Una escritura fiscal es un documento legal que otorga a un organismo gubernamental el derecho a vender un bien inmueble por falta de pago de impuestos. Cuando el propietario de un inmueble se retrasa en el pago de los impuestos sobre la propiedad, la ciudad o el condado pueden imponer un gravamen fiscal sobre la propiedad. Si después de un período de unos meses o unos años, dependiendo de la jurisdicción, el propietario no paga la cantidad adeudada, el gobierno local puede vender la escritura de impuestos de la propiedad en una subasta. Eso crea una oportunidad de inversión. Esto es lo que hay que saber sobre esta oportunidad. Si necesita orientación práctica para considerar una escritura fiscal para invertir en bienes inmuebles, considere la posibilidad de recurrir a la ayuda de un asesor financiero experto.
Los inversores en escrituras de impuestos compran estas escrituras de impuestos en las subastas. El dinero que paga el mejor postor se destina al gobierno local para recuperar los ingresos fiscales perdidos.
Es posible adquirir propiedades por un valor significativamente inferior al del mercado a través de las subastas de escrituras fiscales. Esto puede dar lugar a grandes rendimientos para los inversores en títulos fiscales exitosos.
Se puede adquirir casi cualquier tipo de propiedad inmobiliaria invirtiendo en escrituras fiscales. En las subastas de escrituras de impuestos se pueden encontrar terrenos residenciales, comerciales, industriales y en bruto.
Escritura de impuestos frente a. Gravamen fiscal
A pesar de la similitud de los nombres, la inversión en escrituras fiscales es muy diferente de la inversión en gravámenes fiscales. En ambos casos se trata de subastas celebradas para compensar a los gobiernos locales por los impuestos sobre la propiedad no pagados.
Sin embargo, con la inversión en escrituras fiscales, el adjudicatario obtiene inmediatamente el título de propiedad. Los inversores en embargos fiscales no adquieren la titularidad de ningún bien inmueble. En su lugar, están comprando el derecho a recibir pagos de intereses sobre la cantidad adeudada a la autoridad fiscal.
Las subastas de escrituras fiscales son supervisadas a nivel local y se rigen por una serie de normas, reglamentos y leyes estatales, municipales y del condado. Sólo algunos estados permiten la venta de escrituras fiscales. Otros sólo permiten la venta de gravámenes fiscales. Algunos aplican un sistema híbrido que combina ambos enfoques.
El éxito de la inversión en escrituras fiscales requiere conocer las leyes y procedimientos locales, así como los mercados inmobiliarios locales. Estas complicaciones y los riesgos mantienen a muchos inversores inmobiliarios sin experiencia fuera de la inversión en escrituras fiscales.
Cómo funciona la inversión en escrituras fiscales
Las propiedades terminan en subastas de escrituras de impuestos, porque los propietarios no pagaron los impuestos sobre la propiedad. Después de un período de tiempo que varía según la jurisdicción, las autoridades fiscales pueden colocar un gravamen fiscal sobre la propiedad. Transcurrido más tiempo, el gobierno puede embargar la propiedad y subastarla.
Los gobiernos locales publican listas de propiedades embargadas antes de las ventas. Los inversores pueden obtener estas listas, investigar las propiedades y decidir dónde presentar ofertas.
Las subastas suelen celebrarse en línea, pero también pueden celebrarse fuera de línea y requerir la presencia de los licitadores. Los subastadores suelen fijar una puja mínima del total de los impuestos impagados, las sanciones y los intereses. A veces la oferta mínima se establece como un porcentaje del valor de mercado.
Se espera que los adjudicatarios realicen un pago inicial en el momento de la subasta. Luego pagan el resto en efectivo, a menudo en 24 horas, pero en algunas jurisdicciones hasta unas semanas después.
El gobierno fiscal se queda con los impuestos atrasados del importe pagado por el mejor postor. El resto, si lo hay, suele ser para el prestamista hipotecario.
El título de la propiedad también debe ser limpiado o curado después de una venta de escritura de impuestos. El saneamiento del título puede implicar un proceso de certificación del título a través de un agente de seguros del título, o un tipo de pleito llamado acción de título reservado que elimina otras reclamaciones de propiedad.
Una vez saneado el título, el nuevo propietario puede empezar a obtener beneficios económicos. Las propiedades adquiridas a través de subastas de escrituras de impuestos suelen ser fijas y se cambian. También se pueden revender tal cual o rehabilitarlas y mantenerlas para obtener ingresos por alquiler.
Riesgos de la inversión en escrituras fiscales
Un riesgo importante de la inversión en escrituras fiscales es pagar demasiado. Las subastas de escrituras fiscales pueden atraer a muchos postores y es fácil pagar de más.
Además, las autoridades fiscales pueden no permitir la inspección de las propiedades antes de la subasta. Las reparaciones inesperadas pueden comerse rápidamente un beneficio previsto.
Algunos estados tienen un periodo de rescate de hasta un año o más después de la subasta, durante el cual el antiguo propietario puede pagar la factura de impuestos y recuperar la propiedad. Esta posibilidad, que ocurre a menudo, es otro de los riesgos de la inversión en escrituras fiscales.
Sin embargo, son pocas las propiedades listadas que llegan a subasta, ya que los propietarios suelen liquidar la factura de impuestos de antemano. El riesgo de invertir tiempo y energía investigando propiedades sin poder pujar por ellas es uno de los riesgos de la inversión en escrituras fiscales.
Aunque tenga éxito, la inversión en escrituras fiscales también requiere mucho tiempo, esfuerzo e investigación. Esto puede hacer que la rentabilidad final sea poco atractiva en comparación con otras inversiones alternativas.
El resultado final
Las subastas de escrituras fiscales permiten a los inversores adquirir bienes inmuebles que han sido ejecutados por impuestos impagados. Las propiedades pueden comprarse con importantes descuentos respecto al valor de mercado, pero la complejidad y los riesgos de la inversión en escrituras fiscales también son importantes.
Consejos para la inversión inmobiliaria
- Considere la posibilidad de hablar con un asesor financiero si está interesado en invertir en bienes inmuebles con escrituras fiscales. La herramienta gratuita de nuestro equipo puede ponerle en contacto con hasta tres asesores financieros locales, y usted puede elegir el que más le convenga. Si está preparado, empiece ahora.
- Hay otras formas de invertir en bienes inmuebles que utilizar las escrituras fiscales. Algunas de ellas son los REITS, el «house hacking» y el flipping. Por supuesto, los bienes inmuebles no deberían ser el único tipo de inversión que tenga. Para conseguir el equilibrio adecuado de los tipos de activos en su cartera, puede utilizar una calculadora de asignación de activos.