Añadir bienes inmuebles a su cartera de inversiones puede ser una forma inteligente de diversificar, aumentar la rentabilidad e incluso protegerse contra el riesgo de inflación. Sin embargo, a la hora de elegir cómo invertir en bienes inmuebles, hay varias opciones entre las que elegir. Dos de las vías de inversión inmobiliaria más comunes son el alquiler de propiedades y los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Pero ¿qué ofrece cada uno de estos vehículos de inversión para usted y su cartera?? Y entre los REIT y los bienes de alquiler, ¿cuál es la mejor opción??
Invertir en bienes inmuebles puede ser una decisión especialmente inteligente si se trabaja con un asesor financiero para elegir el tipo específico de activo inmobiliario que mejor se adapte a su perfil de riesgo, sus plazos y sus objetivos.
REIT frente a. Propiedad de alquiler
Antes de que pueda decidir qué inversión inmobiliaria es la mejor para su cartera de inversiones, debe entender primero cómo funciona cada una de ellas.
Propiedad en alquiler
La mayoría de la gente ya está familiarizada con la premisa de la propiedad de alquiler. Los inversores pueden comprar y luego alquilar una propiedad residencial, como una casa unifamiliar o multifamiliar, un condominio o un edificio de apartamentos. Lo ideal es que esta propiedad aporte más renta cada mes de lo que el inversor paga en concepto de hipoteca, impuestos, seguros, reparaciones y otros gastos. Cualquier delta proporciona al inversor una ganancia mensual de flujo de caja, que puede ahorrar o reinvertir en la propiedad. La esperanza es que, con el tiempo o tras una renovación, la propiedad en alquiler se revalorice. Si el inversor decide vender la propiedad en alquiler, y cuando lo haga, demostrará que ha sido una fuente de crecimiento a largo plazo.
Fondos de inversión inmobiliaria (REIT)
Un REIT, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, funciona de forma un poco diferente. Con un REIT, usted adquiere acciones de un fideicomiso que posee y gestiona bienes inmuebles. Como inversor, usted no tiene nada que decir sobre la propiedad de un REIT, ni tendrá ninguna aportación o responsabilidad en su gestión. A medida que los activos del REIT se revalorizan y obtienen beneficios, los inversores reciben dividendos. Si un inversor necesita alguna vez liquidar sus acciones del REIT, puede hacerlo al valor de mercado vigente en ese momento. Los REITs pueden ser de naturaleza pública, privada o no pública. Cada una de ellas funciona de forma un poco diferente, con sus propios requisitos de inversión y accesibilidad a los fondos.
Similitudes entre los REIT y los bienes de alquiler
En muchos aspectos, la inversión en propiedades de alquiler y la inversión en REITs es similar, si no la misma. Estas son algunas de las formas en que las dos opciones se superponen.
Flujo de caja
Si está buscando una inversión que le proporcione una fuente de flujo de caja, tanto los REIT como las propiedades en alquiler pueden encajar. Según el IRS, los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos imponibles a los inversores en forma de dividendos. Por esta razón, los REITs son generalmente una fuente fiable de este flujo de ingresos pasivos. En las circunstancias adecuadas, una propiedad en alquiler también puede proporcionarle un flujo de caja mensual. Sin embargo, esto depende de factores como los precios de alquiler del mercado, los impuestos sobre la propiedad, las vacantes e incluso las reparaciones.
Revalorización del capital
Tanto los bienes de alquiler como los REIT son inversiones sólidas a largo plazo para muchos inversores, ya que cada uno de ellos puede ofrecer un fuerte crecimiento y revalorización de los activos. Si estos activos se revalorizan, puede suponer un aumento del flujo de caja para los inversores de forma regular. Una vez que los activos se vendan posteriormente, el inversor también reconocerá cualquier aumento de valor.
Volatilidad
Otra similitud entre los REIT y los bienes de alquiler es que ambos tienen el potencial de ser volátiles y pueden fluctuar en valor con el tiempo. Si un REIT reconoce una reducción del margen de beneficios, ya sea debido a un aumento de los gastos o a las tendencias del mercado, los inversores probablemente verán los efectos a través de un menor pago de dividendos. Esta disminución del flujo de caja puede afectar a su presupuesto y a sus esfuerzos financieros en otros ámbitos. La volatilidad de los REIT también puede ser un problema si necesita liquidar su cartera. Si su REIT ha bajado de precio desde que lo compró, sentirá los efectos cuando vaya a vender la inversión.
Los inmuebles de alquiler son susceptibles de sufrir una serie de peligros, como la volatilidad, los malos inquilinos y la caída del valor de la propiedad. Los precios de los alquileres pueden fluctuar junto con el resto del mercado inmobiliario, lo que puede dar lugar a una reducción de los precios de los alquileres e incluso a la prolongación de las desocupaciones. La volatilidad también puede deberse al aumento de los impuestos sobre la propiedad o a reparaciones importantes inesperadas, que son responsabilidad del propietario-inversor.
