La mayoría de los inversores inmobiliarios están familiarizados con los intercambios tradicionales de impuestos diferidos. Exigen que venda su actual propiedad comercial antes de poder comprar otra. Sin embargo, hay una ruta alternativa que le permite tomar un poco de control extra en el impredecible mercado inmobiliario. Un intercambio inverso 1031 es un método de impuestos diferidos que proporciona una variedad de beneficios potenciales. Pero requiere una estrategia cuidadosa y el conocimiento de las directrices legales. Esto es lo que debe saber sobre ellos antes de lanzarse a la aventura.
Considere la posibilidad de trabajar con un asesor financiero a la hora de buscar formas de gestionar los asuntos inmobiliarios de forma que se minimicen los impuestos.
Qué es un intercambio 1031 inverso?
Un intercambio inverso es una maniobra que los inversores emplean en el sector inmobiliario. Este tipo de intercambio de propiedades implica la compra de una propiedad de sustitución antes de vender o intercambiar la propiedad actual. El inversor debe vender o transferir esa propiedad original, sin embargo, ya que poseer ambas al mismo tiempo (o un intercambio inverso «puro») no está permitido.
Pero también hay otros tipos de intercambios 1031. Por ejemplo, existe la forma más común, denominada «intercambio 1031 a la inversa.» También conocido como intercambio en especie, intercambio diferido o intercambio más marcado, describe la venta y el cierre de la propiedad original antes de finalizar la compra de una nueva propiedad. También existe:
- Intercambio simultáneo: cuando usted compra la propiedad de sustitución y vende la propiedad actual al mismo tiempo.
- Intercambio retrasado de construcción a medida: cuando sustituya la propiedad actual por una nueva construida a la medida de las necesidades del inversor.
- Intercambio de inmuebles aplazado/simultáneo: cuando compra la propiedad construida a medida antes de transferir la propiedad actual.
Los intercambios inversos sólo se aplican a la propiedad de la Sección 1031, que normalmente debe ser una propiedad de inversión o negocio. El reglamento también puede aplicarse a una vivienda principal o de vacaciones anterior, pero sólo si se cumplen unas condiciones muy específicas.
Sin embargo, aunque puede acelerar el proceso, no puede tomar posesión de la propiedad de sustitución inmediatamente. Primero tiene que completar toda la transacción. Hasta la venta de la propiedad cedida, un intermediario llamado titular de la vivienda de sustitución (EAT) debe mantener la propiedad. El estacionamiento de la propiedad con un EAT se denomina acuerdo de alojamiento de intercambio cualificado (QEAA).
Estructura de un intercambio inverso 1031
Hay dos maneras de formatear su intercambio inverso 1031. Así es:
Intercambio a la inversa 1031
En este caso, el EAT toma la titularidad del inmueble cedido antes de que el inversor compre el de sustitución. El precio se basa en el valor justo de mercado estimado; sin embargo, el inversor proporciona los fondos a la EAT. Pero usted mantiene el control de la propiedad al firmar un QEAA y un contrato de arrendamiento.
El EAT también toma posesión del inmueble de sustitución.
En un plazo de 180 días desde que el EAT tome el título de propiedad de sustitución, usted debe cerrar la venta de la propiedad cedida. A continuación, usted recibe estos ingresos como reembolso de los fondos que entregó al EAT para comprar el inmueble cedido.
Intercambio Último intercambio inverso 1031
En este caso, el EAT toma posesión del inmueble de sustitución en cuanto usted cierra la compra. Usted aporta los fondos para ello, aunque la EAT figura como prestatario en cualquier financiación.
En los 180 días siguientes a esta compra, un intermediario cualificado vende la propiedad cedida en su nombre. El producto de la venta se utiliza para comprar la propiedad de sustitución a la EAT.
A continuación, el EAT le transfiere el título de propiedad de sustitución y el intermediario cualificado le transfiere el producto de la venta de la propiedad cedida. Por último, el EAT utiliza dichos fondos para pagar cualquier deuda existente de la compra de la propiedad de sustitución.
Plazos del intercambio 1031
Por lo general, el intercambio se produce cuando usted cambia una propiedad por otra. Pero no es fácil encontrar el tipo exacto de propiedad que desea, lo que puede suponer retrasos. Sin embargo, el intercambio 1031 se rige por dos reglas de tiempo.
La primera es la regla de los 45 días. Una vez que vende su propiedad, tiene que identificar el sustituto a su intermediario en un plazo de 45 días. Debe hacerse por escrito y detallar la propiedad que desea. Los inversores pueden designar tres inmuebles siempre que elijan uno para comprar. Es posible designar más que la base de tres a veces, aunque depende de su valoración.
El segundo es la regla de los 180 días. Sencillamente, debe cerrar su nueva propiedad dentro de los 180 días siguientes a la venta de la antigua.
Consideraciones sobre los plazos del intercambio inverso
Por lo tanto, el plazo de los intercambios inversos refleja los plazos utilizados en un intercambio diferido. Si no cumple con los plazos de 45 y 180 días, no pierde ni descalifica la transacción. Sin embargo, ya no podrá disfrutar de los beneficios disponibles a través de la presunción del puerto seguro. Cualquier persona que participe en un intercambio inverso 1031 debe tener en cuenta estos ajustes de plazo:
- Plazo de 45 días: El intercambiador debe comunicarse con la EAT por escrito e identificar las propiedades a las que puede renunciar. Esto se hace antes o en el día 45 después de la adquisición de la propiedad de destino por el EAT.
- Plazo de 180 días: El EAT debe transferir la propiedad de sustitución al intercambiador, o la propiedad actual cedida a un tercero. Esto debe hacerse en o antes de los 180 días después de que el EAT adquiere la propiedad de destino.
