Hay dos tipos de seguro hipotecario de la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Al obtener un préstamo de la FHA, debe comprar ambas cosas. El primero supone un pago único y cuesta 1.75% del importe del préstamo. El segundo que se paga anualmente. Cuesta entre 0.45% a 1.05% del importe del préstamo, en función del pago inicial, el importe del préstamo y su duración. Con una hipoteca asegurada por la FHA, el prestamista puede recuperar sus pérdidas si el préstamo no se paga. Por ello, los préstamos de la FHA suelen ser más fáciles de conseguir que las hipotecas convencionales. Un asesor financiero puede ayudarle a encontrar préstamos de la FHA u otras opciones con tipos de interés adecuados para usted.
Cuánto cuesta el seguro hipotecario de la FHA?
Si está considerando un préstamo de la FHA, hay dos tipos de primas de seguro hipotecario de la FHA que debe conocer. La primera es un pago único por adelantado que se realiza en el momento del cierre. Es igual al 1.75% del importe del préstamo. Si no tiene el dinero en efectivo, se le permite transferir la cantidad a su préstamo. Sin embargo, esto aumentará sus pagos mensuales de la hipoteca y el interés total que pagará durante la vida del préstamo.
Además, hay que pagar una prima anual de seguro hipotecario (MIP). Varios factores determinan el tipo de interés, incluida la relación préstamo-valor (LTV). La prima se divide en 12 cuotas mensuales que forman parte del pago mensual de la hipoteca. Para tener una mejor idea de cómo se desglosa su hipoteca o préstamo FHA por mes, utilice nuestra calculadora de hipotecas.
A continuación se indica cuál sería su PIM anual en función de las condiciones del préstamo, los importes del mismo y la relación préstamo-valor (LTV). Tenga en cuenta que todos los préstamos de la FHA son de tipo fijo.
Para préstamos a 30 años de 625.500 dólares o menos
- Si el LTV es del 95% o inferior El MIP es del 0.El 80% de la vida del préstamo*
- Si el LTV es superior al 95%: El MIP es 0.85% durante la vida del préstamo
*Si la relación préstamo-valor es del 90% o inferior, el MIP es sólo para los primeros 11 años
Para préstamos a 30 años de más de 625.500 dólares
- Si el LTV es del 95% o inferior El MIP es 1.00% durante la vida del préstamo*
- Si la LTV es superior al 95%: El MIP es del 1.05% durante los primeros 11 años
*Si el LTV es del 90% o inferior, el MIP es sólo para los primeros 11 años
Para préstamos a 15 años de 625.500 dólares o menos
- Si el LTV es del 90% o inferior: El MIP es 0.45% durante los primeros 11 años
- Si la relación préstamo-valor es superior al 90%: El MIP es 0.70% durante la vida del préstamo
Para préstamos a 15 años superiores a 625.500 dólares
- Si el LTV es del 78% o inferior El MIP es 0.45% durante los primeros 11 años
- Si la LTV es del 78.Del 01% al 90%: El MIP es 0.70% durante los primeros 11 años
- Si la relación préstamo-valor es superior al 90%: El MIP es 0.95% durante la vida del préstamo
Comprender los préstamos de la FHA
Los préstamos de la FHA se encuentran entre los préstamos hipotecarios más fáciles de conseguir. Ofrecen a las personas con puntuaciones de crédito justas y pequeños pagos iniciales la posibilidad de pedir dinero prestado y comprar la casa de sus sueños. De hecho, puede obtener un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito tan baja como 580. El pago inicial mínimo es del 3.5%.
Otra ventaja de los préstamos FHA: son asumibles. Esto significa que si vende su casa, por ejemplo, a un familiar, puede transferir la hipoteca para que asuma la deuda pendiente (y no tenga que solicitar una nueva hipoteca).
Por supuesto, hay una contrapartida: el seguro hipotecario de la FHA. No sólo es necesario, sino que a menudo se exige durante toda la duración del préstamo. Pero a menos que su pago inicial sea del 20% o más, también tendrá que obtener un seguro con una hipoteca convencional. Y si tienes una puntuación de crédito baja, el seguro hipotecario privado (PMI) probablemente costará más.
¿Se puede cancelar el MIP de la FHA??
Lamentablemente, la FHA ha cambiado sus normas para que los nuevos prestatarios no puedan cancelar su seguro hipotecario de la FHA. Sólo los prestatarios con préstamos FHA (o solicitudes) con fecha anterior al 3 de junio de 2013 pueden cancelar.
Si ha tenido su hipoteca FHA durante tanto tiempo, puede que no sea posible cancelarla. Tendrá que cumplir algunos requisitos. El principal obstáculo es que su LTV debe ser del 78% o inferior en el momento de la solicitud. Por lo general, los prestatarios tardan unos 10 años en reducir su LTV a ese nivel.
La refinanciación es una opción
Pero puedes refinanciar tu deuda para no tener que pagar el MIP de la FHA. Esto significa tomar un préstamo convencional para pagar su préstamo FHA. Por lo general, tendrá que esperar a que sus finanzas mejoren para hacerlo.
También querrá asegurarse de obtener un mejor tipo de interés en el préstamo convencional. Después de todo, la idea es reducir su pago mensual. Esperar el momento oportuno probablemente le favorezca. Tendrás más capital en la vivienda y es de esperar que su valor aumente.
Cuando el PMI puede ser su mejor opción
A pesar de todas las ventajas de un préstamo de la FHA, puede que no sea el mejor camino para ser propietario de una vivienda. Este es el caso especialmente si tiene un buen crédito. Si tienes un pequeño pago inicial y necesitas obtener un seguro hipotecario, el Urban Institute informa que los pagos mensuales del PMI pueden ser menores para los prestatarios con puntuaciones de crédito entre 720 y 739. El tipo de interés puede ser incluso más bajo para quienes tengan una puntuación de crédito superior a 740.
Lo que hay que saber
Los préstamos de la FHA pueden ser un regalo del cielo si usted no califica para una hipoteca convencional. Aun así, los requisitos del seguro hipotecario pueden ser ciertamente un elemento disuasorio. Esto es especialmente cierto si tendrá que pagar la prima durante toda la vida del préstamo. El seguro existe para el prestamista, no para el prestatario. Pero tienes que pagarla. Así que sopesa todas tus opciones, incluyendo la posibilidad de mejorar tu puntuación de crédito, antes de firmar en la línea punteada.
Consejos para la compra de una vivienda
- Asegúrese de que su puntuación de crédito está en un buen lugar. Si tiene una puntuación de crédito alta y estable, puede optar a tipos de interés hipotecarios más bajos, lo que se traduce en pagos mensuales más bajos.
- Busque préstamos FHA de diferentes prestamistas. La FHA no los emite directamente. Trabajan con los prestamistas hipotecarios y respaldan las hipotecas. Por eso los prestamistas flexibilizan sus requisitos para los préstamos FHA, porque el gobierno cubriría cualquier impago.
- Acude a un asesor financiero para saber cómo afectará a tus finanzas a largo plazo el hecho de ser propietario de una vivienda. Usted querrá estar seguro de poder equilibrar todos sus objetivos monetarios en el futuro. Nuestra herramienta de búsqueda de asesores financieros puede facilitar esta conversación. Le ayudará a encontrar un asesor financiero que se ajuste a sus necesidades en su zona y a su presupuesto. Se le harán unas breves preguntas sobre sus finanzas y, a continuación, el programa reducirá sus opciones a tres asesores locales.