Una hipoteca «subprime» es un tipo de préstamo hipotecario concedido a prestatarios con una puntuación de crédito baja (a menudo inferior a 640 o 600, según el prestamista). Dado que el prestatario presenta un mayor riesgo crediticio, una hipoteca de alto riesgo conlleva un tipo de interés y unos gastos de cierre más elevados que los préstamos convencionales.
El término «subprime» es confuso porque se utiliza en contraste con «prime», que puede referirse tanto al tipo de interés como al préstamo y al prestatario. Así que «subprime» puede sonar como un tipo de interés más bajo, pero en realidad significa menor calidad (cuando se refiere al préstamo) o solvencia (cuando se refiere al prestatario). Sería más claro llamar a estas hipotecas «no preferentes», que es lo que algunos prestamistas están haciendo ahora (en parte para distanciar la clasificación de los préstamos de la crisis financiera de 2007 – 2008, en la que las hipotecas de alto riesgo desempeñaron un papel importante).
Debido a su historia, las hipotecas de alto riesgo tienen una mala reputación. Pero para las personas con un historial crediticio débil que quieren tener su propia casa, los préstamos de alto riesgo son una gran ayuda. Por supuesto, una ruta alternativa es esperar un tiempo para reconstruir su crédito o ahorrar un pago inicial más grande antes de solicitar una hipoteca convencional: un asesor financiero puede guiarlo. Pero si está interesado en contratar una hipoteca de alto riesgo ahora, esto es lo que debe saber.
Los riesgos de las hipotecas de alto riesgo
En el negocio de las hipotecas, los prestatarios con un mal historial crediticio se consideran de alto riesgo y tienen más probabilidades de incumplir sus préstamos que los prestatarios con altas puntuaciones de crédito. Después de todo, ¿prestarías dinero a alguien con el hábito de no pagar y de pedir prestado más de lo que puede devolver?? Esto es lo que pasa por la cabeza de los prestamistas hipotecarios cuando consideran las solicitudes de hipotecas de alto riesgo. Así que para compensar, emiten estos préstamos con tipos de interés y comisiones más altas.
Para ponerlo en perspectiva, el tipo de interés medio de una hipoteca convencional a 30 años rondaba el 4.01% en 2019 (es incluso más bajo desde la recesión causada por el coronavirus). Compáralo con los tipos de interés de las hipotecas subprime, que llegaron a ser del 10% en 2019. Recuerda que el interés es el coste de pedir dinero prestado. Por lo tanto, cuanto más alto sea el tipo, más pagará a largo plazo. Y al calcular los pagos de la hipoteca, también hay que tener en cuenta los impuestos sobre la propiedad y otros factores.
Pero eso no es todo. La mayoría de los prestamistas exigen un pago inicial en su hipoteca. En el caso de las hipotecas convencionales, suele oscilar entre el 10% y el 20% del precio de compra de la vivienda. En el caso de las hipotecas subprime, ese tipo puede llegar al 35%, aunque también puede bajar hasta el 3%. Si el pago inicial es inferior al 20%, normalmente tendrá que obtener un seguro hipotecario privado o solicitar un préstamo de la FHA, la VA o el USDA si reúne los requisitos necesarios (más información sobre estos programas de préstamos más adelante).
Puede parecer que es casi imposible pagar una hipoteca de alto riesgo cuando se mira el coste a largo plazo. Y ese fue el caso de muchas personas a mediados de la década de 2000. De hecho, el impago de las hipotecas de alto riesgo desempeñó un papel importante en el desencadenamiento de la crisis financiera de 2007-2008.
Tras la Gran Recesión, las hipotecas de alto riesgo existen hoy de forma un poco diferente y están sometidas a una normativa más estricta. Pero siguen conllevando un riesgo importante. A continuación, describimos los tipos de hipotecas de alto riesgo o no disponibles no .
