Según algunos estudios, Indiana es uno de los estados más asequibles para comprar una vivienda. Pero comprar su primera casa en el Estado de Hoosier podría ser un proceso intimidante. Entre las inspecciones y la hipoteca, es probable que incluya muchas situaciones financieras con las que nunca se ha encontrado. Al fin y al cabo, ésta es probablemente la mayor compra que hará en su vida. Por suerte, el gobierno federal y el del estado de Indiana han creado programas específicos para quienes compran una vivienda por primera vez.
Algunos se dirigen a personas de bajos ingresos con puntuaciones de crédito menos que ideales. Otros están diseñados específicamente para los funcionarios públicos como los bomberos y los maestros. No importa cuál sea su situación financiera, vale la pena estudiarlos. Si desea ayuda para decidir cuál de los siguientes programas es el más adecuado para usted, la herramienta de comparación de asesores financieros de nuestro equipo puede ponerle en contacto con asesores financieros de Indiana que pueden ayudarle a elegir.
Programas federales para compradores de vivienda por primera vez
Préstamos FHA
| Pros | – Bajo pago inicial – Se aceptan puntuaciones de crédito bajas |
| Contras | – Se necesitan pagos iniciales más altos para aquellos con una baja puntuación de crédito |
| Elegibilidad | – Puntuación crediticia de 500 o superior – Pago inicial de al menos el 3.5% |
| Lo mejor para | – Cualquiera que no tenga un historial crediticio intachable o ahorros suficientes para un pago inicial |
El programa de la FHA es una gran opción para cualquiera que desee comprar una vivienda inicial. Están respaldados por la Administración Federal de la Vivienda (FHA), pero se adquieren a través de un prestamista externo. En lugar del 20% habitual, los prestatarios sólo tienen que poner el 3.5% del valor de la vivienda en el momento de la compra si tienen una puntuación de crédito de 528 o superior . De hecho, es una de las hipotecas más fáciles de conseguir.
Si tu puntuación crediticia se acerca a 500, es posible que tengas que hacer un pago inicial de hasta el 10%. Puede parecer desalentador, pero sigue siendo la mitad del pago inicial de una hipoteca típica!
Préstamos VA
| Pros | – El préstamo puede cubrir hasta el 100% del valor de la vivienda – Sin seguro hipotecario privado – Costes de cierre más bajos |
| Contras | – Debe pagar la cuota de la VA – El proceso de solicitud puede ser largo |
| Elegibilidad | – Debe ser un miembro actual o antiguo del ejército, su cónyuge u otro beneficiario – Normalmente, una puntuación de crédito de 620 o superior |
| Lo mejor para | – Veteranos sin los ingresos o ahorros necesarios para pagar una cuota inicial |
El Departamento de Asuntos de los Veteranos asegura los préstamos VA de terceros prestamistas, que ayudan a los veteranos a permitirse el sueño americano de ser propietarios de una vivienda. Dependiendo de sus circunstancias, puede conseguir un préstamo VA sin pago inicial.
Aunque es importante, no es el único beneficio. Como el gobierno respaldará parte de tu riesgo, no tendrás que contratar un seguro hipotecario privado (PMI). Además, como los costes de cierre pueden ser tan prohibitivos, la VA encuentra formas de reducirlos.
Para poder optar a un préstamo VA, los veteranos suelen necesitar una puntuación de crédito FICO® de al menos 620. También debe pagar entre 1.25-2.El 4% del valor de su casa en el fondo VA. El porcentaje exacto dependerá del importe del pago inicial.
Préstamos del USDA
| Pros | – Sin pago inicial – Se aceptan puntuaciones de crédito bajas |
| Contras | – No está disponible para aquellos que reúnen los requisitos para una hipoteca convencional |
| Elegibilidad | – Generalmente deben ganar dentro del 115% de la U ajustada.S. los ingresos medios – La vivienda debe estar en una zona rural elegible |
| Lo mejor para | – Personas de ingresos bajos o medios que deseen vivir fuera de una ciudad importante |
El Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) patrocina el «Programa de Préstamos Garantizados para Viviendas Unifamiliares de la Sección 502», más conocido como hipotecas del USDA, que atrae a nuevos compradores de viviendas a lugares rurales y semirurales de todo el país. En la mayoría de los casos, eliminan por completo la necesidad de un pago inicial.
En su mayoría, los prestatarios deben ganar menos del 115% de la U.S. ingresos medios y demostrar que no son capaces de asegurar una hipoteca convencional con el fin de asegurar un préstamo USDA. Si su puntuación es un poco más baja en el espectro FICO®, es posible que tenga que pagar una cuota inicial de alrededor del 10% del valor de la vivienda. Con la mitad del pago inicial típico, sigue siendo una gran mejora de la experiencia de la mayoría de los compradores de vivienda.
