La venta al por mayor de inmuebles es un tipo de arbitraje en el que una parte conocida como mayorista negocia un contrato por el derecho, pero no la obligación, de comprar una propiedad por un precio determinado. Sin embargo, en lugar de completar la compra, el mayorista encuentra un comprador que pagará un precio más alto. El mayorista cede entonces a ese comprador el derecho a comprar la vivienda por el importe más alto y se embolsa la diferencia.
El mayorista actúa como intermediario entre los vendedores inmobiliarios motivados y los compradores, normalmente compradores en efectivo que planean renovar la propiedad. La venta al por mayor también puede denominarse cesión de contrato porque el mayorista cede a otra parte el derecho contratado de comprar una propiedad.
Cómo funciona la venta al por mayor de inmuebles
Un mayorista inmobiliario comienza por identificar a vendedores motivados que, a cambio de una transacción rápida y sin complicaciones, están dispuestos a vender su propiedad por debajo de su valor de mercado. Los mayoristas suelen encontrar compradores motivados a través de anuncios en Internet y en los periódicos, publicidad exterior y marketing directo por correo.
Los compradores pueden estar motivados para trabajar con un mayorista por razones personales, como un traslado de trabajo o un problema de salud, que requieren una venta rápida. A menudo la propiedad necesita reparaciones que el propietario no puede permitirse o no quiere hacer.
Una vez identificado un vendedor adecuado, el mayorista negocia un contrato que le da derecho a comprar la propiedad. El contrato de compraventa al por mayor especifica el precio y establece un plazo acordado por ambas partes, que puede ser de días o semanas. Y lo que es más importante, contiene una cláusula de cesión que otorga al mayorista el derecho a transferir el derecho de compra de la propiedad a otra parte.
Para negociar un contrato de compraventa al por mayor hay que dejar claro que el mayorista no va a comprar el inmueble, sino que encontrará otro comprador. El mayorista suele tener que explicar cuidadosamente al vendedor cómo está ganando dinero con la transacción.
Después de negociar el contrato, el mayorista puede hacer una búsqueda de títulos para asegurarse de que no hay otras reclamaciones sobre la propiedad. A continuación, el mayorista presenta la operación a los compradores en efectivo. Suelen ser «flippers» y rehabilitadores de casas.
Disponer de una lista de compradores en efectivo es vital para el éxito de la venta al por mayor. Los mayoristas desarrollan contactos con los compradores a través de la publicidad y las redes. Cuando el mayorista encuentra un comprador que quiere adquirir la propiedad por un precio convenientemente superior, le cede el contrato. Cuando se cierra la operación, el mayorista se embolsa la diferencia.
Un ejemplo
Por ejemplo, un anuncio de Cragislist de un mayorista puede atraer una consulta de alguien que necesita vender rápidamente una casa antigua que necesita reparaciones. El mayorista determina que el valor de mercado de la vivienda tras las reparaciones es de 200.000 dólares.
El mayorista negocia un contrato cedible para comprar la propiedad por 160.000 dólares y luego encuentra un comprador en efectivo que pagará 170.000 dólares.
La diferencia, llamada comisión de cesión, es de 10.000 dólares y constituye el beneficio del mayorista.
Profesionales de la venta al por mayor de inmuebles
La venta al por mayor requiere poco o ningún capital, lo que la distingue de otros tipos de inversión inmobiliaria. Los mayoristas tampoco necesitan un buen crédito, ya que no están pidiendo dinero prestado.
Al no haber dinero en efectivo en la operación ni compromiso de compra de la propiedad, los mayoristas tienen poco riesgo. No pierden nada más que su tiempo si el contrato vence antes de encontrar otro comprador. Y no se enfrentan a tener que hacer reparaciones costosas y posiblemente inesperadas.
Las operaciones de venta al por mayor también pueden completarse con relativa rapidez. Mientras que un rehabilitador de casas puede necesitar varios meses para adquirir, rehabilitar y vender una propiedad, un mayorista puede cobrar en cuatro o seis semanas tras encontrar un comprador.
Contras de la venta de inmuebles al por mayor
Las operaciones de venta al por mayor generan menos beneficios por contrato que el cambio de casa u otros enfoques que requieren más compromiso y riesgo. El beneficio típico de un mayorista en una operación es de unos 5.000 dólares.
Los mayoristas también tienen que encontrar compradores rápidamente, porque el contrato de venta al por mayor sólo es válido durante un tiempo limitado. Y necesitan compradores en efectivo, porque los prestamistas tienden a evitar las operaciones que implican cesiones.
Asegúrese de hacer todas las preguntas que necesite para obtener una imagen completa de las posibilidades y los peligros potenciales de la venta al por mayor de bienes inmuebles.
Lo más importante
La venta de inmuebles al por mayor requiere encontrar propiedades disponibles a precios inferiores a los del mercado y tener acceso a compradores en efectivo. Aunque la venta al por mayor no requiere ni efectivo ni buen crédito, un mayorista puede tener que hacer un volumen considerable de operaciones porque los beneficios por transacción son modestos.
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