Tipos de hipotecas subprime modernas
Hipotecas de alto riesgo a tipo fijo: Puedes encontrar hipotecas subprime que bloquean el tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Son similares a sus homólogas convencionales de tipo fijo. Pero en lugar de plazos de 30 años, es probable que encuentre plazos que se extienden de 40 a 50 años! Si bien ese arreglo puede significar pagos mensuales bajos, usted termina pagando mucho más en intereses a largo plazo.
Hipotecas de tipo variable (ARM): Este tipo de préstamos también existe bajo el paraguas de las hipotecas convencionales. Básicamente, empiezas con un tipo de interés fijo antes de que el tipo empiece a cambiar a lo largo de la vida del préstamo. La magnitud de ese cambio depende del índice de mercado al que esté vinculado el préstamo y de las condiciones económicas generales. Así que puede subir y bajar: a veces mínimamente, a veces dramáticamente. Los plazos de los ARM suelen ser de 30 años. Así que cuando veas una «hipoteca 2/28», todo lo que significa es que el tipo es fijo durante los dos primeros años. Variaría durante los 28 años restantes. O puedes verlo desglosado como un ARM 5/1. Esto significa que el tipo de interés es fijo durante cinco años antes de pasar a ser variable una vez al año. Algunas personas pretenden sanear su crédito para el momento en que el tipo variable entre en vigor, de modo que puedan optar a refinanciar su hipoteca con mejores tipos y condiciones.
Hipotecas de sólo interés: Eran comunes en los albores de la Gran Recesión. Básicamente, estás obligado a hacer pagos de intereses sólo durante un tiempo determinado. Suelen ser de cinco a siete años. Al final de ese plazo, empiezas a pagar el capital (la cantidad inicial que pediste prestada) y los intereses. La mayoría de los prestatarios, sin embargo, refinanciarían en este punto.
Hipoteca Dignidad: Se trata de un nuevo tipo de hipoteca subprime con muchas partes móviles. En primer lugar, hay que hacer un pago inicial de alrededor del 10%. También se obtiene un tipo de interés más alto durante un periodo determinado, como por ejemplo cinco años. Si ha hecho los pagos a tiempo hasta el final de ese período, sus pagos de intereses reducen el saldo total de la hipoteca. Además, su tasa de interés cambia a una tasa preferencial más favorable.
Los riesgos de las hipotecas subprime y la Gran Recesión
El concepto de la hipoteca de alto riesgo floreció para ayudar a los estadounidenses a cumplir su sueño de tener una casa a pesar de no tener acceso a las hipotecas convencionales. Sin embargo, estos préstamos adquirieron una connotación infame en los albores de la Gran Recesión, a mediados de la década de 2000.
Los prestamistas de hipotecas de alto riesgo alimentaron en parte la crisis financiera que sacudió el mundo entre 2007 y 2008. Muchos de estos prestamistas estaban entregando préstamos a personas que no podían devolverlos. A medida que la obtención de una hipoteca se hace más fácil, cada vez más personas entran en el juego. Esto condujo a la subida de los precios de las viviendas, que siguieron subiendo más y más, y crearon una burbuja.
Además, los prestamistas empezaron a agrupar los préstamos en valores respaldados por hipotecas antes de venderlos a los inversores.
Cuando hordas de prestatarios incumplieron sus préstamos, casi todos los implicados sufrieron un gran golpe. La gente perdió sus casas, los prestamistas perdieron su dinero, al igual que los inversores. El efecto dominó, junto con otros componentes del colapso financiero, se extendió por todo el mundo creando una recesión global. Pero cuando la economía se normalizó, desaparecieron varios tipos de hipotecas de alto riesgo. Y otros nuevos han ocupado su lugar.