Programa «Good Neighbor Next Door» (Buen Vecino)
| Pros | – Descuento fijo del 50% sobre el precio de lista de la vivienda |
| Contras | – Sólo está disponible en determinadas zonas – Sólo está disponible para ciertos profesionales |
| Elegibilidad | – Debe ser un oficial de policía, bombero, técnico de emergencias médicas o maestro de preescolar a 12º grado – La casa debe ser su residencia principal durante al menos tres años |
| Lo mejor para | – Funcionarios públicos sin ahorros suficientes para una vivienda |
El programa «Good Neighbor Next Door» de la U.S. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) sólo está disponible para ciertos funcionarios públicos. Aunque técnicamente no es un préstamo, recompensa a estas personas con un 50% de descuento en el precio de compra de su vivienda. Para financiar el coste restante de la vivienda, puede obtener una hipoteca convencional, VA o FHA o pagar en efectivo.
Para calificar, su casa debe estar ubicada dentro de un «área de revitalización» designada por el HUD.»Lo más importante es que debe permanecer en la vivienda durante al menos tres años después de la compra. Siempre que se cumplan estas condiciones, se puede vender la vivienda y conservar el capital y los beneficios en tres años.
Fannie Mae/Freddie Mac
| Pros | – Pago inicial bajo – Acepta solicitantes sin historial de crédito – Múltiples tipos de préstamos |
| Contras | – Tasas de interés más altas que las de otros programas federales |
| Elegibilidad | – Debe ganar dentro de los requisitos de ingresos específicos de la ubicación |
| Lo mejor para | – Cualquiera que no califique para otras opciones federales, pero que necesite una opción de pago inicial bajo |
Los proveedores de hipotecas patrocinadas por el gobierno, Freddie Mac y Fannie Mae, ofrecen algunos préstamos diferentes para los compradores de vivienda por primera vez.
El préstamo HomeReady® de Fannie Mae requiere pagos iniciales de hasta el 3%. Necesitarás una puntuación de crédito FICO® de al menos 620 y deberás tener unos ingresos iguales o cercanos a la U.S. mediana para calificar. Con un préstamo HomeReady®, también debe tener un seguro hipotecario privado en el momento de la compra. Afortunadamente, se puede cancelar después de que el saldo del préstamo sea inferior al 80% del valor de tasación de la vivienda.
Freddie Mac ofrece el programa Home Possible®. Una de sus opciones más populares para los compradores de vivienda por primera vez es el préstamo «Home Possible 97% LTV». LTV significa préstamo-valor, lo que significa que el pago inicial es del 3%.
No es necesario tener un buen historial crediticio para poder optar a un préstamo Home Possible y se puede elegir un préstamo a tipo fijo a 15 o 30 años. El programa también ofrece hipotecas de tipo variable para las que los tipos de interés fluctúan en el tiempo. También se puede cancelar el seguro como se ha descrito anteriormente.
Quizás lo mejor de todo es que no necesitarás un historial crediticio sólido (o ninguno) para calificar.
NADL
| Pros | – No se necesita un pago inicial – Se aceptan puntuaciones de crédito bajas – Sin seguro hipotecario privado – Costes de cierre más bajos |
| Contras | – Sólo está disponible en determinadas zonas |
| Elegibilidad | – Debe ser un miembro actual o anterior del ejército de ascendencia nativa americana, su cónyuge u otro beneficiario – La vivienda debe estar situada en un territorio elegible |
| Lo mejor para | – Veteranos nativos americanos sin suficientes ingresos o ahorros para permitirse un pago inicial típico |
Los veteranos nativos americanos y sus cónyuges pueden solicitar un Préstamo Directo para Nativos Americanos (NADL). Esta hipoteca respaldada por el VA tiene muchas ventajas, sobre todo un pago inicial del 0% y un tipo de interés fijo, que actualmente es del 4.5% pero sujeto a cambios basados en el mercado y en las fluctuaciones de la tasa de interés preferencial. No necesita un historial crediticio sólido para poder optar a una NADL.
Tampoco tendrá que adquirir un seguro hipotecario privado, un beneficio que se extiende desde los préstamos normales de la VA. En un esfuerzo por reducir los gastos adicionales de la compra de una vivienda, un NADL viene incluso con costes de cierre reducidos. Hay que tener en cuenta que la vivienda debe estar situada en tierras asignadas, corporaciones de nativos de Alaska, territorios de las islas del Pacífico o fideicomisos reconocidos por el gobierno federal.
