Los programas de préstamos para compradores de vivienda por primera vez generalmente permiten a las personas con ingresos bajos o moderados o con puntuaciones de crédito no muy buenas vivir una parte del sueño americano, es decir, comprar una casa. A menudo, se trata de su primera vivienda. Pero técnicamente, no tiene por qué serlo. Muchos programas definen «primera vez» como el hecho de no haber sido propietario de una vivienda en los últimos tres años. Por lo tanto, si vendió su casa o fue embargada hace más de tres años, aún puede ser elegible para uno de los programas de préstamos que se describen a continuación. Algunos de estos programas se dirigen a profesiones específicas, como las de los cuerpos de seguridad, la educación y el ejército.
Los programas para compradores de vivienda por primera vez ayudan a las personas a obtener hipotecas de bajo interés cuando no pueden conseguirlas en otro lugar. Dado que las organizaciones gubernamentales respaldan muchos de estos préstamos, los requisitos de calificación son mucho menos estrictos que los de los préstamos convencionales.
Si cree que ser propietario de una vivienda es para otras personas y no para usted, este artículo puede hacerle cambiar de opinión. Siga leyendo para saber más sobre los programas más populares para compradores de vivienda por primera vez.
Préstamos FHA
La Administración Federal de la Vivienda (FHA) trabaja con prestamistas locales de todo el país para ofrecer hipotecas a personas que, de otro modo, no podrían optar a ellas. Debido a que el gobierno asegura parte de estos préstamos, los prestamistas se sienten más cómodos ofreciendo hipotecas a personas sin el mejor historial crediticio. Es una opción sólida entre los diversos programas para compradores de vivienda por primera vez.
La calificación del préstamo de la FHA no es tan estricta en lo que respecta a la puntuación de crédito. De hecho, una puntuación de crédito de alrededor de 580 puede calificar para un préstamo FHA con un 3.5% de pago inicial. Las cuotas iniciales de las hipotecas convencionales suelen rondar el 20%. Además, las tasas de interés de los préstamos de la FHA son considerablemente más bajas que las de los préstamos tradicionales.
Algunos prestamistas ni siquiera te rechazarán si tu ratio deuda-ingresos (DTI) llega al 55%. Si han pasado al menos dos años desde que te declaraste en bancarrota, tampoco deberías tener dificultades para calificar para un préstamo de la FHA.
Sin embargo, esto no significa que un préstamo de la FHA -o cualquier otro préstamo- sea una solución libre de riesgos, incluso los préstamos concedidos a través de programas para compradores de vivienda por primera vez. Como es probable que haga un pequeño pago inicial, deberá pagar las primas del seguro hipotecario, la versión de la FHA del seguro hipotecario privado (PMI). Este tipo de seguro existe para proteger al prestamista en caso de que incumplas.
También tendrá que pagar los costos de cierre. Sin embargo, los costes de cierre de los préstamos de la FHA suelen ser más bajos que los de las hipotecas tradicionales. Y, a diferencia de muchas hipotecas convencionales, los préstamos de la FHA no conllevan ninguna penalización por pago anticipado. Esto significa que puede hacer pagos mensuales más grandes y liquidar el préstamo antes de tiempo sin tener que enfrentar cargos.
También puede transferir la cuota inicial del seguro y el pago inicial al importe del préstamo. Sin embargo, acabará pagando más a largo plazo. También tendrá que hacer un pago inicial de alrededor del 10% si su puntuación de crédito es inferior a 580. Pero si tiene problemas para pagar los costes iniciales, los programas de asistencia para el pago inicial pueden ayudarle.
Y a diferencia de varias compañías hipotecarias convencionales, los prestamistas respaldados por la FHA le permiten pagar los costes de cierre y los pagos iniciales con dinero de regalo. Pero asegúrate de que la persona que te da este dinero firma una breve carta en la que explica que no espera que le devuelvan el dinero.
Los préstamos de la FHA suelen ser adecuados para quienes compran una vivienda por primera vez y tienen problemas para obtener préstamos en otros lugares debido a los estrictos requisitos de calificación. Pero seguir un plan de reembolso sólido puede ayudar a los estadounidenses con puntuaciones de crédito más bajas no sólo a pagar una hipoteca con un tipo de interés especialmente generoso, sino también a aumentar su solvencia en el proceso.
