¿Qué significa el ARV en el sector inmobiliario??

Los inversores inmobiliarios suelen tener en cuenta el valor después de la reparación, o ARV, de un inmueble a la hora de decidir si merece la pena realizar una operación. El ARV es una estimación de lo que valdrá la propiedad después de que se hayan realizado todas las reparaciones, renovaciones y mejoras necesarias. Es la suma del costo de la propiedad y el valor de las reparaciones. Conocer esta métrica inmobiliaria clave es especialmente útil para los inversores y los prestamistas.

El margen entre el ARV y el coste de la propiedad, incluido el coste de las reparaciones y otros trabajos, representa el beneficio potencial de la inversión. Por lo tanto, ARV puede ayudar a los inversores a seleccionar un método adecuado de financiación de la compra de la propiedad, así como la mejor estrategia de salida. Por ejemplo, puede orientar a los inversores hacia un enfoque de «arreglar y tirar», que normalmente significa vender en el plazo de un año, o hacia un enfoque de «comprar y mantener» que puede implicar la posesión de una propiedad indefinidamente. Los prestamistas pueden utilizar el ARV para decidir si financian un proyecto, y el ARV también puede sugerir el precio de venta final de una propiedad renovada.

Cómo calcular el ARV

El ARV es una estimación basada en la evaluación del inversor de las reparaciones y mejoras que serán necesarias, el coste probable de dichas mejoras y el efecto sobre el valor de la propiedad. Hacer esta estimación requiere un conocimiento importante de las condiciones del mercado local, así como de la disponibilidad y los precios de los contratistas locales.

La fórmula del ARV es:

ARV = Precio de compra + Valor de las renovaciones

Para calcular el ARV es necesario poner un valor a la propiedad tal y como está. Esto se puede hacer mediante la contratación de un tasador profesional, o mediante el examen de las propiedades comparables en venta. Al buscar propiedades comparables, es importante buscar propiedades que tengan ubicaciones, tamaños, edades, condiciones y otras características similares. Si un inversor encuentra que propiedades similares en condiciones parecidas se cotizan y venden por 150.000 dólares de media, esa es la estimación probable del valor de esta propiedad tal y como está.

Después de estimar el valor actual, el inversor calcula el coste de las reparaciones y renovaciones necesarias. Por ejemplo, si la propiedad necesita un tejado nuevo, una alfombra nueva y actualizaciones en la cocina, el coste estimado de estas reparaciones puede ser de 30.000 dólares.

A continuación, el inversor busca listados y ventas de propiedades comparables que ya hayan sido revalorizadas. Si el valor medio de estas propiedades comparables es de 225.000 dólares, ese es también el ARV de esta propiedad. En este caso, el valor de las reparaciones es de 75.000 dólares. Es decir, el valor de 225.000 dólares de casas comparables ya reparadas, menos el valor de la propiedad tal como está, que es de 150.000 dólares. Dado que el coste de las reparaciones es de 30.000 dólares y el valor de las reparaciones es de 75.000 dólares, esto indica un margen de beneficio potencial de 45.000 dólares y sugiere que es una operación que merece la pena considerar.

Utilizar el ARV

Después de calcular el ARV, un inversor puede utilizarlo para ayudar a sugerir un precio a ofrecer para adquirir una propiedad. Para ello hay que tener en cuenta mucho más que el valor de las reparaciones. Una decisión de inversión inmobiliaria acertada también tiene en cuenta los costes de mantenimiento, como los intereses, el seguro y los impuestos, así como los costes de reparación.

Un enfoque utiliza lo que se denomina la regla del 70% para realizar una selección inicial de las oportunidades de inversión. La regla del 70% exige que un inversor no invierta más del 70% del valor anual de alquiler en una propiedad. Incluye el precio de compra y el coste de las reparaciones. Según esta regla, si el ARV de una propiedad será de 225.000 dólares después de 30.000 dólares en reparaciones, el inversor no debería pagar más de 127.500 dólares para adquirirla. Esa cantidad es igual al 70% de 225.000 dólares, es decir, 157.500 dólares, menos 30.000 dólares para reparaciones.

Lo esencial

ARV, o valor después de la reparación, es un término de inversión inmobiliaria que se utiliza para describir una estimación de lo que una propiedad valdrá después de las reparaciones necesarias, actualizaciones y renovaciones se hacen. Conocer el valor real de una posible propiedad de inversión ayuda a un inversor a decidir si la operación es interesante, cuánto ofrecer para adquirir la propiedad, qué tipo de financiación asegurar y qué estrategia de salida tiene más sentido.

Consejos para la compra de bienes inmuebles

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Al considerar la compra de un inmueble, es importante saber si realmente puede permitirse una propiedad. El uso de una calculadora gratuita puede darle una estimación rápida de si una residencia se ajusta a su plan financiero.

Otro término de inversión inmobiliaria -valor de alquiler anual- tiene las mismas siglas pero un significado diferente. El valor de alquiler anual es la cantidad que costaría ocupar una propiedad o un espacio durante un año. Puede que no sea lo mismo que el importe de la renta que pagaría un inquilino por alquilar la vivienda. En cambio, el valor del alquiler anual se basa en propiedades comparables e incluye otros costes de ocupación. Los inversores pueden utilizar el valor del alquiler anual al estimar el coste de ocupación de un espacio o una propiedad.

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