- Plazos concurrentes: Los dos plazos anteriores se ejecutan al mismo tiempo. Además, el período de estacionamiento de 180 días (intercambio último inverso) y el período de intercambio de 180 días son independientes el uno del otro.
Bienes similares en un intercambio inverso
El artículo 1031 del IRC exige que los bienes inmuebles de inversión involucrados en un intercambio 1031 sean «similares».»Según el IRS, los intercambios en especie son «bienes inmuebles utilizados para la actividad empresarial o mantenidos como inversión [intercambiados] únicamente por otros bienes empresariales o de inversión que sean del mismo tipo…».»Por lo tanto, su carácter lo define más que su grado o calidad.
El abanico de inmuebles canjeables es, por tanto, amplio. Por ejemplo, puede cambiar un terreno vacío por un edificio comercial. Sin embargo, no se pueden intercambiar bienes inmuebles por otro activo tangible, como oro u obras de arte. Normalmente, los intercambiadores deben haber sido propietarios del inmueble durante un mínimo de dos años. Encontrar una propiedad de reemplazo con igual o mayor valor también le ayudará a recibir el beneficio completo de su intercambio 1031.
La compra de una propiedad con menor valor de mercado incurre en impuestos sobre los ingresos restantes obtenidos de la venta de la propiedad cedida.
Hay tres reglas que puede utilizar para designar su propiedad de sustitución. Son:
- La regla de las tres propiedades: identificar tres propiedades para su posible compra, sin importar su valor de mercado.
- La regla del 200%: identificar cualquier número de propiedades para su sustitución, siempre que su valor de mercado total no supere el 200% del valor de mercado de la propiedad cedida.
- La regla del 95%: identificar cualquier número de propiedades hasta y por encima del 200% del valor de la propiedad cedida, pero sólo si el intercambiador adquiere al menos el 95% del valor total de las propiedades identificadas.
Intercambio inverso 1031: Ventajas e inconvenientes
Los intercambios inversos 1031 pueden ayudar o perjudicar su estrategia de inversión inmobiliaria. Tenga en cuenta estos factores antes de empezar a planificar.
Ventajas de un intercambio inverso 1031
El principal atractivo de un intercambio inverso 1031 es el puerto seguro que el IRS creó con el Procedimiento de Ingresos 2000-37. Se requiere que el intercambiador para aparcar la propiedad de reemplazo con el EAT. Debido a esto, son el propietario legal, lo que abre una lista de beneficios fiscales, también conocidos como acuerdos de puerto seguro.
Además, siguiendo las directrices requeridas (i.e., Contratación de un intermediario cualificado, compra de un inmueble en especie, etc.) hace que el inversor pueda optar por el aplazamiento de impuestos. Esto se aplica a los ingresos por la venta de la propiedad cedida.
Sin embargo, hay otras ventajas de esta estrategia que vale la pena considerar. Por ejemplo, el mercado inmobiliario puede ser volátil y estar sujeto a cambios rápidos. La operación 1031 inversa le permite asegurar una propiedad de sustitución en el momento y al precio que le convenga. También le da más control sobre su propio precio de cierre al listar la propiedad cedida después de comprar el reemplazo.
Desafíos de un intercambio inverso 1031
Los intercambios 1031 inversos son más complejos que los intercambios 1031 directos y, por tanto, requieren una planificación más cuidadosa. Por ejemplo, uno de los retos más difíciles viene con la financiación. Conseguir un préstamo en un mercado crediticio restringido puede ser difícil. Es posible que no tenga acceso a dinero en efectivo para ayudarle a hacer el intercambio rápidamente, y trabajar con un prestamista crea restricciones. Y si no se vende en el plazo de 180 días, entonces ambos activos son propiedad.
El incumplimiento del plazo de 180 días también le hace perder cualquier tratamiento fiscal favorable. Tendrás que pagar impuestos sobre la plusvalía.
También puede ser más costoso que un intercambio diferido. Es posible que su estado exija un impuesto de transferencia al transmitir el título de propiedad hacia y desde el EAT también. Algunos estados consideran la posición del EAT como un agente del intercambiador, en cuyo caso no aplican el impuesto. Sin embargo, cada lugar es diferente. Los cierres múltiples también contribuyen a aumentar los costes, así como las comisiones de servicio.
Lo que hay que saber
Los intercambios inversos 1031 son una herramienta valiosa para tener en el bolsillo de un inversor inmobiliario. Le permiten comprar su propiedad de sustitución antes de vender la que tiene actualmente. Pero son una estrategia compleja, que puede acarrear gastos adicionales si no se tiene cuidado. Hablar con un asesor fiscal y con un intermediario cualificado con conocimientos le ayudará a navegar por este proceso. Pueden orientarle sobre las normas aplicables a usted como contribuyente.
Consejos para la inversión inmobiliaria
- Los bienes inmuebles son una forma valiosa de diversificar y reforzar su cartera. Sin embargo, también conlleva una serie de riesgos. Hablar con un asesor financiero antes de empezar a planificar le ayudará a mitigar las posibles pérdidas. Encontrar el más adecuado es fácil con la herramienta de búsqueda gratuita de nuestro equipo. Le pone en contacto con profesionales locales en sólo unos minutos. Si está preparado para revisar su estrategia de inversión, empiece ya.
- Si está interesado en ampliar sus horizontes de inversión, es posible que también tenga que revisar su asignación de activos. Encontrar el equilibrio adecuado puede ayudarle a garantizar que su estrategia se ajuste a su tolerancia al riesgo. Consulte nuestra calculadora de asignación de activos para revisar su cartera actual.