Si está en proceso de comprar una casa, es posible que haya oído el término «escritura de fideicomiso».»Dependiendo del estado en el que vivas, esto puede ser más frecuente que en otros lugares. Pero qué es exactamente una escritura de fideicomiso? Y es lo mismo que una hipoteca? (Spoiler: no es.) Siga leyendo y permítanos explicarle.
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¿Qué es una escritura de fideicomiso??
Una escritura de fideicomiso es un documento que garantiza una propiedad real para asegurar un préstamo. En términos sencillos, cuando se firma el papeleo de la casa que se va a comprar, se firma un documento que se considera un pagaré. Esta nota promete que usted pagará lo que debe por la propiedad.
Muchas personas utilizan indistintamente la hipoteca y la escritura de fideicomiso, pero no son lo mismo. Con una escritura de fideicomiso, hay tres partes: el fideicomitente (el prestatario), el beneficiario (el prestamista) y el fideicomisario (un tercero independiente). Con una hipoteca, hay dos partes: el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario.
Aunque esta diferencia no cambia nada en cuanto a los pagos mensuales de la hipoteca, los costes de cierre u otros gastos, es importante para las ejecuciones hipotecarias. Los estados que suelen utilizar escrituras de fideicomiso suelen tener plazos de ejecución hipotecaria mucho más rápidos. Esto puede atribuirse a la cláusula de poder de venta.
¿Qué es la cláusula de poder de venta??
La mayoría de las escrituras de fideicomiso incluyen una disposición de poder de venta. Esta cláusula describe cómo el prestamista puede ejecutar la hipoteca si el prestatario deja de pagarla, lo que también se conoce como impago de un préstamo hipotecario. Aquí es donde entra en juego el fiduciario: El fideicomisario suele ser el responsable de vender la propiedad en una venta de ejecución hipotecaria. En la mayoría de los casos, el fideicomisario es una compañía de títulos, pero puede variar según el estado.
Las cláusulas de poder de venta permiten a los prestamistas ejecutar la hipoteca sin necesidad de recurrir a los tribunales locales. Por eso las escrituras fiduciarias suelen ir de la mano de las ejecuciones hipotecarias no judiciales. Este tipo de ejecución suele ser mucho más rápida que la ejecución judicial de una hipoteca. La ejecución judicial, en algunos casos, requiere que el prestamista presente una demanda. La mayoría de los estados que tienen este proceso tienen ejecuciones hipotecarias extremadamente largas debido a la acumulación de trabajo y a los sistemas judiciales sobrecargados.
Con una cláusula de poder de venta, los prestamistas evitan tener que recurrir al sistema judicial estatal. Esto no significa que usted perderá su casa de la noche a la mañana después de un incumplimiento de pago, pero por lo general significa un plazo mucho más rápido desde la primera notificación hasta la venta de la casa. Dicho esto, cada estado que permite las escrituras de fideicomiso tiene diferentes procedimientos; no es estándar entre los prestamistas. Esto significa que los plazos y el protocolo de notificación variarán en función de la ubicación de la propiedad.
Los estados que permiten las ejecuciones hipotecarias por poder de venta son: Alabama, Alaska, Arizona, Arkansas, California, Colorado, el Distrito de Columbia, Georgia, Hawai, Idaho, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, Nevada, New Hampshire, Carolina del Norte, Oregón, Rhode Island, Dakota del Sur, Tennessee, Texas, Utah, Washington, Virginia Occidental y Wyoming.
Qué es la ejecución hipotecaria no judicial?
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en un estado de ejecución no judicial, el proceso puede durar sólo un puñado de meses. Aunque generalmente puede solicitar asesoramiento gratuito sobre la ejecución hipotecaria o asistencia monetaria a través de organismos estatales, no está garantizado que vaya a salvar su casa. Si quiere luchar contra una ejecución hipotecaria formalmente, tendrá que presentar una demanda, lo que puede llevar no sólo tiempo, sino también dinero para la presentación y los honorarios de los abogados.
Aunque este tipo de ejecución hipotecaria se considera beneficiosa para los prestamistas, ya que es un proceso más rápido, existe una posible ventaja para los prestatarios. Los estados que permiten las ejecuciones hipotecarias con poder de venta suelen prohibir las sentencias de carencia contra el prestamista. Esto significa que si su casa se vende a un precio inferior a lo que debe por ella, el prestamista no puede demandarle por el resto.
Conclusión
Una escritura de fideicomiso facilita que un prestamista ejecute la hipoteca de su casa. La falta de participación en el proceso judicial significa menos burocracia, lo que significa una ejecución hipotecaria más rápida. Aunque no puede solicitar exactamente una hipoteca en lugar de una escritura de fideicomiso si está comprando una propiedad en un lugar que utiliza esta última, al menos sabrá lo que está firmando.
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Consejos para afrontar una ejecución hipotecaria
- Puede merecer la pena comprobar los tipos de refinanciación. Es posible que pueda reducir sus pagos mensuales con un tipo de interés más bajo. Es una opción proactiva si aún no se ha retrasado en el pago de la hipoteca, pero tiene dificultades para hacer frente a los pagos.
- Si la ejecución hipotecaria se vislumbra en el horizonte, podría considerar la posibilidad de declararse en quiebra para salvar su casa.
- Otra opción a tener en cuenta es la venta al descubierto. Esta opción podría ayudarle a evitar la ejecución hipotecaria y la ruina total de su puntuación de crédito. A pesar del nombre, es una transacción larga y complicada. Querrá discutir la opción con su prestamista y su institución financiera.
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