Programas para compradores de vivienda por primera vez en Indiana
Vivienda asequible
| Pros | – Pago inicial bajo – Tasas de interés bajas |
| Contras | – Debe pagar la cuota de reserva – No se puede combinar con otros programas del IHCDA |
| Elegibilidad | – Debe cumplir los requisitos del préstamo de la FHA – Puntuación de crédito de 660 o superior – Los límites de ingresos y de precio de compra dependen de la ubicación de la vivienda y del tamaño de la familia |
| Lo mejor para | – Residentes de Indiana de ingresos bajos y medios con una puntuación de crédito decente |
Affordable Home de la Autoridad de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Indiana (IHCDA) ofrece préstamos FHA a 30 años con tipos de interés inferiores a los del mercado. Sin embargo, los prestatarios deben demostrar que no han sido propietarios de una vivienda principal en los últimos tres años, a menos que deseen vivir en una zona «objetivo». También debe tener una puntuación de crédito FICO® de al menos 660. También hay límites de ingresos y de precio de compra específicos del condado a considerar.
Affordable Home es perfecto para los prestatarios de bajos y medianos ingresos que tienen suficientes ahorros para cubrir el 3.5% de pago inicial de la FHA y costes de cierre. No se puede obtener ayuda por adelantado, y no se puede combinar el programa con cualquier otro programa IHCDA. Sin embargo, puede obtener ayuda para el pago inicial de una entidad distinta del IHCDA. Tenga en cuenta que también hay una cuota de reserva actualmente establecida en $ 100.
Mi Casa Convencional
| Pros | – Pago inicial bajo – Tasas de interés más bajas – Posibilidad de combinar con un crédito fiscal de certificado de crédito hipotecario para ahorrar aún más |
| Contras | – Debe pagar la cuota de reserva – No se puede combinar con la ayuda para el pago inicial de la IHCDA |
| Elegibilidad | – Debe cumplir con los requisitos de los préstamos convencionales – Puntuación de crédito de 640 o más – Los límites de ingresos y de precio de compra dependen de la ubicación de la vivienda y del tamaño de la familia |
| Lo mejor para | – Residentes de Indiana de bajos y medianos ingresos que no pueden permitirse un pago inicial típico |
El programa IHCDA My Home es similar al programa Affordable Home, pero orientado a las hipotecas convencionales. Los prestatarios sólo tienen que aportar un pago inicial de hasta el 3%.
También requiere una puntuación FICO® de 660. Además, tendrá que completar los cursos de la Universidad IHCDA si es la primera vez que compra una casa
Honra a nuestros veteranos
| Pros | – Cobertura del préstamo hasta el 100% del valor de la vivienda – No hay seguro hipotecario privado – Costes de cierre más bajos – Reciba 5.000 dólares para el traslado, el pago inicial y los costes de cierre |
| Contras | – Debe pagar la cuota de VA |
| Elegibilidad | – Debe cumplir con los requisitos del préstamo VA – Los límites de ingresos dependen de la ubicación de la vivienda y del tamaño de la familia |
| Lo mejor para | – Veteranos de Indiana que necesitan ayuda para cubrir los costos iniciales de la compra de una vivienda |
Para agradecer a los veteranos de Indiana por su servicio militar, el gobernador de Indiana Eric Holcomb lanzó la iniciativa Next Level Veterans. El programa hipotecario Honor Our Vets (HOV) es parte de la iniciativa. Diseñado para atraer a los veteranos calificados al Estado de Hoosier, proporciona un adicional de $ 5,000 para la reubicación, el pago inicial y los costos de cierre. Eso es en la parte superior de los beneficios ya abundantes de un préstamo normal de VA.
Aunque el VA garantiza una parte del préstamo, los participantes solicitan el programa HOV a través de los prestamistas participantes del IHCDA. Si usted es un veterano pensando en mudarse a Indiana, esta es probablemente la forma más asequible para comprar su primera casa.
Ayudar a la propiedad de la asistencia de pago inicial
| Pros | – Conceder hasta el 3.5% del precio de la vivienda – No se requiere reembolso |
| Cons | – Debe pagar una cuota de reserva de 100 dólares – No se puede combinar con otros programas de IHCDA – Debe combinarse con un préstamo FHA a 30 años |
| Elegibilidad | – Participante en los préstamos FHA de la IHCDA – Puntuación de crédito de 660 o superior – Los límites de ingresos dependen de la ubicación de la casa y el tamaño del hogar |
| Lo mejor para | – Los participantes en el préstamo FHA del IHCDA que necesitan más ayuda para cubrir el pago inicial o los costos de cierre |
El Programa de Ayuda al Pago Inicial (H2O) concede a los participantes en los préstamos de la FHA una subvención de hasta el 3.El 5% del precio de la vivienda (o del valor de tasación, el que sea menor) para utilizarlo en el pago inicial y los costes de cierre. Lo mejor de todo, los fondos nunca tienen que ser devueltos porque es una subvención.
