La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) tiene un plan para que el cierre de una vivienda sea un proceso más sencillo y transparente. A partir del 3 de octubre entrará en vigor la nueva norma de divulgación de hipotecas de la CFPB Know Before You Owe. A partir de esa fecha, los documentos de cierre de los compradores de vivienda deberían ser más fáciles de entender. Las estimaciones de los préstamos han llegado para quedarse.
Fuera lo viejo: TIL + GFE
En el sistema actual, los prestamistas informan a los compradores de los costes de cierre mediante dos formularios, el Good Faith Estimate (GFE) y el Truth-in-Lending (TIL). El comprador de la vivienda recibe un total de cinco papeles de su posible prestamista.
La declaración TIL es un formulario de dos páginas que explica los aspectos básicos de la hipoteca propuesta. No es un contrato ni un compromiso de préstamo. Le mostrará la Tasa Anual Equivalente (el tipo de interés anualizado para el dinero que está pidiendo prestado), la carga financiera para el dinero que está pidiendo prestado, la cantidad financiada y el total de todos los pagos que hará durante la vida de su hipoteca.
El TIL también desglosará sus pagos mensuales en capital e intereses, seguro hipotecario e impuesto sobre la propiedad y seguro (mantenidos en custodia). El documento le dirá si el tipo de interés de su hipoteca es variable o fijo y si viene con penalizaciones por pago anticipado.
El GFE le muestra una estimación de los gastos de liquidación y las condiciones del préstamo en caso de que le aprueben el préstamo hipotecario. Te muestra un resumen del préstamo y las respuestas a preguntas como «¿Puede subir mi tipo de interés??» y «¿Tiene el préstamo un pago global??»
La Estimación de Buena Fe también muestra una estimación de los gastos adicionales que tendrá que afrontar en concepto de costes de cierre. Estos gastos pueden sumar, por lo que es importante tener una lista detallada si se quiere mantener el presupuesto. Algunos de los gastos de liquidación en los que quizá no haya pensado son el seguro del título y los impuestos de transferencia.
Consulte nuestra calculadora de costes de cierre.
Con lo nuevo: Estimación del préstamo
Con el nuevo sistema, las estimaciones de préstamos sustituyen al TIL y al GFE. La estimación del préstamo combina el desglose de las condiciones del TIL con el desglose de los costos de cierre del GFE. La Estimación de Préstamo tiene tres páginas, dos más cortas que la antigua combinación TIL+GFE.
La Estimación de Préstamo está dividida en diferentes secciones que ofrecen explicaciones claras de los costes a los que se enfrentará si sigue adelante con la hipoteca. En la primera sección se explican las condiciones del préstamo, incluido el importe, el tipo de interés y el total de capital e intereses mensuales. Junto a cada uno de estos elementos hay una casilla que le indica, sí o no, si el elemento puede aumentar después del cierre. Por último, verás líneas que te indican si el préstamo tiene penalizaciones por pago anticipado o pagos globales.
La siguiente sección explica los pagos previstos. Le mostrará cómo disminuirán sus pagos una vez que ya no tenga que pagar el seguro hipotecario privado si su préstamo lo requiere. Esta sección también le muestra la estimación de los impuestos, seguros y tasas.
La siguiente sección explica los costes de cierre. Muestra un total y también desglosa los gastos en gastos de apertura, gastos que puedes comprar (para reducir los costes) y gastos que no puedes comprar. También muestra otros costes, como el seguro de vivienda y los impuestos sobre la propiedad pagados por adelantado. Por último, el formulario le muestra el «efectivo estimado para el cierre», que es una combinación de los gastos de cierre y su pago inicial.
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Fuera lo viejo: Declaración final del TIL + Declaración de cierre HUD-1
En el sistema de salida, su conjunto final de documentos de cierre será la Divulgación Final TIL y la Declaración de Liquidación HUD-1. Otras cinco páginas con las condiciones finales del préstamo y los costes de cierre. Si se encuentra en esta fase, ya ha pasado el momento de comparar precios para reducir los costes de cierre.
Con lo nuevo: Información de cierre
En el nuevo sistema, la Divulgación de Cierre sustituye a la Divulgación Final TIL y a la Declaración de Liquidación HUD-1. La declaración de cierre es un formulario de cinco páginas que combina las condiciones finales del préstamo con un desglose detallado de los costes de cierre. Está diseñado para ser más fácil de leer y entender que los formularios que sustituye.
La Divulgación de Cierre hace que sea fácil ver lo que se le cobra, lo que deberá cada mes y cuál será su responsabilidad en caso de ejecución hipotecaria. Le indica si su prestamista acepta pagos parciales y si su préstamo tiene una característica de amortización negativa que aumentaría el importe del préstamo con el tiempo. En resumen, facilita la comprensión de la flexibilidad que se tiene y la identificación de señales de alarma como las penalizaciones por pago anticipado y la amortización negativa.
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Lo que hay que llevar
La idea que subyace al rediseño de los documentos de cierre obligatorios es hacer que la financiación de la compra de una vivienda y el cierre de la misma sean más transparentes para el comprador. Con los nuevos documentos, debería poder saber de inmediato si el tipo de interés de su hipoteca podría cambiar, si deberá dinero por el seguro hipotecario privado y si tendrá que hacer un pago global en el futuro. Esta información se presenta de forma clara, con casillas de verificación y preguntas de sí o no. ¿Quieres echar un vistazo a los antiguos formularios y a los nuevos?? El CFPB tiene una página con PDFs descargables de todos ellos para quien quiera comparar los dos sistemas.
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