Si tiene problemas para pagar la hipoteca, quizá se pregunte qué opciones tiene. Los programas de indulgencia hipotecaria pueden ayudar a proporcionar un alivio temporal de los pagos, mientras que la condonación de la hipoteca puede reducir la cantidad que tiene que pagar a su prestamista hipotecario. Aunque puedan parecer similares, funcionan de forma muy diferente. Si se pregunta cómo las diferentes opciones pueden ayudarle a gestionar la deuda hipotecaria, esto es lo que necesita saber.
Explicación de la indulgencia hipotecaria
Un periodo de indulgencia significa que puedes dejar de hacer pagos a tu préstamo hipotecario temporalmente. También puede encontrar opciones de indulgencia con otros tipos de préstamos, incluidos los préstamos estudiantiles.
El prestamista hipotecario puede concederle una indulgencia de morosidad si está pasando por una situación financiera difícil que le impide realizar los pagos. Por ejemplo, si le despiden del trabajo, puede obtener una indulgencia para sus préstamos.
Dependiendo de los términos de su acuerdo de indulgencia con su prestamista, los intereses, las tasas y las sanciones pueden o no acumularse en su préstamo hipotecario. Si el interés se acumula, eso podría significar que usted terminará con un mayor saldo de la hipoteca para pagar una vez que el período de indulgencia termina.
El gobierno no ha dicho cuándo expira esta oferta. La Ley CARES establece en su artículo 4022 que las disposiciones de indulgencia hipotecaria se aplican durante el «período cubierto.»Sin embargo, no hay ninguna definición en esta sección del proyecto de ley del período cubierto. Otras secciones del proyecto de ley que describen diferentes beneficios mencionan -y definen- el «periodo de cobertura.»Una versión anterior del proyecto de ley establecía que las disposiciones de indulgencia hipotecaria continuarían hasta el primer día de diciembre. 31 de 2020, o la fecha de finalización de la emergencia nacional COVID-19, según Ballard Spahr LLC.
Opciones de indulgencia hipotecaria
La ley federal CARES ofrece un alivio financiero a los propietarios de viviendas y a los que tienen propiedades en alquiler. En concreto, la ley incluye una opción de indulgencia hipotecaria para los propietarios de viviendas que tienen una hipoteca con respaldo federal. Eso incluye:
- Préstamos para viviendas propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac
- Préstamos FHA
- Préstamos USDA
- Préstamos VA
Si tiene una de estas hipotecas, puede solicitar un período de indulgencia de 180 días. Durante esos 180 días, usted podría pausar los pagos de su préstamo hipotecario o pagar una cantidad reducida. Durante este tiempo no se cobrarán intereses, comisiones ni penalizaciones. Al final del período de 180 días, usted tendría la opción de solicitar una prórroga de 180 días, lo que significa que podría tomar hasta un año sin hacer los pagos de la hipoteca.
Además, la ley puso fin temporalmente a los procedimientos de ejecución hipotecaria. Por lo tanto, si ya estaba atrasado en los pagos de su hipoteca antes de que se aprobara la ley, es posible que pueda evitar la ejecución hipotecaria a corto plazo.
La ley también permite la indulgencia de la hipoteca si usted es dueño de una propiedad multifamiliar de alquiler o de inversión que tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal. El período de indulgencia para esas propiedades es de 90 días si puede demostrar dificultades financieras. Por ejemplo, si es propietario de un dúplex y sus dos inquilinos no pueden pagar el alquiler debido al brote de COVID-19, puede optar a la indulgencia hipotecaria.
Estas opciones están disponibles para las hipotecas con respaldo federal. Si no tiene un préstamo respaldado por el gobierno federal, es posible que pueda obtener una indulgencia de pagos. Varios prestamistas están ampliando los programas de indulgencia a los prestatarios afectados por el coronavirus. Usted tendrá que ponerse en contacto con su prestamista para averiguar lo que está disponible para su préstamo hipotecario.
Qué es la condonación de la hipoteca?
La condonación de la hipoteca significa que parte de su deuda hipotecaria es condonada por su prestamista, lo que significa que no tiene que devolverla. Este tipo de alivio hipotecario suele estar asociado a las modificaciones de préstamos.
Una modificación del préstamo significa que el prestamista reestructura las condiciones del mismo para que sea más asequible. Eso podría implicar la reducción del tipo de interés, el ajuste de la cuota mensual o la ampliación del plazo de amortización. En algunos casos, el prestamista puede acceder a condonar parte de la deuda hipotecaria si estás pasando por una situación financiera difícil y prolongada.