Nuevas normas para las hipotecas de alto riesgo
Las hipotecas de alto riesgo de hoy en día todavía se dirigen a personas con puntuaciones de crédito poco favorables. Sin embargo, estos préstamos se someten a una regulación mucho más estricta. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) supervisa actualmente las hipotecas de alto riesgo. Un gran cambio: los prestatarios de alto riesgo tienen que participar en un asesoramiento para compradores de vivienda dirigido por alguien aprobado por la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) antes de obtener un préstamo.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que algunas de las regulaciones posteriores a la recesión que afectan a los prestamistas de hipotecas de alto riesgo componen partes de la Ley Dodd-Frank. El destino de esta ley es incierto. Proyectos de ley como la Ley de Elección de Hipoteca pretenden modificar partes de la Ley Dodd-Frank, mientras que otros pretenden desmantelarla por completo.
Independientemente de lo que ocurra, es importante ser consciente de los riesgos que conllevan las hipotecas de alto riesgo. Además, conozca sus opciones.
Alternativas a las hipotecas de alto riesgo
Si no ha sido propietario de una vivienda en los últimos tres años, es probable que haya un programa para compradores de vivienda por primera vez del que pueda beneficiarse. En concreto, puede optar a un programa respaldado por el gobierno que ofrece mejores tipos y condiciones que las hipotecas de alto riesgo. Entre ellas se encuentran las siguientes.
Préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA): Estos préstamos suelen ofrecer tipos de interés más bajos que las hipotecas convencionales. Los prestatarios con puntuaciones de crédito de al menos 580 pueden obtener un préstamo de la FHA con un 3.5% de pago inicial. Las personas con puntuaciones crediticias más bajas pueden seguir cumpliendo los requisitos, pero el proceso puede ser un poco más estricto. Sin embargo, las personas que han sufrido una quiebra en los últimos dos años o una ejecución hipotecaria en los últimos tres años no pueden optar a estos préstamos.
Préstamos del USDA: El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) concede préstamos a bajo interés y sin desembolso inicial a personas con bajos ingresos que deseen vivir en zonas rurales de Estados Unidos. Sin embargo, el USDA define ampliamente el término «rural» e incluso algunas localidades suburbanas cumplen los requisitos. Más información sobre los préstamos del USDA.
Préstamos VA: Estos préstamos apoyan a los veteranos y a ciertos miembros del servicio activo de las fuerzas armadas de Estados Unidos. Los préstamos VA suelen ofrecer cero dinero de entrada. Las comisiones suelen ser de sólo un 2.Del 15% al 3% del préstamo, que se puede transferir al importe de la hipoteca. Sin embargo, la medida aumentaría los intereses que se pagan a largo plazo.
Lo que hay que saber
Los requisitos para las hipotecas de alto riesgo son más estrictos ahora que antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Por ejemplo, tendrá que someterse a un asesoramiento para compradores de vivienda para asegurarse de que entiende en qué se está metiendo. Los pagos de intereses son elevados, sobre todo si la hipoteca es de más de 30 años. De hecho, muchas personas que obtienen hipotecas de alto riesgo no planean pagar hasta el final del plazo del préstamo. En cambio, esperan mejorar su puntuación de crédito y refinanciar a un mejor tipo de interés. O tal vez quieran vender para obtener un beneficio antes de que finalice el plazo del préstamo. Son buenos planes, pero debes asegurarte de que son factibles antes de pedir una hipoteca de alto riesgo.
Consejos para la compra de vivienda
- La mayoría de los agentes inmobiliarios le exigirán la preaprobación de una hipoteca antes de trabajar con usted. Puede utilizar esta lista de comprobación de preaprobación de hipotecas para saber si obtendrá la preaprobación que necesita.
- A los compradores de vivienda les puede resultar útil consultar con un asesor financiero. Encontrar el asesor financiero adecuado que se adapte a sus necesidades no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo le pone en contacto con asesores financieros de su zona en 5 minutos. Si está listo para ser emparejado con asesores locales que le ayudarán a alcanzar sus objetivos financieros, comience ahora.