La mayoría de las veces, las personas quieren dejar sus bienes y propiedades a las personas que les importan cuando fallecen. Pero a veces las personas no hacen testamento o mueren con deudas. En estos casos (entre otros), sus bienes tienen que pasar por un tribunal testamentario. Es posible que tenga que actuar como albacea de un patrimonio que tenga una de estas propiedades. O bien, puede haber una opción para los futuros propietarios que quieran comprar inmuebles de menor precio. En cualquier caso, tendrá que entender el proceso de una venta testamentaria. A continuación le explicamos cómo funciona.
Trabajar con un asesor financiero puede ayudarle a ejecutar sus planes patrimoniales de la manera más eficiente y correcta posible.
Qué es una venta testamentaria?
Aunque muchos propietarios confían en la planificación patrimonial para organizar sus bienes, algunos fallecen sin haber hecho testamento. Esto también se conoce como muerte intestada. O bien, puede morir con deudas a su nombre. En estos casos, los bienes del difunto entran en un proceso legal llamado sucesión. Un tribunal supervisa la venta de esta propiedad con el objetivo de venderla al mejor precio posible.
Cómo funciona una venta testamentaria?
Al igual que la planificación del patrimonio y los procedimientos de ejecución varían según el estado, también lo hace el proceso de sucesión. Sin embargo, por lo general, el objetivo es vender la propiedad al mejor precio tal y como está. Aprender cómo funciona el proceso puede ayudarle a prepararse si alguna vez se ve involucrado en uno. Éste incluye una serie de pasos:
Nombrar a un albacea de la herencia
Si el fallecido no dejó un testamento, el tribunal nombra un albacea testamentario. El albacea, también llamado representante del patrimonio, suele ser el pariente más cercano u otro familiar vivo del difunto. Ayudan a poner en orden los asuntos del difunto y se encargan de la venta de la vivienda.
Contrate a un agente inmobiliario cualificado
El albacea de la herencia no lleva a cabo la venta en solitario. Contrata a un agente inmobiliario para que apoye el proceso. Aunque muchos agentes inmobiliarios tienen conocimientos suficientes para ello, se recomienda que el representante de la herencia elija a uno con experiencia en sucesiones. Así se asegura que todo se desarrolle según el procedimiento adecuado. Un agente inmobiliario certificado como especialista en sucesiones (CPRES) sería probablemente la mejor opción.
Obtenga una tasación
La tasación de la vivienda es una parte fundamental de la compra de una casa, ya sea una venta tradicional o testamentaria. Son cruciales ya que determinan el valor de la propiedad. Pero el proceso es el mismo que el de una venta normal. Los costes de una tasación dependen de su ubicación, y el coste medio de una vivienda unifamiliar es de unos 347 dólares.
Anunciar la propiedad
El agente inmobiliario contratado anuncia la propiedad utilizando los listados de la MLS, los carteles públicos, etc., como cualquier otra venta. Sin embargo, deben anotar el estado testamentario en el listado.
Obtener ofertas
Si un comprador quiere comprar la propiedad y hace una oferta, debe incluir un depósito del 10% o más. Esta propuesta se envía al juez testamentario si el vendedor la aprueba. El juez decide entonces si permite que la venta siga adelante.
Petición al juzgado
Si el juez aprueba y el albacea de la herencia acepta la oferta, el proceso vuelve a los tribunales. El abogado testamentario fija la fecha del juicio entre 30 y 45 días después de la aceptación. Sin embargo, esto no quita la propiedad del mercado. Otros compradores pueden hacer ofertas, que el vendedor y el tribunal pueden aceptar.
Obtener la aprobación del tribunal
La confirmación del juzgado requiere la asistencia de todos los compradores aceptados. Luego, en la fecha del juicio, cada comprador elegible solicita al juez. Esto ocurre de la misma manera que en una subasta, en la que los compradores intentan superar la oferta de unos a otros hasta que el juez confirma una.
Hacer un depósito
El adjudicatario no puede marcharse con la escritura. Tienen que presentar un cheque de caja por valor del 10% de su oferta ganadora inmediatamente al tribunal. Si no tienen suficiente dinero o un cheque de caja, el subcampeón gana la propiedad.
Firmar el contrato
El juzgado acepta el cheque de caja y el adjudicatario firma un contrato. El albacea de la herencia también firma este trámite. Sin embargo, el contrato no puede incluir contingencias o condiciones.
Inspeccionar la propiedad
Hay una salvaguarda para el comprador. Pueden inspeccionar la propiedad después de firmar el contrato. Si el informe de inspección revela elementos negativos, como problemas en el tejado o plagas, el comprador puede retractarse de la compra. Lamentablemente, no hay reembolso de la fianza. Según Home Advisor, los costes de la inspección de la vivienda se sitúan en un rango similar al de las tasaciones. La mayoría de los propietarios gastarán entre 279 y 399 dólares.
