5 factores a tener en cuenta al comprar una segunda vivienda

Una segunda vivienda puede servir tanto de casa de vacaciones como de inversión, ya que los propietarios pueden alquilarla fácilmente cuando no se alojan en ella. Pero, al igual que la mayoría de las compras de viviendas, comprar una segunda casa probablemente signifique que necesitarás una segunda hipoteca. Cuando se está llevando a cabo el proceso de búsqueda y compra de una segunda vivienda, hay una serie de factores que hay que tener en cuenta. Entre ellos, la asequibilidad general, los fines de la vivienda, las consideraciones fiscales y las condiciones de pago. Trabajar con un asesor financiero puede ayudarle a responder a las preguntas que pueda tener sobre la compra de una segunda vivienda y cómo podría afectar a sus planes financieros.

1. ¿Puede realmente permitirse comprar una segunda vivienda??

Lo primero es asegurarse de que puedes pagar una segunda hipoteca. En este punto, lo ideal es que haya pagado su primera hipoteca en su totalidad o, al menos, que haya realizado pagos constantes y puntuales. En adelante, hay algunos números nuevos a los que debe prestar más atención.

Los tipos de interés de las segundas hipotecas suelen ser, por término medio, entre un cuarto de punto y medio punto más altos que los de las primeras. Tendrás que demostrar al banco que puedes cubrir tanto la primera como la segunda hipoteca con dinero de sobra.

En la época anterior a la crisis inmobiliaria de la Gran Recesión, era más fácil aprovechar la compra de una primera vivienda para financiar una segunda. Hoy en día, los prestamistas son más conservadores a la hora de decidir si conceden préstamos para viviendas secundarias. Sin embargo, en el gran esquema de las cosas, el interés de su hipoteca es sólo una parte de la visión general de las cosas. Tenga en cuenta que los pagos iniciales de las segundas hipotecas suelen oscilar entre el 10% y más del 20%.

2. Casas de vacaciones frente a. Propiedades de alquiler

Las implicaciones fiscales son muy diferentes cuando se alquila la antigua casa, en lugar de mantenerla como una de las dos residencias personales. Si opta por esta última opción, los intereses de la segunda hipoteca son deducibles de los impuestos. Pero si alquilas tu primera casa y generas ingresos por ella durante 14 o más días al año, no podrás deducir todos los intereses de la hipoteca de esa segunda casa. Sin embargo, puedes deducir los gastos relacionados con el mantenimiento de la propiedad durante los días que los inquilinos la ocupan cada año.

Dicho esto, hay una serie de elementos que intervienen para ser propietario. Además de tener que cumplir con las leyes locales de arrendamiento, podría enfrentarse a otros posibles dolores de cabeza. También es posible que tengas que responder a una fuga de agua o a una tubería congelada en mitad de la noche. Por supuesto, hay gastos inherentes relacionados con estas situaciones.

Algunos expertos estiman que puede esperar gastar el 1% del precio de compra en gastos de mantenimiento al año. Además, puedes recurrir a la «regla del pie cuadrado.»Esta directriz te sugiere que ahorres 1 dólar por cada metro cuadrado de la propiedad para cubrir los gastos anuales de mantenimiento. Así que si tienes una casa de 2.300 pies cuadrados, necesitarás 2.300 dólares anuales o aproximadamente 192 dólares mensuales.

Por supuesto, puede contratar a una empresa de gestión para que se encargue de esto mientras usted se relaja. Sin embargo, el precio que se paga por esta comodidad puede ser elevado. Un asesor financiero versado en los costes de la vivienda y las hipotecas puede ayudarle a determinar si esta empresa es rentable o no.

3. Únase a un agente inmobiliario

Conseguir una segunda hipoteca puede ser más difícil que obtener una, ya que puede tener una nueva deuda significativa si no ha pagado su primera hipoteca. Un buen agente inmobiliario de tu zona puede ayudarte a hacer números para darte una estimación de lo que puedes esperar.

No es imposible obtener un préstamo con una puntuación de crédito baja. Pero de media, se espera una puntuación de crédito de entre 725 y 750 para los solicitantes de segundas hipotecas. Sin embargo, la puntuación crediticia mínima exacta depende de cada prestamista.

En general, los prestamistas no quieren que su deuda (incluida una segunda hipoteca) supere el 36% de sus ingresos mensuales antes de impuestos. Esto es lo que explica su relación deuda-ingresos (DTI) personal.

El proceso no termina al firmar una nueva hipoteca. Nuestra calculadora de costes de cierre puede darte una mejor idea de lo que puedes esperar cuando selles el trato.