Además de utilizar un préstamo de tipo fijo de la FHA, debe tener una puntuación de crédito FICO® de al menos 660. También necesita ganar dentro de ciertos límites de ingresos. Lamentablemente, no se puede combinar H2O con ningún otro programa de la AIFH. Incluso con esa restricción y la cuota de reserva de 100 dólares, promete un ahorro a los que cumplan los requisitos.
Asistencia para el pago inicial de la próxima vivienda
| Pros | – Hasta 3.5% del precio de la vivienda – Posibilidad de combinar con un certificado de crédito hipotecario de crédito fiscal para ahorrar aún más |
| Contras | – Debe pagar la cuota de reserva |
| Elegibilidad | – Participante en el préstamo FHA o convencional del IHCDA – Puntuación de crédito de 640 para préstamos convencionales o 660 para préstamos FHA – Los límites de ingresos dependen de la ubicación de la vivienda y del tamaño de la familia |
| Lo mejor para | – Los participantes en los préstamos FHA y convencionales del IHCDA que necesitan más ayuda para cubrir el pago inicial o los costos de cierre |
La ayuda para el pago inicial de Next Home funciona de forma muy parecida a la ayuda para el pago inicial de H2O, pero está disponible tanto para los participantes en préstamos FHA como para los convencionales. La ayuda máxima para el pago inicial de los préstamos FHA es del 3.5% del precio de la vivienda (o del valor de tasación, el que sea menor) y 3% para préstamos convencionales.
Los fondos no se tienen que devolver nunca mientras no se refinancie la hipoteca, se venda la casa o se ejecute la hipoteca en los dos años siguientes a la obtención del préstamo. Se necesita una puntuación de crédito FICO® de 660 para el préstamo FHA y de 640 para el préstamo convencional. También debe cumplir con los límites de ingresos del programa.
Al igual que con el programa H2O, hay una cuota de reserva de 100 dólares, pero esto es insignificante cuando se tiene en cuenta el ahorro potencial. A diferencia del programa H2O, puede combinar el programa Next Home con el certificado de crédito hipotecario del IHCDA.
Certificado de Crédito Hipotecario IHCDA (MCC)
| Pros | – Reducción de la factura de impuestos federales – Dura toda la vida del préstamo hasta su reembolso, refinanciación o venta |
| Contras | – Debe pagar la cuota de reserva |
| Elegibilidad | – Los límites de ingresos y de adquisición dependen de la ubicación de la vivienda y del tamaño del hogar |
| Lo mejor para | – Cualquier prestatario de Indiana que quiera ahorrar en su factura fiscal anual |
Además de los programas de asistencia para préstamos y tasas, la Autoridad de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Indiana ofrece a los compradores de vivienda que reúnen los requisitos necesarios un Certificado de Crédito Hipotecario para que la compra de una vivienda sea aún más asequible. A través de este programa, los prestatarios reciben una reducción anual de impuestos federales equivalente al 20% al 35% de su interés hipotecario hasta $2,000 al año.
El tipo de interés se basa en el importe total del préstamo. El monto del crédito fiscal no puede exceder su responsabilidad anual del impuesto sobre la renta federal después de todos los demás créditos y deducciones. Puede reclamar el crédito cada año durante la vida del préstamo siempre que la vivienda siga siendo su residencia principal. Eso significa que podría ahorrarte decenas de miles de dólares con el tiempo.
Puede utilizar el crédito si tiene un préstamo FHA, convencional o IHCDA My Home. Los requisitos de elegibilidad para el Certificado de Crédito Hipotecario son similares a los de otros programas del IHCDA. Se aplican límites de ingresos y de precio de adquisición. También hay una cuota de reserva de 500 dólares, pero este coste único es una pequeña mella en el ahorro de por vida que proporciona el crédito.
Qué se puede esperar de ser propietario de una vivienda
- En la misma línea, tenga en cuenta el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y los costes de mantenimiento cuando piense en los costes corrientes. Ser propietario de una casa puede ser mucho más que sólo los pagos mensuales de la hipoteca.
- Si necesita ayuda para mantener el equilibrio financiero, considere la posibilidad de pedir ayuda a un profesional local. La herramienta de emparejamiento de asesores financieros de nuestro equipo le pondrá en contacto con hasta tres asesores con sede en Indiana que lo saben todo sobre cómo afecta la compra de una vivienda a los presupuestos.