Los precios de las viviendas casi se han duplicado en los últimos 10 años – y eso podría significar que usted debe algunos impuestos serios si usted está vendiendo su casa. Tras tocar fondo en torno a los 259.000 dólares en 2011, el precio medio de venta de una vivienda ha marchado de forma constante al alza hasta superar los 453.000 dólares en el momento de redactar este artículo. Como muchas tendencias, la pandemia puede haber acelerado esto, pero los precios de la vivienda ya llevaban años subiendo. Esto ha sido una gran noticia para los propietarios que buscan vender. Pueden ganar mucho dinero.
Desafortunadamente, con el dinero real vienen los impuestos reales. Si vendes un inmueble con beneficios deberás impuestos sobre las plusvalías del dinero. Por desgracia, a diferencia de los impuestos retenidos de los salarios, Hacienda no se queda con ese dinero por adelantado. Tendrá que calcularlo y cortar un cheque. Sin embargo, hay formas de hacer que eso duela menos. Si quiere ayuda para minimizar su factura fiscal por la venta de una casa, considere la posibilidad de trabajar con un asesor financiero.
¿Qué son los impuestos sobre la plusvalía de los bienes inmuebles??
El impuesto sobre las plusvalías grava los beneficios que se obtienen al vender una inversión. Esto se aplica a la mayor parte del dinero que se obtiene mediante la compra y venta de activos como acciones, bonos e incluso bienes inmuebles (como la casa). En el caso de los bienes inmuebles, usted calcularía sus beneficios imponibles como
Precio por el que vendiste la vivienda – Precio que pagaste para comprarla = Ganancias imponibles
Así, por ejemplo, supongamos que compró su casa por 260.000 dólares hace diez años. La vendes hoy por 450.000 dólares. Deberá pagar impuestos sobre las plusvalías de 190.000 dólares (la diferencia entre el precio de compra y el de venta).
Las ganancias de capital a largo plazo -es decir, las ganancias de los activos mantenidos durante al menos un año- suelen tributar a un tipo mucho más bajo que las rentas del trabajo (el dinero que se obtiene trabajando). En 2021, para los declarantes solteros o casados, los tipos impositivos de las plusvalías se han fijado en:
- 0 Porcentaje – $0-$40,400 Soltero/$0-$80,800 Casado
- 15 por ciento – 40.401$-445.850$ Soltero/80.801$-501.600$ Casado
- 20 por ciento – 445.851$+ Soltero/ 501.601$ Casado
A partir de 2022, los rangos son los siguientes:
- 0 Porcentaje – $0-$41.675 Soltero/$0-$83.350 Casado
- 15 Porcentaje – $41,676-$459,750 Soltero/$83,351-$517,200 Casado
- 20 por ciento – 459.751$+ Solteros/ 517.201$ Casados
Así que, a partir de nuestro ejemplo anterior, digamos que vendiste tu casa y obtuviste un beneficio de 190.000 dólares en 2021. Suponiendo que eres soltero, calcularías los impuestos sobre las plusvalías de esta venta de la siguiente manera
- 40.400 dólares * 0 por ciento = 0 dólares
- ($190,000 – $40,401) = $149,599
- 149.599 dólares * 15 por ciento = 22.439 dólares
- $0 + $22,429 = $22,429
Esta es una versión simplificada de la determinación de su carga fiscal sobre las plusvalías, pero lo básico está ahí. Podrías deber 22.429 dólares en impuestos por esta venta. Esto es mucho, incluso cuando recuerdas que obtuviste 190.000 dólares de beneficio con los que pagarlo. (Es aún más cuando recuerdas que, habiendo vendido tu casa, tendrás que encontrar una nueva en un mercado en blanco). Afortunadamente, el IRS ha creado una excepción para ayudar a los propietarios de viviendas con ese problema.
La exclusión de las ganancias de capital
Si se beneficia de la venta de su casa, puede excluir de los impuestos los primeros 250.000 dólares de ese beneficio. Para las parejas casadas que declaran conjuntamente, esa cifra aumenta a 500.000 dólares.
Lo más importante es que esta exclusión se aplica a las ganancias, no a la venta total. Así que de nuestro ejemplo anterior, digamos que usted vendió su casa por $ 450,000 como una persona soltera. Su beneficio de la venta fue de 190.000 dólares. Podrías excluir toda esa ganancia de tus impuestos y no deberías nada.
Por otro lado, digamos que obtuviste una ganancia de 280.000 dólares por la venta. Después de la exclusión de las ganancias de capital, deberías pagar impuestos sobre los 30.000 dólares restantes. (Lo cual, dado que todo eso caería dentro del tramo impositivo del 0 por ciento de las ganancias de capital, vuelve a suponer 0 dólares en impuestos.)
