Tanto el gobierno estatal de Texas como el gobierno federal ofrecen programas especiales para quienes compran una casa por primera vez. Estos programas pueden permitirle obtener un préstamo con requisitos de pago inicial y puntuación de crédito bajos. También hay programas diseñados para grupos demográficos específicos, como veteranos o maestros de escuela.
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Programas federales para compradores de vivienda por primera vez
Antes de llegar a los programas disponibles sólo para los residentes de Texas, primero tocaremos varios programas nacionales para compradores de vivienda a los que cualquiera puede acceder. Es una buena idea considerar tanto los programas federales como los estatales cuando realice su búsqueda de hipotecas.
Préstamos FHA
| Pros | – No se requiere un pago inicial – Puede ser por todo el valor de su nueva vivienda |
| Contras | – Se necesita un mayor pago inicial para aquellos con una puntuación de crédito inferior a 580 |
| Elegibilidad | – Tan sólo un 3.5% de pago inicial – La puntuación de crédito debe ser de 500 o más |
| Lo mejor para | – Aquellos que no tienen un gran historial de crédito ni dinero para el pago inicial |
Los préstamos de la FHA, que muchos prestamistas típicos incluyen como parte de su cartera de hipotecas, se gestionan en realidad conjuntamente con la Administración Federal de la Vivienda. Estos préstamos ofrecen las opciones de pago inicial más bajas disponibles (salvo los programas ofrecidos específicamente a los veteranos). De hecho, sólo un 3.Se espera un 5% de pago inicial cuando se obtiene uno de estos préstamos. Como referencia, una hipoteca convencional suele requerir un pago inicial del 20%.
Los 3.El 5% de pago inicial sólo se aplica a los solicitantes que tienen una puntuación de crédito FICO® de 580 o superior. Si te encuentras por debajo de ese umbral, la FHA te exigirá un pago inicial del 10%, que sigue siendo mejor que lo que pueden ofrecer la mayoría de las hipotecas en Texas.
Préstamos VA
| Pros | – Puede tener una cobertura de préstamo de hasta el 100% del valor de su vivienda – Por lo general, vienen con costos de cierre más bajos que los préstamos convencionales – No hay seguro hipotecario privado |
| Contras | – El proceso de solicitud puede ser largo – Debe pagar una cuota de financiación de la VA |
| Elegibilidad | – Debe ser un miembro actual o antiguo del ejército, o el cónyuge de un miembro u otro beneficiario elegible – Debe tener una puntuación de crédito de 620 o superior |
| Lo mejor para | – Veteranos con pocos ingresos mensuales y ahorros para un pago inicial cómodo |
Veteranos, miembros actuales de la U.S. Los militares, sus cónyuges y otros beneficiarios elegibles pueden solicitar una hipoteca VA a través del Departamento de Asuntos de Veteranos. Son perfectas para los compradores de vivienda por primera vez que carecen de capital para un pago inicial normal, pero tienen los ingresos mensuales para asumir una hipoteca. Siempre y cuando el valor de su nueva casa esté dentro de los estándares de un préstamo VA, puede tener hasta el 100% del precio cubierto por su préstamo.
Por muy bien que suene, los préstamos VA vienen acompañados de una cuota de financiación VA que puede oscilar entre el 1.25% a 2.4%. Se podría pensar en esto como un pago inicial sustituto, pero incluso si lo hace, sigue siendo menos que la gran mayoría de las otras opciones. Además de esto, se necesita una puntuación de crédito FICO® mínima de alrededor de 620 para la aprobación bajo la mayoría de los prestamistas individuales, aunque el VA técnicamente no hace cumplir un mínimo de puntuación de crédito.
Aparte de esta cuota de financiación, no tendrá que pagar mucho más en el momento de la compra. Los costos de cierre están siempre presentes, pero el VA ha bajado estos por debajo de lo que la mayoría de las otras opciones de carga. Además, como estos préstamos están asegurados por la VA, los compradores no tendrán que obtener un seguro hipotecario privado para cubrirse en caso de impago.
Préstamos del USDA
| Pros | – Puede tener una cobertura del préstamo de hasta el 100% del valor de la vivienda |
| Contras | – Si usted califica para una hipoteca convencional, no puede obtenerla |
| Elegibilidad | – El ingreso familiar ajustado no puede superar el 115% del ingreso medio del área para la mayoría de los préstamos del USDA – Deben comprar una casa en una zona rural elegible |
| Lo mejor para | – Estadounidenses con ingresos bajos o medios que desean vivir en una zona rural o suburbana |
En un esfuerzo por conseguir que los compradores de viviendas se trasladen a zonas rurales, semirurales y a ciertas zonas suburbanas de la U.S., el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos desarrolló el programa de préstamos del USDA. Se aplican a las viviendas unifamiliares situadas en zonas aprobadas.