Ambos ofrecen diversificación
Invertir en bienes inmuebles puede ayudar a diversificar su cartera de inversiones, asegurando mejor sus ahorros y ayudando a suavizar el golpe de factores como las caídas del mercado y la inflación. Tanto las propiedades de alquiler como los REITs sirven para diversificar su cartera, añadiendo inversiones inmobiliarias a la mezcla. Cuanto más variadas sean estas inversiones, mejor amortiguada estará su cartera: esto puede significar invertir en una amplia variedad de REITs o comprar múltiples tipos de propiedades de inversión, o en múltiples áreas.
Diferencias entre una REIT y una propiedad en alquiler
Hay bastantes diferencias entre las propiedades de alquiler y los REIT, que es importante entender si quiere tomar una decisión de inversión informada.
Ventajas fiscales para la propiedad directa
Los propietarios pueden beneficiarse de muchas deducciones fiscales del IRS relacionadas con sus propiedades de inversión. Estos incluyen la cancelación de cosas como los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, las reparaciones, la gestión y otros gastos. Los REIT no ofrecen este tipo de deducciones fiscales a los inversores.
Control y flexibilidad
Ya sea que quiera elegir el próximo grupo de inquilinos o simplemente elegir los colores de la pintura, usted no tiene mucho (o realmente, ningún) control sobre su inversión con un REIT. Si quiere tener un papel activo en su inversión, tendrá que optar por la propiedad en alquiler.
Posibilidad de utilizarlo como garantía
Si tiene una propiedad en alquiler, puede pedir un préstamo contra una parte de su patrimonio (o el valor que posee) según sea necesario. Esto puede hacerse a través de un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria, también conocida como HELOC.
Activo frente a. inversiones pasivas
Una diferencia muy importante que hay que tener en cuenta es que los inmuebles de alquiler son una inversión activa, mientras que los REIT son una inversión pasiva. El alquiler de propiedades requiere un enfoque práctico y una atención constante, incluso si se contrata a una empresa de gestión para que tome la mayoría de las decisiones diarias. Por otro lado, los REITs ofrecen a los inversores una especie de enfoque de «establecerse y olvidarse». Una vez que haya comprado acciones de su REIT, no tiene que hacer nada más que recibir pagos de dividendos y ver crecer su(s) activo(s).
Liquidez
Si alguna vez tiene que liquidar sus inversiones, los REIT pueden resultar más fáciles que los inmuebles de alquiler. Para liquidar una propiedad de alquiler, generalmente tendrá que venderla. Esto puede requerir tiempo, energía y dinero, entre la preparación y el listado de la casa, la exhibición de la propiedad y luego el cierre de la venta. De principio a fin, podría tardar fácilmente meses en liquidar un activo inmobiliario de alquiler. Con los REITs, sin embargo, puede ser tan sencillo como pulsar un botón en la aplicación de su agencia de valores. Si se poseen REITs que cotizan en bolsa, pueden venderse en minutos (si no en segundos), siempre que haya un comprador disponible.
Costes e inversiones iniciales
Los inmuebles de alquiler pueden ser muchas cosas para los inversores, pero una de ellas no suele ser barata. Para comprar una propiedad de alquiler, los inversores tendrán que disponer de al menos el pago inicial, la fianza y los costes de cierre. Si se necesitan renovaciones, el inversor tendrá que aportar dinero en efectivo o pedir un préstamo.
Con los REITs, a menudo se puede empezar a invertir con sólo unos pocos dólares. Mientras que hay REITs (especialmente los que cotizan en bolsa o los que no cotizan en bolsa) con requisitos mínimos de inversión elevados, muchos otros REITs están disponibles en plataformas de corretaje cotidianas sin inversión mínima.
El resultado final
¿Prefiere un enfoque de no intervención?? A continuación, considere la posibilidad de añadir REITs a su cartera. ¿Busca una inversión que le ofrezca ventajas fiscales y un mayor control práctico?? Entonces, merece la pena considerar los inmuebles de alquiler. Para algunos inversores, la compra de propiedades en alquiler y la compra de acciones de REITs puede ser el medio perfecto. Al fin y al cabo, cuanto mejor diversificada esté su cartera de inversiones hoy, mejor protegido estará para lo que le deparen los mercados en el futuro. La elección correcta depende de los objetivos y el estilo de inversión del inversor; en algunos casos, añadir tanto REITs como propiedades de alquiler podría ser la respuesta.
Consejos para invertir
- Considere la posibilidad de trabajar con un asesor financiero cuando considere la posibilidad de añadir activos inmobiliarios a su cartera. Encontrar un asesor financiero no tiene por qué ser difícil. La herramienta de búsqueda de nuestro equipo puede ponerle en contacto con varios en su zona en cuestión de minutos. Si está preparado, empiece ahora.
- Como inversor, es vital encontrar la tolerancia al riesgo adecuada para su cartera. Los bonos pueden ayudarle a encontrar el equilibrio perfecto que busca en sus inversiones. Pero saber cuánto poner y dónde viene con sus desafíos. Nuestro equipo ofrece una calculadora de asignación de activos que puede ayudarle a determinar la distribución adecuada para su tolerancia al riesgo deseada.