Además, un buen agente inmobiliario puede ofrecer información crucial sobre factores como la seguridad del vecindario, los distritos escolares, los servicios, los precios del mercado y otros factores locales que querrá tener en cuenta antes de desembolsar dinero para su nueva casa.

Su agente también puede aconsejarle sobre ciertos aspectos de la propiedad local que pueden ayudar a aumentar su valor.

4. Elija bien el pago inicial y las condiciones del préstamo

En el caso de la hipoteca de tipo fijo, más habitual, puedes realizar los pagos a lo largo de 30 o 15 años. Todo depende de lo que puedas pagar cada mes, aunque las hipotecas a 15 años tienen tipos de interés más bajos que las de 30 años.

Si está comprando su segunda casa antes de jubilarse, puede ser un caso fuerte para el plan de pago de 30 años por lo que hay menos de una abolladura en su presupuesto cada mes. Sin embargo, pagarás más en intereses con una hipoteca a 30 años que con una de 15 años. Tenga en cuenta que para obtener una segunda hipoteca puede ser necesario refinanciar su primera hipoteca para reducir los pagos mensuales de su primera vivienda.

También es posible pedir un préstamo con garantía hipotecaria y destinarlo al pago inicial de una hipoteca para su segunda vivienda, lo que reducirá el importe de la hipoteca de su segunda vivienda. Pero renunciar al valor de la vivienda tiene un coste, ya que no podrá utilizar ese dinero para cubrirse en caso de emergencia financiera.

Cada vez son más los compradores de una segunda vivienda que la adquieren con una suma global de dinero en efectivo. Sin embargo, si opta por la hipoteca, el pago inicial requerido puede ser mayor que el que dio la primera vez. En algunos casos, los pagos iniciales de las segundas hipotecas pueden ser tan bajos como el 20% normal, pero otros (especialmente los préstamos jumbo) pueden exigir pagos iniciales del 30% o más.

Es una buena idea elegir bien su nueva propiedad. Si le gusta su segunda vivienda, todos los pagos de la hipoteca merecerán la pena al final, siempre que pueda hacer que funcione financieramente. Una segunda vivienda puede ser la recompensa definitiva a todo el trabajo realizado.

5. Considere las implicaciones fiscales de la compra de una segunda vivienda

Si invierte en una propiedad de alquiler, puede disfrutar de algunas ventajas fiscales. Por lo general, puedes deducir los intereses, el seguro y los impuestos contra los ingresos que generes de esa propiedad. Además, a menudo puedes deducir cualquier pérdida contra otros ingresos.

Sin embargo, las leyes fiscales de 2021 limitan las deducciones de los intereses hipotecarios a 750.000 dólares. Así que si tiene una hipoteca valorada en esa cantidad, generalmente no podrá deducir los intereses de la segunda.

También puede deducir la depreciación de los impuestos. Esto se traduce esencialmente en un subsidio para cualquier daño por desgaste en las propiedades de alquiler residencial por 27.5 años a partir de 2021 (39 años para los no residentes). En cualquier caso, siempre es una buena idea trabajar con un asesor financiero y/o un contable público certificado (CPA) para explorar las ramificaciones fiscales de la compra de una segunda vivienda.

Conclusión

Comprar una segunda vivienda puede ser una decisión financiera importante. Antes de mirar una casa, debe asegurarse de que puede pagarla. Así que echa un vistazo a los tipos de interés de las hipotecas y a tus propias finanzas para asegurarte de que puedes soportarlo. También es importante entender las implicaciones fiscales que conlleva el alquiler de una propiedad antigua, en lugar de tener dos casas en las que usted y su familia son los residentes principales. Con una buena planificación financiera, puede pedir una nueva hipoteca y tener la casa de vacaciones de sus sueños para retirarse después de todo su duro trabajo.

Consejos para comprar una segunda vivienda

  • La compra de una segunda vivienda es una decisión financiera importante. Considere la posibilidad de trabajar con un asesor financiero para asegurarse de que dicha compra encaja en su plan financiero general. La herramienta gratuita de nuestro equipo le pone en contacto con hasta tres asesores financieros de su zona, y puede entrevistar a sus asesores sin coste alguno para decidir cuál es el más adecuado para usted. Si está preparado para encontrar un asesor que le ayude a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ya.
  • Asegúrate de que estás comprando una casa que puedes pagar de forma realista a largo plazo. Si buscas una casa dentro de tu presupuesto, te asegurarás de que la inclusión de una hipoteca de segunda vivienda no afecte a tus otras responsabilidades financieras.

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