No es fácil conseguir una hipoteca. Algunos prestamistas tienen requisitos estrictos y excluyen a los solicitantes con mal crédito o demasiadas deudas. Una posible alternativa para quienes están decididos a comprar una casa es algo llamado «financiación del vendedor.»Este proceso, como su nombre indica, significa que el propietario de la vivienda financiará la compra para el comprador. Pero si esto es una buena idea es algo que tendrás que considerar cuidadosamente.
Cómo funciona la financiación del vendedor
La financiación del vendedor se produce cuando un posible comprador de una vivienda tiene parte de su compra financiada por el propietario que la vende. A su vez, el vendedor se convierte en el prestamista del comprador de la vivienda y consigue establecer sus propias condiciones de préstamo. Suele considerarse una opción secundaria al margen de las vías normales de compra de una vivienda, como el pago en efectivo o la contratación de una hipoteca.
Digamos que sólo puedes optar a un pequeño préstamo hipotecario. Si quiere probar la financiación del vendedor, puede intentar convencer a los propietarios de que le financien el importe restante de la compra. Otras veces, los vendedores pueden permitirse prestar a los compradores el dinero suficiente para cubrir el coste de toda la vivienda. En cualquier caso, el comprador es responsable de devolver mensualmente lo que haya tomado prestado, con intereses.
En este tipo de acuerdo, el vendedor suele exigir que el comprador de la vivienda firme un pagaré con todos los detalles del préstamo. Esto incluirá el calendario de pagos, el tipo de interés y todas las demás condiciones.
Ventajas de la financiación del vendedor
Ventajas para los compradores
La financiación por parte del propietario puede ser beneficiosa para los compradores de muchas maneras. Desde la perspectiva del comprador, la financiación del vendedor puede ser una alternativa atractiva a la obtención de un préstamo hipotecario estándar. El típico pago inicial del 20% es difícil de reunir para algunos, por lo que los propietarios dispuestos a aceptar menos pueden ser útiles. Además, al evitar a los bancos y otros prestamistas, los compradores de vivienda también pueden pagar menos tasas y costes de cierre.
Un mal crédito puede dificultar la aprobación de una hipoteca. Al prescindir de bancos, cooperativas de crédito y otros prestamistas de préstamos hipotecarios, también se evitan sus estrictos requisitos de aprobación. Así que si has tenido problemas con los pagos en el pasado, puede que merezca la pena considerar la financiación del propietario.
Ventajas para los vendedores
Un vendedor que accede a financiar la compra de una vivienda puede beneficiarse de utilizar el préstamo como una fuente de ingresos adicional. Es esencialmente lo mismo que invertir en bienes raíces, sólo que un poco más personal. Además, se puede vender el pagaré del préstamo a un inversor a cambio de un pago único.
Si el vendedor financia toda la compra de la vivienda, puede conservar el título de propiedad hasta que el comprador pague el préstamo. Independientemente de las circunstancias, el vendedor puede reclamar la vivienda si el comprador no está al día con las facturas.
Una de las presiones de la venta de una casa es renovarla y prepararla para el mercado. Pero con la financiación del vendedor, es más probable que pueda vender la casa tal cual. Al fin y al cabo, esto le permite embolsarse más dinero de la venta.
Si el vendedor financia parte o la totalidad de la compra de una vivienda, la venta puede completarse en poco tiempo. Eso puede ser ventajoso tanto para los propietarios que quieren vender sus casas rápidamente como para los compradores que no quieren esperar a que un prestamista tradicional les apruebe un préstamo convencional.
Los inconvenientes de la financiación del vendedor
Inconvenientes para los compradores
La financiación del vendedor suele ser la última opción hipotecaria para los compradores de vivienda. Como los vendedores lo saben, pueden intentar subir el tipo de interés para aprovecharse. Así que, aunque es probable que acabe comprando una casa, el trato que reciba podría ser poco llamativo.
Lo peor es que el comprador podría verse obligado a realizar un pago global al final del plazo de la hipoteca. Los vendedores no suelen dar a sus compradores 15 o 30 años para pagar sus préstamos. Los plazos de los préstamos suelen ser bastante cortos y el vendedor puede pedir al comprador que haga un gran pago global al final del periodo del préstamo, y luego solicitar un préstamo hipotecario convencional. Si no puede permitirse cubrir el coste de un pago global, la financiación del vendedor podría no ser adecuada para usted.
Los compradores pueden pagar menos al principio, pero con el tiempo podrían acabar pagando de más. Esto ocurre sobre todo si la financiación del propietario viene con un tipo de interés elevado. Al igual que un prestamista tradicional, el vendedor puede decidir llevar a cabo una revisión exhaustiva del historial crediticio y los antecedentes financieros del comprador antes de prestar un solo centavo. Como resultado, una puntuación de crédito baja puede hacer que el vendedor cobre un tipo de interés más alto.
Inconvenientes para los vendedores
A pesar de las ventajas de la financiación del vendedor, puede ser arriesgada para los propietarios. Por un lado, si el comprador no paga el préstamo, el vendedor podría tener que enfrentarse a una ejecución hipotecaria. Dado que las hipotecas suelen incluir cláusulas que exigen el pago en un plazo determinado, el incumplimiento de esa fecha podría ser catastrófico. Sin embargo, si vuelve a tener el control de su propiedad por otro motivo, es posible que tenga que hacer reparaciones antes de volver a sacarla al mercado.
Algunos vendedores pueden verse obligados a utilizar servicios hipotecarios externos. Esto se debe a que la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street y Protección al Consumidor instituyó nuevas reglas que requieren que algunos propietarios integren a los originadores de préstamos en el proceso de financiación del vendedor. Que esto se aplique a usted o no depende en gran medida de la cantidad de bienes inmuebles que financie anualmente.
Conclusión
La financiación por parte del propietario puede proporcionar al vendedor un flujo constante de ingresos y facilitar a los compradores el camino hacia la propiedad de la vivienda. Pero el acuerdo también tiene sus desventajas. Si decide pedir un préstamo a un vendedor o prestar dinero a un comprador, es una buena idea encontrar un abogado inmobiliario que se asegure de que el acuerdo de financiación del vendedor cubra todas sus bases legales.
Consejos para la compra de una vivienda
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