Para tener derecho a esta exclusión, debe cumplir la prueba de propiedad y uso. Esto significa que debe haber sido propietario de la casa y haberla utilizado como residencia principal durante al menos dos años de los cinco anteriores a su venta. Esto no tiene por qué ser continuo. Usted puede vivir en la casa periódicamente, siempre y cuando se trata de al menos dos años agregados. (Véase la publicación 523 del IRS para una descripción completa de los requisitos de la prueba de exclusión.) Miembros de la U.S. Los militares, el servicio exterior, los Cuerpos de Paz y los servicios de inteligencia activos pueden calcular su uso continuado de forma diferente en función de sus calendarios de despliegue.
Calcule correctamente sus impuestos sobre la plusvalía
Como mencionamos anteriormente, las ganancias de capital por la venta de una casa son un poco más complicadas que las ganancias de inversión ordinarias. Además del precio de compra original de la vivienda, también puede deducir algunos gastos de cierre, gastos de venta y la base imponible de la propiedad de sus ganancias de capital imponibles.
Los gastos de cierre pueden incluir los gastos relacionados con la hipoteca (por ejemplo, si has pagado los intereses por adelantado al comprar la casa) y los gastos relacionados con los impuestos.
Los gastos de venta generalmente se aplican a cualquier dinero que haya gastado en la venta de la casa. Esto incluye los honorarios del corredor, los gastos de venta, los honorarios legales, los gastos de publicidad, el dinero que has gastado en hacer que la casa esté más presentable para la venta y otros gastos relacionados.
La base fiscal de la casa es el coste de cualquier mejora importante que haya realizado en la propiedad a lo largo de los años. Esto es esencialmente cualquier cantidad de dinero que usted gastó en la estructura física que agregó valor a la casa. Se reduce por cualquier depreciación en esa estructura (por ejemplo, si agregó una cubierta pero luego dejó que esa cubierta se desmoronara), aunque la depreciación es un problema poco común para las casas habitadas activamente.
Así, por ejemplo, digamos que eres soltero y has comprado una casa por 250.000 dólares. Lo vendes por 750.000 dólares. Tiene los siguientes gastos asociados:
- 40.000 dólares en renovaciones de la cocina y el baño;
- 35.000 dólares en honorarios de corredores;
- 2.500 dólares gastados en la limpieza y puesta en escena de una casa en venta;
- 5.000 dólares en honorarios de abogados y otros gastos de cierre asociados.
Usted calcularía sus ganancias de capital imponibles como:
- $750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
- 417.500 dólares – 250.000 dólares (la exclusión de la plusvalía) = 167.500 dólares
Deberá pagar impuestos por 167.500 dólares.
No venda rápidamente
Si es posible, no venda su casa en menos de un año. Debe esperar al menos dos años para vender su casa para poder acogerse a la exclusión de las plusvalías. Sin embargo, aunque no tenga derecho a la exclusión, puede pagar normalmente el tipo impositivo reducido que grava los activos de inversión.
Este tipo reducido es lo que se conoce como tipo de inversión a largo plazo. Sólo se aplica a los bienes que has tenido durante más de un año. Si usted es propietario de su inmueble durante menos de 12 meses, tiene que pagar impuestos sobre cualquier ganancia al tipo de renta ordinaria (es decir, el tipo al que Hacienda grava el trabajo y las rentas del trabajo). El tipo impositivo de las plusvalías es bastante más alto.
El resultado final
La principal forma de reducir los impuestos sobre las ganancias de capital es asegurándose de calcular todas las reducciones que el IRS permite a sus ganancias totales. Después de eso, la exclusión de las ganancias de capital eliminará gran parte del dinero que la mayoría de los propietarios ganarán con sus ventas.
Consejos para la compra de vivienda
- Está muy bien si puedes ganar dinero con tu casa, pero ante todo tiene que ser un lugar para vivir. Con la calculadora de hipotecas de nuestro equipo puedes calcular exactamente lo que te costará esa nueva casa, lo que te permitirá tomar la decisión correcta para tu presupuesto y tu futuro.
- Un asesor financiero puede ayudarle a planificar los impuestos para que no pague de más. Encontrar un asesor financiero cualificado no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo le pone en contacto con hasta tres asesores financieros que prestan servicio en su zona, y usted puede entrevistar a sus asesores coincidentes sin coste alguno para decidir cuál es el más adecuado para usted. Si está preparado para encontrar un asesor que le ayude a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ya.