vivienda principal. Esa cantidad se duplica hasta los 500.000 dólares para las parejas casadas que presentan una declaración conjunta.

Si le gusta su propiedad de alquiler lo suficiente como para vivir en ella, puede convertirla en una residencia principal para evitar el impuesto sobre las ganancias de capital. Sin embargo, hay algunas reglas que el IRS hace cumplir. Tiene que ser propietario de la vivienda durante al menos cinco años. Y tienes que vivir en ella durante al menos dos de los cinco años antes de venderla.

Esto podría ser algo a considerar si ya no está interesado en poseer una propiedad de alquiler para obtener ingresos o le gustaría mudarse de su casa actual al alquiler.

Conclusión

El impuesto sobre las plusvalías de las propiedades en alquiler puede acumularse rápidamente si consigue vender una propiedad de su propiedad con un gran beneficio. Estar atento a las condiciones del mercado inmobiliario y revisar su situación financiera general puede ayudarle a determinar si es el momento adecuado para vender para minimizar los impuestos. Por ejemplo, si sus ingresos ordinarios han disminuido durante el año, la venta de una propiedad de alquiler con una ganancia de capital puede no ser tan gravosa si se encuentra en una categoría impositiva más baja. Hablar con un asesor financiero puede ayudarle a encontrar la mejor manera de gestionar el impuesto sobre las plusvalías.

Consejos sobre impuestos

  • Encontrar un asesor financiero cualificado no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo le pone en contacto con hasta tres asesores financieros de su zona, y usted puede entrevistar a sus asesores sin coste alguno para decidir cuál es el más adecuado para usted. Si está preparado para encontrar un asesor que le ayude a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ya.
  • La cosecha de pérdidas fiscales no se limita a las propiedades en alquiler. También puede utilizar las pérdidas en acciones para compensar las ganancias en acciones, por ejemplo. Sin embargo, hay que tener en cuenta la regla del lavado de activos del IRS. Esta norma especifica que no se puede vender una acción con pérdidas y luego sustituirla por otra sustancialmente similar en los 30 días anteriores o posteriores a la venta.

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