Cerrar la venta
Si la inspección es positiva, el comprador puede cerrar el trato con la propiedad. La propiedad se vende oficialmente 15 días después de la firma del contrato.
¿Cuánto tiempo dura una venta testamentaria??
La venta de una vivienda tradicional puede avanzar rápidamente. Cuando no hay competencia, y la casa está bien cuidada, las cosas avanzan aún más rápido. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), el 88% de las viviendas vendidas en abril de 2021 permanecieron en el mercado inmobiliario menos de un mes. En cambio, el proceso dura más tiempo con una venta testamentaria. Hay muchas manos implicadas, incluido el tribunal, lo que alarga los plazos.
Además, las quejas de los herederos, la competencia, un juzgado sobrecargado y la burocracia pueden alargarlo aún más. Por ello, las ventas testamentarias pueden durar desde unos meses hasta más de un año.
Lo que hay que saber sobre la compra de una propiedad testamentaria
La compra de una casa o un inmueble siempre tiene sus pros y sus contras. Las propiedades testamentarias no son diferentes. Así que esto es lo que querrá tener en cuenta si está considerando este tipo de compra:
Ventajas
La principal ventaja de comprar una propiedad testamentaria es que los precios son más bajos. Suelen venderse por debajo del valor de mercado ya que el representante de la herencia suele querer que el proceso se complete rápidamente. Esto permite a los inversores comprar barato y luego revender la propiedad para obtener un beneficio.
La compra de una propiedad testamentaria tiende a ser fácil también, ya que hay menos competencia que con otras propiedades. Incluso las ventas cortas o las casas embargadas tienen más competencia, ya que pocas personas se enteran de las ventas testamentarias. Algunos también las evitan debido a los plazos más largos y a la implicación de los tribunales.
Desventajas
Desgraciadamente, la compra de una vivienda testamentaria tiene algunos inconvenientes que debe tener en cuenta. En primer lugar, el plazo puede ser un problema. Se tarda un tiempo en completar el proceso, posiblemente años, debido a la participación de los tribunales. Eso significa que los compradores pueden tener que esperar un tiempo antes de poder cerrar, para lo cual puede que no tengan tiempo.
En segundo lugar, el contrato no puede incluir contingencias, a diferencia de una compra inmobiliaria tradicional. Por lo tanto, hay poca flexibilidad. Puede retractarse de su oferta, pero perder el depósito, o seguir adelante con la venta. Puede ser difícil, ya que las viviendas en esta situación se venden tal cual. El albacea de la herencia rara vez arregla el lugar de antemano. Por lo tanto, seguir adelante con la compra puede acarrear costes considerables en el futuro a medida que se solucionen los problemas de la propiedad. Dado que el propietario ha fallecido, tampoco tienes a nadie para discutir la historia de la casa, lo que puede ayudar en estas situaciones.
Los futuros propietarios deben sopesar cuidadosamente los pros y los contras. Los inversores inmobiliarios también tienen que determinar si van a ganar más dinero con la propiedad de lo que han invertido en ella.
¿Es la compra de una propiedad testamentaria adecuada para usted??
Es posible que los inversores inmobiliarios conviertan una propiedad testamentaria en una empresa rentable. Pero hay que tenerlo muy en cuenta. Trabajar con un agente inmobiliario que entienda el proceso puede ayudarle a encontrar la mejor oferta. Un inspector de viviendas fiable también puede ayudarle a evitar las propiedades que necesitan arreglos costosos.
Si no tiene tiempo o dinero para invertir en una propiedad en este momento, puede estar al tanto de los registros testamentarios locales. El proceso puede implicar más trámites de los que usted está preparado para manejar y puede requerir más tiempo del que tiene. Sopese cuidadosamente sus opciones antes de asumir los riesgos asociados. De nuevo, hablar con alguien con experiencia puede ayudarle a decidir si debe seguir adelante.
Lo que hay que hacer
Las ventas testamentarias son a veces complejas y largas. También pueden ser una apuesta para los inversores y los futuros propietarios. Por eso es conveniente trabajar con alguien que entienda el proceso, pueda acceder a los registros testamentarios en línea y pueda ayudarle a sortear cualquier obstáculo. Un abogado inmobiliario tiene experiencia en este campo y puede aconsejarle sobre el mejor curso de acción. Puede estar al tanto de las ventas locales de propiedades testamentarias consultando al secretario del tribunal testamentario local o buscando en Internet los listados cercanos.
Consejos para la planificación del patrimonio
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- Las leyes de sucesión y los impuestos sobre el patrimonio difieren según el estado. La guía de planificación patrimonial de nuestro equipo le será de ayuda a la hora de planificar su propio patrimonio.
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