Préstamos USDA
Entre las opciones de programas especiales para compradores de vivienda por primera vez, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) emite hipotecas a bajo interés para estadounidenses de bajos ingresos que desean vivir en zonas rurales. Sin embargo, el USDA define ampliamente el término «rural», por lo que incluso algunas localidades suburbanas cumplen los requisitos.
Los préstamos del USDA suelen tener pagos iniciales bajos o nulos. Suena demasiado bueno para ser verdad? Pues bien, el USDA garantiza el préstamo para que el prestamista asuma menos riesgos, o bien el USDA emite el préstamo directamente (a los prestatarios con ingresos muy modestos).
El USDA ofrece dos tipos de préstamos a los compradores de vivienda por primera vez. Para poder optar a un préstamo garantizado del USDA, los ingresos de tu hogar no pueden superar el 115% de la renta media de la zona designada donde pretendes vivir. Los ingresos del hogar se definen generalmente como los ingresos combinados de todos los miembros del hogar, aunque sus nombres no figuren en el préstamo.
Los límites de ingresos dependen de la zona, pero en general, el nivel de ingresos base máximo para el Programa de Préstamos Garantizados para Viviendas Unifamiliares en 2020 es:
- Hogar de 1 a 4 miembros: 90.300 dólares
- Hogar de 5 a 8 miembros: 114.650 dólares
Presentamos estas cifras para darle una idea general de los requisitos de ingresos. Estos límites pueden ser drásticamente mayores en las zonas de altos ingresos.
Además, una puntuación de crédito en torno a 680 suele ayudarle a conseguir un préstamo garantizado con un tipo de interés bajo y sin pago inicial. También puede hacer que pase por el proceso de agilización. Esto significa que te ahorrarás la mayor parte del papeleo asociado a las hipotecas convencionales. Si su puntuación de crédito es inferior a 680, es posible que tenga que hacer un pago inicial mayor, de aproximadamente el 10%.
Con un préstamo directo del USDA, el gobierno financia directamente su hipoteca. En otras palabras, el USDA es su prestamista. Estos préstamos se destinan a personas y familias con ingresos bajos o muy bajos. Los límites de ingresos dependen de la ubicación. Además, debe ser el residente principal de la vivienda para la que solicita un préstamo del USDA. No puede obtener ingresos de la propiedad ni utilizarla con fines comerciales.
Dado que los préstamos del USDA requieren pagos iniciales bajos, tendrá que contratar un seguro. La prima inicial puede oscilar entre el 1% y el 2% del importe del préstamo. También deberá una prima mensual de alrededor de 0.35% a 0.40%. Supongamos que obtiene un préstamo de 200.000 dólares. Se requiere el pago de una cuota de seguro del 1% por adelantado y una cuota del 0.35% de prima durante todo el año. En este caso, pagarían 2.000 dólares por adelantado y una prima mensual de 58 dólares. Sin embargo, puede incluir la prima inicial en el importe de la hipoteca. En este caso, transferirías la cuota al préstamo y así lo convertirías en una hipoteca de 202.000 dólares.
Los prestatarios que reúnan los requisitos pueden obtener hipotecas a 15 o 30 años con tipos de interés fijos. Para saber más sobre los requisitos, visite el sitio web de préstamos del USDA. Un mapa interactivo muestra las zonas designadas y los límites de ingresos de cada una.
Préstamos VA
El Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) concede préstamos a los miembros de las fuerzas armadas que reúnen los requisitos necesarios, incluidos los que compran una vivienda por primera vez.
Los préstamos VA suelen tener tipos de interés más bajos que sus homólogos convencionales. Los prestamistas asociados a la VA también ofrecen préstamos con poco o ningún dinero de entrada. Para calificar, usted debe cumplir con ciertos requisitos establecidos por el VA y tal vez algunos establecidos por los prestamistas específicos. Usted puede ser elegible para un préstamo de la VA si usted es:
- Un veterano con al menos 90 a 181 días de servicio continuo
- Un miembro del servicio activo durante al menos 90 días continuos
- Un miembro de la Guardia Nacional o de la Reserva que haya prestado al menos seis años de servicio honorable
- El cónyuge superviviente no casado de un veterano o miembro del servicio que haya fallecido en acto de servicio o por un incidente relacionado con el servicio
Si reúne los requisitos para un préstamo VA, puede buscar diferentes opciones. Puede encontrar hipotecas de tipo fijo o ajustable (ARM) con plazos de amortización que varían entre 15 y 30 años.