Para poder optar a una modificación del préstamo, tienes que hacer un esfuerzo de buena fe para realizar los pagos de acuerdo con las condiciones establecidas por el prestamista. Si te perdonan parte de la deuda hipotecaria, tendrás que declarar esa cantidad en tu declaración de la renta. Sin embargo, la deuda hipotecaria condonada puede excluirse de sus ingresos imponibles hasta 2020, lo que significa que cualquier deuda hipotecaria condonada este año puede excluirse de sus ingresos de 2020 cuando presente sus impuestos de 2020 el próximo año.
Pros y contras de la reducción de la hipoteca
Aunque tomarse una pausa en los pagos de la hipoteca o conseguir la condonación de parte de la deuda del préstamo puede sonar bien, es importante sopesar las posibles consecuencias financieras.
Los programas federales de indulgencia hipotecaria asociados a la pandemia del COVID-19 le permiten pausar los pagos, pero todavía tiene que recuperarlos en algún momento. El prestamista puede determinar cómo se produce esto.
Por ejemplo, el prestamista puede añadir esos pagos no realizados al final del plazo de su préstamo. Eso significa que tendrás que pagar la hipoteca mucho más tiempo. Otra posibilidad es que el prestamista reestructure el préstamo para tener en cuenta esos pagos no realizados, lo que podría aumentar la cuota mensual en adelante. Y, en algunos casos, el prestamista puede esperar que pagues las cuotas no abonadas en un solo pago.
Tener que aportar una suma de dinero o ver aumentar los pagos de la hipoteca podría aumentar su tensión financiera si la pandemia acabó con sus ahorros o hizo que los ingresos de su hogar se redujeran. Por eso es importante pensar a largo plazo si la indulgencia hipotecaria tiene sentido.
La condonación de la hipoteca asociada a una modificación del préstamo puede ayudarle a evitar una venta al descubierto o una ejecución hipotecaria. Normalmente, no afecta a su puntuación de crédito. Sin embargo, dependiendo de los términos de la modificación del préstamo, la condonación no siempre está garantizada, lo que significa que usted tendrá que compensar los pagos atrasados de acuerdo con los términos establecidos por el prestamista.
Otras opciones para gestionar los pagos de la hipoteca
Si todavía puede hacer los pagos de su hipoteca pero quiere intentar reducir lo que tiene que pagar, la refinanciación es otra opción en la que puede pensar. Al refinanciar la hipoteca, se sustituye el préstamo existente por uno nuevo, idealmente con un tipo de interés más bajo. La reducción del tipo de interés o la ampliación del plazo de amortización podrían dar lugar a un pago mensual más bajo. Una calculadora de refinanciación puede darle una idea de cuánto podría ahorrar.
La refinanciación podría ser una buena opción si desea permanecer en la vivienda y su crédito es lo suficientemente bueno como para optar a los tipos más bajos. Si no puedes conseguir un préstamo de refinanciación, la última opción puede ser vender la propiedad. Vender podría sacarte de los pagos de la hipoteca si tienes problemas, pero tendrías que sopesar ese beneficio frente a lo que te puede costar alquilar. En algunos mercados de alquiler, ser propietario de una vivienda sigue siendo más barato que alquilarla.
El resultado final
La indulgencia y la condonación de la hipoteca pueden ofrecerle un respiro financiero si está abrumado por los pagos de su hipoteca. Las opciones de alivio hipotecario pueden ofrecerle una pausa de hasta un año en los pagos, pero es importante que piense en cómo va a gestionar su préstamo una vez que termine ese plazo. Hablar con tu prestamista sobre la indulgencia y la condonación de la hipoteca y obtener un presupuesto de refinanciación de la hipoteca puede ayudarte a decidir la mejor manera de gestionar la deuda hipotecaria.
Consejos para gestionar las finanzas en una crisis
- Considere la posibilidad de hablar con un asesor financiero sobre la mejor manera de gestionar los pagos de la hipoteca. Encontrar el asesor financiero adecuado que se adapte a tus necesidades no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo puede ponerle en contacto con hasta tres asesores financieros locales, y usted puede elegir el que más le convenga. Si estás preparado, empieza ya.
- Además de la desgravación hipotecaria, la Ley CARES ofrece otras ventajas para gestionar sus finanzas durante la pandemia. Es posible que pueda acogerse a la ampliación de las prestaciones por desempleo si no tiene trabajo. Si se recibe un cheque de estímulo, podría ayudar a pagar las facturas o a añadir el dinero a los ahorros para cubrir los gastos de manutención.