La compra de una vivienda requiere tanto cuidado como cualquier otra inversión importante. Si ser un comprador de vivienda por primera vez es parte de su sueño americano, es importante elegir una casa que se ajuste a su presupuesto en base a sus ahorros al mismo tiempo que satisfaga sus otras necesidades de estilo de vida. Los compradores de vivienda por primera vez pueden encontrar el proceso de compra especialmente desalentador, pero hay muchos programas para ayudar a hacerlo más fácil. Y la ubicación, por supuesto, es un factor crucial. Las condiciones del mercado local, como la estabilidad del mercado de la vivienda, a veces pueden marcar la diferencia. Para ayudarte a tener una mejor idea de dónde empezar a buscar, nuestro equipo ha creado esta lista de las mejores ciudades para quienes compran una vivienda por primera vez.
Para encontrar a los mejores contendientes, analizamos los datos para encontrar las mejores ciudades para los compradores de vivienda por primera vez. Hemos analizado específicamente los datos de siete factores: el número de prestamistas aprobados por el HUD, los ratios de financiación de préstamos, el precio medio por pie cuadrado, la asequibilidad de la vivienda, la estabilidad de los propietarios, la volatilidad del precio de la vivienda y el número de trimestres negativos en los últimos seis años. Puede obtener más información sobre nuestras fuentes de datos y sobre cómo elaboramos las clasificaciones finales leyendo la sección de Datos y Metodología que aparece a continuación.
Resultados clave
- La costa oeste y el noreste luchan. La ciudad mejor clasificada en un estado de la Costa Oeste es Fresno, con un 28. Siete de las 10 ciudades más bajas del estudio están en California. Del mismo modo, el noreste solo tiene dos ciudades en el top 25. Una razón para esto puede ser simplemente que las ciudades de la costa oeste y del noreste tienden a tener un costo de vida más alto que las ciudades del centro del país.
- Texas sigue siendo caliente para los compradores de vivienda por primera vez. El Estado de la Estrella Solitaria siempre sale bien parado en nuestras clasificaciones, y este año no es diferente. Tres ciudades de Texas se encuentran entre las 10 primeras, y dos de ellas están entre las tres primeras.
- Los mercados volátiles se hunden hasta el fondo. Si bien las ciudades más importantes obtienen mejores resultados en múltiples parámetros, las ciudades que ocupan los 10 primeros puestos son relativamente mejores que las ciudades que ocupan los 10 últimos puestos en términos de volatilidad del mercado.
Este es el quinto estudio anual de nuestro equipo sobre las mejores ciudades para los compradores de vivienda por primera vez. Lea la versión de 2018 aquí.
1. Fort Worth, TX
Fort Worth, Texas, subió 10 puestos desde la lista del año pasado para reclamar el título de mejor ciudad para los compradores de vivienda por primera vez en 2019. La ciudad del centro-norte de Texas ocupa el primer lugar general en la métrica de trimestres negativos, con nuestros datos mostrando que la ciudad ha tenido cero trimestres negativos interanuales entre 2013 y 2018.
Fort Worth también se sitúa en el top 20 de nuestro estudio en las métricas de ratio de asequibilidad, estabilidad de los propietarios, volatilidad del mercado y valor por pie cuadrado.
2. Oklahoma City, OK
Este es el tercer año consecutivo en que Oklahoma City ocupa el segundo puesto de la lista. Oklahoma City se sitúa mejor que cualquier otra de las 10 primeras ciudades en la métrica del valor por pie cuadrado. Tiene el quinto precio más bajo por pie cuadrado, con 83 dólares.25.
Oklahoma City también tiene el nivel más bajo de volatilidad del mercado de todas las ciudades del top 10. La volatilidad del mercado se situó en el 0.Un 70% desde 2013 hasta 2018.
3. Arlington, TX
Otra ciudad de Texas, Arlington, ocupa el tercer lugar entre las mejores ciudades para quienes compran su primera vivienda. Saltando desde el puesto 14 del año pasado, Arlington ha tenido cero trimestres negativos año tras año entre el primer trimestre de 2013 y el último trimestre de 2018. Empata con Fort Worth y varias otras ciudades en el primer puesto de esta métrica.
Arlington también está empatada con Fort Worth en el 10º lugar de asequibilidad. Nuestros datos indican que Arlington tiene una relación de ingresos a costos de vivienda de cinco años de 4.92. En el lado negativo, tiene el menor número de prestamistas hipotecarios aprobados por el HUD – 27 – de cualquier ciudad del top-10.
4. Cincinnati, OH
Cincinnati, Ohio, ofrece tanto asequibilidad de la vivienda como un bajo precio medio por pie cuadrado, ocupando el noveno lugar en ambas métricas. La ciudad tiene una relación entre ingresos y costos de vivienda de cinco años de aproximadamente 5.01 y un valor medio por pie cuadrado de 94 dólares.08.