Además de los tipos de interés favorables, los préstamos VA ofrecen algunas ventajas claras. Por ejemplo, no requieren un seguro hipotecario privado (PMI) y no conllevan una penalización por pago anticipado. El VA también establece límites para la cantidad que los prestamistas pueden cobrar en los costos de cierre.
Sin embargo, tendrá que pagar una cuota de financiación de la VA que varía en función de su estatus militar. Puede oscilar entre el 1.25% a 2.15% para la mayoría de las ramas del ejército y desde el 1.5% a 2.24% para el personal de la Reserva y la Guardia Nacional. Puede reinvertirse en el importe de su préstamo a petición suya.
Además, se encontrará con algunas de las tasas habituales, como las de tasación y registro. Sin embargo, si tiene dificultades para realizar los pagos, los programas de asesoramiento de la VA pueden ayudarle.
NADLs
Si está considerando los programas para compradores de vivienda por primera vez, vale la pena mirar los Préstamos Directos para Nativos Americanos (NADL), que la VA respalda para las casas en tierras de fideicomiso federal. Para calificar, usted debe cumplir con los requisitos básicos para un préstamo tradicional de la VA, además de otros términos. Estos requisitos indican que debe:
- Ser un nativo americano inscrito en una tribu india americana o en un pueblo nativo de Alaska
- Pertenecer a una tribu que haya establecido un Memorando de Entendimiento (MOU) con la VA o estar casado con una persona cualificada
- Solicita un certificado de elegibilidad (COE) para un préstamo hipotecario de la VA
El VA fija el tipo de interés de las NADL, y suelen estar disponibles a través de prestamistas privados que ofrecen hipotecas a 30 años. La tasa de financiación es del 1.25% del importe del préstamo.
Programa «Maestro de al lado» (Good Neighbor Next Door)
Los barrios deben mucho a sus profesores, policías y otros servidores públicos. El programa Profesor de al lado ayuda a estos profesionales a permanecer en sus comunidades locales ayudándoles a costear sus viviendas. La iniciativa también se conoce como el programa Good Neighbor Next Door. Está patrocinada por la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Los profesores, los policías, los bomberos y los técnicos de servicios de emergencia pueden obtener un 50% de descuento sobre el precio de lista para las viviendas situadas en «zonas de revitalización».»Esas zonas son designadas por la U.S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).
Sin embargo, los beneficiarios deben comprometerse a vivir en estas viviendas como residencia principal durante al menos 36 meses. El programa también es muy competitivo. Las viviendas elegibles aparecen en el sitio web oficial del programa Teacher Next Door durante sólo unos días.
Así que el primer paso es conseguir la preaprobación. Después, un agente autorizado de Teacher Next Door le ayuda a encontrar listados disponibles en su área.
Los maestros calificados deben trabajar a tiempo completo en una escuela pública o privada acreditada por el estado que atienda a niños locales de los grados K a 12. Los agentes de policía deben trabajar a tiempo completo para un organismo policial afiliado a un organismo gubernamental o gobierno tribal. Los bomberos y los paramédicos deben ser empleados de un departamento de bomberos o de una unidad de respuesta a emergencias en la zona en la que se encuentra la vivienda que les interesa.
Teacher Next Door afirma que le ayudará a comprar cualquier casa en el mercado si no gana una oferta o si no hay ninguna casa elegible en su área. Tu agente negociará el precio más bajo y se encargará de todo el papeleo por ti.
El programa también ofrece beneficios y subvenciones a los profesionales de los servicios públicos, como las enfermeras, para que compren su primera vivienda. Por ejemplo, el programa puede ayudar a los profesionales de la medicina a adquirir su primera hipoteca con pagos iniciales bajos y sin gastos de solicitud.