Al igual que sus homólogos de préstamos VA, los préstamos USDA no vienen con requisitos de pago inicial mínimo, lo que le permite financiar hasta el 100% del valor de su nueva casa. Sin embargo, si tu puntuación de crédito FICO® es demasiado baja, el pago inicial puede ser del 10% del valor de la vivienda.
El único factor que podría impedirle obtener la aprobación de un préstamo del USDA es tener unos ingresos demasiado elevados. Para calificar para un préstamo común del USDA a través del programa de préstamos garantizados, su ingreso familiar generalmente no puede exceder el 115% del ingreso medio para el área en la que desea vivir.
Programa «Good Neighbor Next Door» (Buen vecino de al lado)
| Pros | – Obtiene un descuento fijo del 50% sobre el valor de su nueva vivienda – Después de tres años, puedes vender la casa y quedarte con todo el capital |
| Contras | – No está disponible para la mayoría de las personas y en la mayoría de las áreas – Se requiere vivir en la casa durante al menos tres años después de la compra |
| Elegibilidad | – Debe ser un oficial de policía, bombero, técnico de emergencias médicas o un maestro de preescolar a 12º grado |
| Lo mejor para | – Maestros o personal de emergencia con poco en ahorros |
El programa «Good Neighbor Next Door» se puso en marcha específicamente para atraer a los maestros de preescolar hasta el grado 12 y el personal de emergencia a las áreas alrededor de la U.S donde hay necesidad de estos profesionales. El gobierno federal ha identificado estos diversos lugares y los ha considerado «áreas de revitalización.»Así que si eres un oficial de policía, bombero, técnico de emergencias médicas o maestro de escuela, puedes usar este programa para obtener una casa en una de estas áreas con un 50% de descuento.
Aunque este programa es obviamente beneficioso, no se obtiene físicamente la hipoteca a través de él. En cambio, su descuento se aplicará a través del programa, y usted puede pagar en efectivo u obtener una hipoteca convencional, FHA o VA para cubrir el saldo. Sin embargo, la ley le exige que deje esta casa como su residencia principal durante no menos de tres años, momento en el que podrá venderla y quedarse con los beneficios.
Fannie Mae/Freddie Mac
| Pros | – Estipulaciones de pago inicial muy bajo – Poco o ningún crédito necesario para la aprobación – Muchos estilos de préstamos disponibles |
| Contras | – Podría venir con tasas de interés más altas |
| Elegibilidad | – En algunos casos, no se exigen requisitos de ingresos en las zonas desatendidas |
| Lo mejor para | – Cualquier persona que esté buscando una opción de préstamo con un bajo pago inicial, pero que no califique para ninguna de las opciones anteriores |
El gobierno federal creó Freddie Mac y Fannie Mae para ayudar a crear estabilidad en el mercado hipotecario, y cada uno de ellos ofrece un programa de préstamos orientado a los compradores de vivienda por primera vez.
La hipoteca HomeReady® de Fannie Mae requiere un pago inicial más bajo que un préstamo de la FHA, del 3%. Así que en una casa de $250,000, eso sería un pago inicial de $7,500, que debería ser factible para la mayoría de los solicitantes. Sólo asegúrese de que su ingreso mensual no cruza la U.S. mediana por mucho, si es que lo es, y su puntuación de crédito es de al menos un 620. Aunque tendrá que pagar un seguro hipotecario privado, puede cancelarlo una vez que haya acumulado un 20% de capital en su vivienda.
Las hipotecas Home Possible: 95% LTV y Home Possible Advantage: 97% LTV de Freddie Mac son muy similares a la oferta de Fannie Mae, sólo que con algunos ajustes menores. El primero de los préstamos anteriores está disponible en plazos de 15 a 30 años a tipo fijo, y también como hipoteca de tipo ajustable (ARM) 5/1, 5/5, 7/1 o 10/1. Pero el préstamo Home Possible Advantage viene sólo en una variante de tipo fijo, con plazos disponibles de 15 a 30 años.
NADL
| Pros | – Requisitos mínimos de puntuación de crédito – Sin pago inicial y sin seguro hipotecario privado – Costes de cierre baratos |
| Contras | – Grupo limitado de prestatarios elegibles |
| Elegibilidad | – La casa debe estar ubicada en tierras asignadas, corporaciones de nativos de Alaska, territorios de las islas del Pacífico o fideicomisos reconocidos por el gobierno federal |
| Lo mejor para | – Veteranos nativos americanos que carecen de dinero para el pago inicial |
Como alternativa a los préstamos tradicionales de la VA, el Departamento de Asuntos de Veteranos creó el Préstamo Directo para Nativos Americanos (NADL, por sus siglas en inglés) sólo para veteranos nativos americanos y sus cónyuges. Estas hipotecas tienen un requisito de pago inicial del 0% y no requieren un seguro hipotecario privado, ya que están respaldadas por la VA. También recibirá unos costes de cierre más bajos que la mayoría de las alternativas hipotecarias para aliviar aún más la tensión financiera inicial. Los NADLs son extremadamente indulgentes cuando se trata de requisitos de puntuación de crédito para la aprobación también.
