Si es dueño de una propiedad de inversión y cobra el alquiler de sus inquilinos, es importante declarar esos ingresos por alquiler en sus impuestos. Sin embargo, puede deducir los gastos en los que incurra para mantener su propiedad alquilada. En otras palabras, convertirse en propietario por primera vez hará que la declaración de impuestos sea más compleja. Planificar con antelación estos impuestos puede tener muchas ventajas. Si necesita ayuda con los impuestos, un asesor financiero puede ayudarle a crear una estrategia fiscal.
Impuestos sobre los ingresos por alquiler: Qué declarar
Los ingresos por alquiler que declare en sus impuestos sobre la renta dependerán de su método de contabilidad. La mayoría de los particulares utilizan el «método de caja».»Este método requiere que declare los ingresos a medida que los recibe y los gastos a medida que los paga. Pero algunas empresas utilizan el método contable de «devengo». Esto cuenta los ingresos cuando se ganan, no cuando se reciben.
Si sólo es un particular con una propiedad alquilada, probablemente utilizará el método del criterio de caja. Eso significa que contará el dinero del alquiler que reciba como ingreso en el año fiscal correspondiente. La Agencia Tributaria también dice que puede incluir el alquiler por adelantado, que la agencia define como cualquier cantidad que reciba de un inquilino antes del período que cubre, al utilizar este método. Por lo tanto, si firmas un contrato de alquiler de dos años con un inquilino y recibes los pagos de la renta del primer año junto con algunos pagos del año siguiente, deberás declarar todos estos pagos como ingresos por alquiler en el año fiscal en que los recibas.
También puede contabilizar la fianza que le entrega el inquilino. Puede hacerlo si utiliza la fianza como pago final del alquiler o si se queda con toda o parte de ella como compensación por los daños causados por los inquilinos. Pero si acepta una fianza con la intención de devolverla cuando el inquilino se marche, no cuente la fianza como ingreso.
Cuando un inquilino hace un pago en especie, también puedes declararlo como ingreso según el número de meses que cubra. Por ejemplo, supongamos que acuerdas con un inquilino aceptar un bien o servicio suyo a cambio de un mes de alquiler. A los ojos de Hacienda, usted sigue recibiendo un mes de alquiler. Esto significa que tendrá que declarar el alquiler de ese mes como ingreso cuando declare sus impuestos.
Hay otras formas de ingresos por alquiler que los propietarios deben declarar. Por ejemplo, si un inquilino le paga para salir de un contrato de alquiler, ese pago cuenta como ingreso por alquiler a efectos fiscales. Tendrá que declarar ese pago en el año en que lo reciba, sea cual sea su método de contabilidad. Si su inquilino paga cualquier gasto del edificio que no sea obligatorio según las condiciones del contrato, esos pagos cuentan como ingresos para usted. También contará como ingreso si un inquilino paga por una reparación o servicio público no requerido en el contrato de arrendamiento y luego deduce ese pago de su renta.
Lo que puede deducirse de los impuestos sobre los ingresos por alquiler
Puede parecer que ser propietario y cobrar el alquiler es un gran dolor de cabeza fiscal. Pero recuerde que también puede deducir los gastos para reducir su responsabilidad fiscal. Puede deducir gastos como los intereses de la hipoteca de su propiedad de alquiler, los impuestos sobre la propiedad, los gastos de funcionamiento, las reparaciones y la depreciación.
El IRS utiliza la norma de «gastos ordinarios y necesarios» para determinar lo que puede deducir. Los gastos ordinarios son evidentes, gastos que generalmente vienen con la posesión de una propiedad de alquiler. Esto incluye los pagos que realice a una empresa de gestión o a un superintendente. Los gastos necesarios pueden incluir costes como la publicidad de las vacantes o la cobertura de los gastos de mantenimiento, los servicios públicos y el seguro. También puede deducir el coste de los materiales, suministros y reparaciones realizadas para mantener su edificio.
Lo que no puede deducir, sin embargo, es el dinero que gasta para mejorar, renovar o remodelar su propiedad. Mientras que el mantenimiento normal cuenta, si usted decide que quiere hacer su propiedad de alquiler mucho más elegante, o convertir una unidad de un dormitorio en una unidad de dos dormitorios, no se puede deducir ese tipo de gastos discrecionales.
Puedes deducir la depreciación de tu propiedad y sus características, como los electrodomésticos. Si realiza mejoras, puede recuperar parte del dinero gastado cuando presente nuevos documentos de depreciación. Para ello, utilizará el formulario 4562 del IRS.
Cómo declarar los impuestos sobre los ingresos por alquiler
Para declarar sus ingresos por alquiler, utilizará el Formulario 1040 y adjuntará el Anexo E: Ingresos y pérdidas suplementarias. En el Anexo E, usted enumerará sus ingresos totales, los gastos y la depreciación de cada propiedad de alquiler. Los gastos incluyen, publicidad, automóviles y viajes, seguros, reparaciones, impuestos y más. De nuevo, necesitará el formulario 4562 para rellenar correctamente el importe de la depreciación en la línea 18 «Gastos de depreciación o agotamiento».»
Un único formulario del Anexo E le permite informar sobre tres propiedades. Si tiene más de tres, puede presentar formularios adicionales del Anexo E para enumerar sus otras propiedades en las líneas 1 y 2. Sin embargo, sólo rellenará la columna «Totales» en un formulario del Anexo E. Estos totales serán los totales combinados de todos los Anexos E que presente.
Para asegurarse de que proporciona al IRS la información correcta, querrá mantener registros de la gestión de su propiedad. Esto incluye cheques de alquiler, estados financieros, recibos, gastos deducibles y más. Si no puede proporcionar la documentación e información correctas, es posible que no pueda deducir todo lo que le gustaría. Y lo que es peor, podría enfrentarse a impuestos y multas adicionales.
Lo más importante
Ser propietario de un inmueble de inversión puede ser una buena manera de aumentar su seguridad financiera y trabajar para conseguir la independencia económica. Sin embargo, conlleva responsabilidades, desde la contratación de un superintendente hasta la realización de las reparaciones necesarias. También tendrá que estar al tanto de los impuestos de la propiedad alquilada. Con todos los formularios y el papeleo, podría ser una buena idea contratar a un preparador de impuestos para ayudar, especialmente si es su primera temporada de impuestos como propietario.
Consejos para la declaración de impuestos
- Un asesor financiero puede ayudarle a resolver los ingresos por alquiler y otras cuestiones fiscales. Encontrar un asesor financiero cualificado no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo te pone en contacto con hasta tres asesores financieros de tu zona, y puedes entrevistar a tus asesores coincidentes sin coste alguno para decidir cuál es el más adecuado para ti. Si está preparado para encontrar un asesor que le ayude a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ya.
- La declaración de impuestos puede ser un asunto complicado. Si te encuentras confundido o abrumado, como podría ser el caso si eres propietario, podrías utilizar la ayuda de un software fiscal. Esto le ayudará a tener sus cálculos y sus impuestos en orden, sin el engorro de tener que hacerlo.
- Si se encuentra recibiendo constantemente un reembolso de impuestos grande, hay una manera de obtener ese dinero durante el año en lugar de en un solo cheque. Puedes hacerlo ajustando la cantidad retenida de cada cheque de pago.