Programas para compradores de primera vivienda de los prestamistas hipotecarios
Freddie Mac y Fannie Mae son empresas públicas patrocinadas por el gobierno que actúan como dos de los principales actores del sector hipotecario. Incluso trabajan con prestamistas locales de todo el país para ofrecer hipotecas a personas de bajos ingresos que no tienen las puntuaciones de crédito más sólidas.
Fannie Mae, por ejemplo, ofrece préstamos a bajo interés a través de varios prestamistas. Están destinados a personas con ingresos bajos o moderados. Los pagos iniciales para estos préstamos pueden ser tan bajos como el 3%, y se puede obtener uno con una puntuación de crédito tan baja como 620. Las puntuaciones de crédito más altas le ayudarán a conseguir tipos de interés aún mejores. También puede cancelar el seguro hipotecario después de que el patrimonio de la vivienda alcance el 20%. El programa HomeReady de Fannie Mae también ayuda a las personas de bajos ingresos a obtener su primera hipoteca. Freddie Mac pretende cumplir los requisitos de vivienda asequible establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA).
Además, debería ponerse en contacto con prestamistas locales, desde bancos comunitarios hasta grandes franquicias. Muchos ofrecen programas que ayudan a los compradores de vivienda por primera vez a calificar para las hipotecas.
Programas estatales y locales para compradores de vivienda por primera vez
Independientemente del estado en el que vivas, debes buscar en la agencia gubernamental de la vivienda de tu localidad para ver si tiene algún programa para compradores de vivienda por primera vez para el que puedas calificar. La Agencia Hipotecaria del Estado de Nueva York (SONYMA), por ejemplo, ofrece ayuda para el pago inicial y otras herramientas y recursos para quienes compran una vivienda por primera vez con ingresos bajos o moderados. La agencia considera que una persona que no ha sido propietaria de una vivienda principal en al menos tres años es un comprador de vivienda por primera vez.
Algunos programas estatales de vivienda se asocian con prestamistas hipotecarios para ofrecer hipotecas de tipo fijo a 30 años con tipos competitivos para los solicitantes que reúnan los requisitos. En muchos casos, incluso se pueden combinar estas hipotecas con otras subvenciones y ayudas.
Viviendas en dólares del HUD
La propiedad en el programa de dólares del HUD consiste en casas unifamiliares. La FHA (una división del HUD) adquiere estas viviendas mediante ejecuciones hipotecarias. Cuando la FHA no puede vender una propiedad concreta en los seis meses siguientes a la ejecución hipotecaria, ésta entra en el programa.
La FHA vende estas viviendas por 1 dólar a las administraciones locales, organizaciones religiosas y organizaciones sin ánimo de lucro que ayudan a las familias de bajos ingresos a encontrar una vivienda asequible. Sin embargo, para conseguir el acuerdo, tendrás que ponerte en contacto con las organizaciones que participan en el programa. También tendrá que cumplir con los requisitos que establecen.
La competencia es feroz. Ya en 2013, el gobierno local de Gary, Indiana, fue noticia cuando puso unas cuantas viviendas en el programa. En el primer día, recibió cientos de solicitudes. La ciudad eligió entonces 12 de 25 finalistas en un sorteo al mes siguiente.
Pero si te sientes afortunado, puedes visitar el sitio web del HUD. Aunque es probable que no encuentres viviendas con un precio de un dólar, deberías consultar al HUD y a las agencias gubernamentales locales para localizar programas de compra de vivienda por primera vez.
Consejos para comprar una casa
- Independientemente de la ayuda que reciba de los programas federales, debería empezar a buscar una hipoteca después de saber cuánto puede pagar por una casa.
- Los pagos de la hipoteca son sólo la punta del iceberg cuando se trata de financiar una casa. Asegúrate de calcular los costes de cierre y los pagos iniciales. Pregunte a su prestamista hipotecario todo lo relacionado con las comisiones.
- Comprar una casa es un compromiso importante. Considere la posibilidad de hablar con un asesor financiero antes de comprar para saber cómo afectará a su plan financiero. Nuestra herramienta de búsqueda de asesores financieros puede ayudarle a encontrar una persona con la que trabajar.