Cincinnati también se encuentra entre las 10 primeras en cuanto a la tasa de financiación de préstamos. Se estima que aquí se financia el 78% de las solicitudes de préstamos hipotecarios convencionales.
5. Omaha, NE
A diferencia de las cuatro ciudades anteriores, Omaha, Nebraska, en realidad bajó un par de puestos en la lista de este año. La ciudad ha tenido tres trimestres negativos interanuales entre 2013 y 2018. También tiene un mayor valor medio por pie cuadrado – 124 dólares.08 – que otras siete ciudades del top 10.
Sin embargo, sigue siendo fuerte en una serie de métricas. En Omaha, un impresionante 82% de las solicitudes de préstamos hipotecarios convencionales se financian, lo que sitúa a la ciudad en el segundo lugar de la clasificación general para esa métrica. También tiene una puntuación de top 10 para la estabilidad de los propietarios de viviendas.
6. Dallas, TX
Dallas, que apareció en el puesto 10 el año pasado, es la tercera ciudad de Texas que entra en nuestro top 10 para 2019. La ciudad destaca por el número de prestamistas hipotecarios aprobados por el HUD allí. Ocupa el segundo lugar general en esta métrica, con un total de 201 prestamistas hipotecarios. Además, Dallas ha tenido cero trimestres negativos interanuales entre 2013 y 2018, empatando el primer puesto en esta métrica.
Dallas sí tiene la tasa de financiación de préstamos más baja de nuestro top 10, con solo el 70% de las solicitudes de préstamos hipotecarios convencionales allí financiadas. También tiene el mayor valor por pie cuadrado de cualquier ciudad en nuestro top 10, con 137 dólares.75.
7. Columbus, OH
En una prueba más de que Ohio se está volviendo cada vez más hospitalario para los compradores de vivienda por primera vez, Columbus es la segunda ciudad del Estado de Buckeye que se mueve en el top 10 después de ni siquiera entrar en el top 25 en 2018. Al igual que varias otras ciudades en nuestro top 10, Columbus ha tenido cero trimestres negativos de un año a otro entre 2013 y 2018, que es una puntuación máxima.
La ciudad también tiene una puntuación de top-20 para la tasa de financiación de préstamos, con el 76% de las solicitudes de préstamos hipotecarios convencionales financiados.
8. Tucson, AZ (empate)
Tucson, Arizona aterrizó en el octavo lugar este año también después de ni siquiera entrar en el top 25 el año pasado. Ha tenido cero trimestres negativos interanuales entre 2013 y 2018, lo que la empata en el primer puesto de esta métrica con varias otras ciudades. Tucson también tiene una puntuación entre las 20 mejores para la tasa de asequibilidad de la vivienda.
Un factor que podría haber impedido que Tucson ocupara un lugar más alto este año es su puntuación en el índice de estabilidad de los propietarios de viviendas, que es inferior a la de cualquier otra ciudad de nuestro top 10.
8. Raleigh, NC (empate)
Raleigh, Carolina del Norte, saltó nueve puestos este año y ahora empata con Tucson. La capital de Carolina del Norte cuenta con puntuaciones entre las 20 mejores en dos métricas, la tasa de financiación de préstamos y la volatilidad del mercado. De todos los préstamos hipotecarios convencionales de la ciudad, se financia el 76%. La volatilidad del mercado de Raleigh, o su desviación estándar de las variaciones anuales del precio de la vivienda entre 2013 y 2018, es de 0.90%.
La ciudad solo ha tenido un trimestre de crecimiento negativo en el valor de las viviendas entre 2013 y 2018.
10. Pittsburgh, PA
Nuestra lista de los 10 mejores lugares para los compradores de vivienda por primera vez concluye con Pittsburgh, Pensilvania, que fue nuestra ciudad mejor clasificada el año pasado. Donde Pittsburgh se queda especialmente por detrás del resto de los 10 primeros es en su clasificación por el número de trimestres negativos. La ciudad del acero ha tenido cuatro trimestres negativos interanuales entre 2013 y 2018. Sin embargo, compensa este retraso con su tercer puesto en la métrica de la tasa de financiación de préstamos. Alrededor del 81% de los préstamos hipotecarios convencionales se financian aquí. La ciudad también se encuentra entre las 10 primeras en las métricas de ratio de asequibilidad e índice de estabilidad de los propietarios de viviendas.