Desafortunadamente, no puedes usar estos préstamos para comprar, construir o renovar cualquier casa. Para seguir siendo elegible, la casa tiene que estar situada en tierras asignadas, corporaciones de nativos de Alaska, territorios de las islas del Pacífico o fideicomisos reconocidos por el gobierno federal.
Programas para compradores de vivienda por primera vez en Texas
Mi primera casa en Texas
| Pros | – Puede obtener un préstamo de hasta el 5% para ayudar a cubrir su pago inicial o los costos de cierre – Requisitos crediticios relativamente sencillos |
| Contras | – Normas limitadas para los solicitantes |
| Elegibilidad | – Sólo para los que compran una vivienda por primera vez o los que no han tenido una casa en los últimos tres años – Necesitan al menos una puntuación de crédito de 620 |
| Lo mejor para | – Prestatarios con ingresos medios o bajos |
El Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas (TDHCA) gestiona no sólo el programa Mi primera casa en Texas, sino todas las ofertas del estado para compradores de vivienda por primera vez. Este programa es un préstamo de tasa fija a 30 años con estipulaciones crediticias relativamente fáciles de cumplir, junto con tasas de interés decentes.
Además, va acompañada de una ayuda al pago inicial y a los gastos de cierre que puede suponer hasta el 5% del valor de la nueva vivienda. Así que, aunque esto es definitivamente preferible para los compradores de vivienda por primera vez, aquellos que no han sido propietarios de una casa en los últimos tres años también son elegibles.
Programa de préstamos Bootstrap de Texas
| Pros | – Le permite obtener un préstamo para construir su propia casa |
| Cons | – Requiere mucho trabajo y tiempo – Debe estar bajo la supervisión de un NOHP |
| Elegibilidad | – No puede tener una renta familiar anual superior al 60% de la renta familiar media estatal/local – Necesita un historial de crédito «razonable |
| Lo mejor para | – Familias de bajos ingresos con muy pocas opciones de compra de vivienda |
El Programa de Préstamos Bootstrap de Texas es uno de los programas para compradores de vivienda por primera vez más característicos del país. En lugar de ayudarle a comprar una casa, esta oferta le hace construir literalmente su propia casa. En el contexto de este programa, su título será de «propietario-constructor.»Se requiere que esté bajo la supervisión de un proveedor de viviendas para propietarios sin fines de lucro, o NOHP, que esté certificado por Texas. El propósito de esta relación es asegurarse de que usted sabe lo que está haciendo y que está siguiendo todas las leyes.
Si entra en este programa, se requiere que haga al menos el 65% de la mano de obra asociada a la construcción. Los NOHP, los familiares, los amigos y los voluntarios pueden llenar el vacío. Tu ratio total de deuda-ingresos no puede superar el 45%, y tienes que haber vivido en Texas durante al menos seis meses antes de solicitarlo. El beneficio máximo del programa es de $45,000, aunque no se le prohíbe buscar financiamiento de otros lugares también.
Programa de Certificado de Crédito Hipotecario de Texas
| Pros | – Puede obtener un crédito fiscal federal del 40% del pago anual de los intereses hipotecarios |
| Contras | – Los créditos fiscales tienen un límite de 2.000 dólares |
| Elegibilidad | – Debe ser un comprador de vivienda por primera vez, un veterano elegible o alguien que no ha sido dueño de una casa en los últimos tres años |
| Lo mejor para | – Aquellos que buscan ahorrar un poco más en sus impuestos federales |
Este programa sólo se ofrece en combinación con el programa Mi primera casa de Texas. Similar a los programas que ofrecen muchos estados, el Programa de Certificado de Crédito Hipotecario de Texas permite a los prestatarios ahorrar en sus impuestos federales sobre la renta aplicando hasta un 40% de sus pagos de intereses hipotecarios como crédito fiscal. Sin embargo, esto se limita a un máximo de 2.000 dólares al año.
Para participar en este beneficioso programa, sólo tiene que no haber sido propietario de una vivienda durante los últimos tres años. Sin embargo, los que compran una vivienda por primera vez y los veteranos que cumplen requisitos específicos no tienen que atenerse a esto.
Una palabra final sobre la compra de una casa
Como comprador de una vivienda por primera vez, sin duda se verá abocado a situaciones financieras con las que simplemente nunca se ha encontrado antes. Por eso puede ser una buena idea hablar con un profesional financiero. La herramienta de búsqueda de asesores financieros de nuestro equipo puede emparejarle con asesores de su zona. Tómese unos minutos para responder a algunas preguntas sobre sus finanzas, y la herramienta encontrará asesores locales que puedan satisfacer sus necesidades.