La compra de inmuebles comerciales puede diversificar una cartera de inversiones y proporcionar un rendimiento potencialmente mayor que el de los inmuebles residenciales. Los edificios comerciales, como los de oficinas, los de venta al por menor, los almacenes y las fábricas industriales, suelen tener precios más altos y requieren más gastos de gestión que los inmuebles residenciales. Sin embargo, los propietarios de locales comerciales suelen tratar con empresas, lo que evita la mayoría de las molestias nocturnas y de fin de semana que supone tratar con inquilinos residenciales. Para comprar inmuebles comerciales, los inversores deben seguir estos pasos.
Seleccione una estrategia
Los compradores de inmuebles comerciales pueden seguir varias estrategias diferentes en función de los objetivos que persigan. Por ejemplo, si el objetivo es obtener unos ingresos estables, es más probable que los inquilinos de locales comerciales firmen contratos a largo plazo que los de oficinas. Otra estrategia podría ser proporcionar a una empresa un local para albergar sus propias operaciones. Algunos tipos de inmuebles comerciales pueden ofrecer mayores oportunidades de deducción fiscal que otros. Antes de elegir invertir en bienes inmuebles, es importante elegir uno o más beneficios como objetivos principales de la inversión, y luego asegurarse de que las decisiones posteriores se ajustan a esta estrategia.
Elija un tipo de propiedad
Hay muchas formas de invertir en bienes inmuebles. También hay diferentes tipos de inmuebles comerciales, como centros comerciales suburbanos, oficinas de gran altura, edificios de apartamentos, centros de distribución y fábricas. Las oficinas son el tipo más común, seguidas de los locales comerciales. Cada tipo de propiedad tiene características y ventajas diferentes. Por ejemplo, las tiendas minoristas pueden invertir importantes cantidades en la decoración y personalización de los espacios. En consecuencia, pueden estar dispuestos a firmar contratos de arrendamiento ampliados de hasta 10 o 15 años. Esto puede reducir el riesgo del propietario de incurrir en una costosa desocupación.
Organizar la financiación
Al igual que ocurre con la compra de una vivienda, es mejor conseguir la financiación antes de ver lo que hay disponible. Sin embargo, la financiación de los inmuebles comerciales es diferente a la de los inmuebles residenciales. Por ejemplo, los prestamistas que estudian una hipoteca para una vivienda unifamiliar sólo se fijan en la solvencia, los ingresos y el endeudamiento existente del propietario-ocupante. Los prestamistas comerciales se fijan en cambio en si los ingresos generados por el inmueble serán suficientes para devolver el préstamo. Los compradores de inmuebles comerciales también deben aportar mayores anticipos, normalmente entre el 20% y el 30% del precio de compra. Nombres conocidos como la Administración Federal de la Vivienda pueden participar en la financiación de propiedades residenciales multifamiliares. La financiación de otros tipos de inmuebles comerciales puede provenir de bancos, prestamistas y vendedores.
Reunir el equipo
La compra de inmuebles comerciales suele implicar una cantidad considerable de capital, y la magnitud de la inversión significa que la mayoría de los compradores de inmuebles comerciales trabajan con un equipo de expertos que les ayudan a identificar las propiedades, analizar las oportunidades, negociar las condiciones y estructurar la operación. Un agente o corredor inmobiliario comercial casi siempre forma parte de este equipo. También puede incluir un asesor financiero, un contable, un abogado especializado en inmuebles comerciales, un prestamista o un agente hipotecario y un abogado fiscal.
Identificar los inmuebles
Un agente inmobiliario comercial con experiencia y conocimiento del mercado local puede proporcionar una ayuda inestimable a la hora de identificar las propiedades adecuadas. Directorios inmobiliarios comerciales especializados, como Loopnet.com, se utilizan a menudo para la selección inicial. Como en cualquier tipo de inmueble, la ubicación es la principal preocupación. Una zonificación adecuada, un buen acceso al tránsito y unas perspectivas atractivas de revalorización del precio debido a las tendencias del mercado son características de la ubicación que suelen buscar los inversores en inmuebles comerciales.
Hacer la debida diligencia
Analizar los aspectos financieros de una oportunidad de compra es fundamental para el éxito de los compradores de inmuebles comerciales. Los compradores preparan proyecciones pro forma de los ingresos por alquiler, las tasas de desocupación, los costes de mantenimiento y reparación, los impuestos y mucho más para cada propiedad en consideración. Los compradores suelen mirar muchos inmuebles antes de encontrar uno con una proforma que se ajuste a sus necesidades de inversión.
A diferencia de los precios de tasación de los inmuebles residenciales, que se basan en los precios de venta recientes de inmuebles comparables, el precio de los inmuebles comerciales se basa en un múltiplo de los ingresos netos de explotación que se espera que genere el inmueble. El múltiplo varía según el mercado y el tipo de propiedad.
Negociar el acuerdo
Negociar la adquisición de un inmueble comercial puede ser más sencillo que negociar la compra de una vivienda unifamiliar a un propietario. Esto se debe a que los propietarios de inmuebles comerciales no tienen vínculos emocionales con sus propiedades. Sin embargo, eso no significa que las negociaciones de los inmuebles comerciales sean fáciles. Las tasaciones, las inspecciones y la revisión legal de las ofertas y los contratos son esenciales para estas exigentes transacciones. La mayoría de los compradores comerciales tienen cuidado de incluir una cláusula de contingencia que les permita retirarse del acuerdo si surge algún problema, como una inspección o una zonificación.
El fondo de la cuestión
La compra de propiedades comerciales puede ofrecer a los inversores una mayor rentabilidad, menos riesgo y más estabilidad a largo plazo que las inversiones inmobiliarias residenciales, y también les permite trabajar en un horario normal en lugar de atender las demandas de los residentes a todas horas. Sin embargo, tiene diferencias significativas cuando se trata de financiar y negociar acuerdos, y las cantidades en dólares tienden a ser mayores que con las inversiones en viviendas unifamiliares. La mayoría de los compradores de inmuebles comerciales trabajan con un equipo de expertos para reducir las posibilidades de cometer un error costoso.
Consejos para la compra de inmuebles comerciales
- Un asesor financiero experimentado es una parte vital del equipo que cualquier inversor inteligente utiliza para seleccionar, estructurar y gestionar las adquisiciones de bienes inmuebles comerciales. La herramienta gratuita de nuestro equipo le pone en contacto con asesores financieros de su zona en cinco minutos. Si está preparado para que le pongan en contacto con asesores locales que le ayuden a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ahora mismo.
- Parte de la diligencia debida para una inversión inmobiliaria comercial es el cálculo de la hipoteca. Una calculadora de hipotecas gratuita y fácil de usar puede darle rápidamente una idea de los importes en dólares.