Datos y metodología
Para determinar las mejores ciudades del país para los compradores de vivienda por primera vez, Nuestro equipo analizó los datos de cada U.S. ciudad con una población de más de 300.000 habitantes. Eso nos dejó con 66 ciudades, y las comparamos a través de las siguientes siete métricas:
- Prestamistas hipotecarios. Observamos el número total de prestamistas hipotecarios aprobados por el HUD en cada ciudad. Estos datos provienen del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano.
- Valor por pie cuadrado. Para la mayoría de las ciudades, hemos calculado el valor medio utilizando los datos de 2018 de Zillow. Para las ciudades de las que no teníamos datos, hemos calculado la media utilizando los datos del condado de 2018.
- Tasa de financiación de préstamos. Este es el número de préstamos hipotecarios convencionales originados en 2016 como porcentaje de las solicitudes de préstamos hipotecarios convencionales. Los datos provienen de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
- Ratio de asequibilidad. Esta es la relación entre la renta media de los hogares y el coste medio de la vivienda (en los primeros cinco años de propiedad). Incluye los impuestos sobre la propiedad, los gastos de cierre y el seguro de la vivienda. Los datos proceden de la U.S. Encuesta sobre la Comunidad Americana de la Oficina del Censo, sitios web del gobierno y la Asociación Nacional de Comisionados de Seguros.
- Volatilidad del mercado. Observamos la desviación estándar de las variaciones anuales trimestrales del precio de la vivienda desde el primer trimestre de 2013 hasta el cuarto trimestre de 2018. Los datos proceden del Índice de Precios de la Vivienda de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda.
- Trimestres negativos. Este es el número de trimestres que comienzan con el primer trimestre de 2013 y terminan con el último trimestre de 2018 en el que los precios de la vivienda cayeron sobre una base interanual. Los datos proceden del Índice de Precios de la Vivienda de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda.
- Índice de estabilidad de los propietarios de viviendas. Este estudio mide la estabilidad de los propietarios de viviendas, analizando el número de años que permanecen en ellas y el número de propietarios con patrimonio neto negativo. Esta métrica proviene del análisis de nuestro equipo de los mercados inmobiliarios más saludables. Los cálculos se basan en datos de Zillow y de la U.S. Encuesta sobre la Comunidad Americana de la Oficina del Censo.
Para crear nuestra clasificación final, empezamos por clasificar cada ciudad en cada métrica. A continuación, encontramos la clasificación media de cada ciudad, dando la misma importancia a cada métrica. Hemos utilizado estas clasificaciones medias para crear nuestras puntuaciones finales. La ciudad con la mejor clasificación media recibió una puntuación de 100. La ciudad con la peor clasificación media recibió una puntuación de 0.
Consejos para quienes compran una vivienda por primera vez
- Empezar pronto. Tendrá que hacer un pago inicial para comprar una casa. En un mundo ideal, puedes hacer un pago inicial de al menos el 20%. Pero incluso si no es tanto, asegúrate de poner la mayor cantidad posible, porque cuanto más alta sea esa suma global, menos gastarás en intereses. Para ahorrar lo suficiente para el pago inicial, recuerde que cuanto antes, mejor. Los efectos del interés compuesto significan que empezar a ahorrar dinero antes tendrá un gran impacto en la cantidad que tienes.
- Prevea los gastos adicionales. Los propietarios de primera vivienda suelen sorprenderse de los gastos que tienen fuera de la hipoteca. Los impuestos locales sobre la propiedad pueden suponer más de 1.000 dólares al año, dependiendo del lugar en el que vivas. También hay costes adicionales, como el seguro de la vivienda y las cuotas de los condominios. Cuando busque una vivienda, asegúrese de tener en cuenta estos gastos.
- No gastes de más. Establezca un presupuesto cuando empiece a buscar una vivienda y no lo sobrepase. A veces es tentador pagar un poco más para conseguir la casa de tus sueños, pero no vale la pena los años de lucha que seguirán mientras intentas pagar las facturas más grandes. Lo último que quieres es tener que vender una casa porque no puedes hacer frente a los pagos.
- Obtenga la opinión de un experto. Comprar una casa es una gran decisión. Para ayudarle a elegir la casa adecuada y a planificar sus finanzas después de la compra, considere la posibilidad de hablar con un asesor financiero que pueda ayudarle a revisar toda su situación financiera. Este profesional está formado en múltiples áreas de las finanzas, lo que significa que también puede ayudar con algo más que a encontrar una hipoteca asequible. Por ejemplo, un asesor financiero puede ayudarle a planificar su jubilación, a ahorrar para los gastos de educación de un ser querido, a redactar un plan de sucesión o a crear un presupuesto al formar una familia. Para encontrar un asesor, le recomendamos esta herramienta gratuita de búsqueda. Reducirá su búsqueda de miles de asesores a un máximo de tres en su zona que satisfagan sus necesidades.
Becca Stanek, CEPF® contribuyó con información adicional.
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