Aunque pueda parecer un proceso intimidatorio, comprar y ser propietario de su primera casa es un objetivo alcanzable. Es aún más asequible gracias a los programas hipotecarios específicamente orientados a los compradores de vivienda por primera vez. Existen programas ofrecidos tanto por el gobierno federal como por el gobierno estatal de California.
Si el proceso de compra de su primera vivienda le resulta confuso, puede ser útil hablar con un profesional. La herramienta de emparejamiento SmartAdvisor puede ponerle en contacto con hasta tres asesores financieros fiduciarios de su zona.
Programas federales para compradores de vivienda por primera vez
Antes de desglosar los programas específicos para los residentes de California, hablaremos de un puñado de programas federales para compradores de vivienda disponibles para personas de todos los estados. Asegúrese de tener en cuenta tanto las opciones nacionales como las estatales a la hora de buscar una hipoteca.
Préstamos FHA
| Pros | – Requisitos de pago inicial bajo – No necesita una alta puntuación de crédito para la aprobación |
| Contras | – Se necesita un pago inicial mayor para quienes tienen una puntuación de crédito inferior a 580 |
| Elegibilidad | – Tan sólo un 3.5% de pago inicial – La puntuación de crédito debe ser de 500 o superior |
| Lo mejor | – Los que no tienen un gran historial de crédito y dinero para un pago inicial |
Una hipoteca de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) es una de las mejores opciones de préstamo para un comprador de vivienda por primera vez. Tiene pocos requisitos de elegibilidad y todos son fáciles de cumplir, lo que significa que ofrece a muchos estadounidenses la oportunidad de aprovechar sus beneficios. En primer lugar, su pago inicial puede ser tan bajo como el 3.5% del valor de su nueva vivienda. (Si su puntuación de crédito FICO® es inferior a 580, ese mínimo podría aumentar hasta un 10%).Compara esto con una hipoteca convencional, que suele requerir un pago inicial del 20%, y podrás entender por qué tantos compradores de vivienda se acogen a este programa.
Si tiene la posibilidad de cancelar un préstamo de la FHA antes de tiempo, puede hacerlo sin verse coartado por las típicas comisiones de penalización de un préstamo convencional. Sus costos de cierre también serán más bajos que la mayoría de los préstamos, lo que hará las cosas aún más fácil si usted está realmente atado por dinero en efectivo.
Préstamos VA
| Pros | – Puede tener una cobertura de préstamo de hasta el 100% del valor de su casa – Suelen tener unos costes de cierre inferiores a los de los préstamos convencionales |
| Contras | – El proceso de solicitud puede ser largo – Debe pagar una cuota de financiación VA |
| Elegibilidad | – Debe ser un miembro actual o anterior del ejército, su cónyuge u otro beneficiario elegible – Debe tener una puntuación de crédito de 620 o superior |
| Lo mejor para | – Veteranos con pocos ingresos mensuales y ahorros para un pago inicial cómodo |
Como es de esperar, un préstamo de la VA está hecho a medida para los miembros actuales del ejército, los veteranos y sus cónyuges, así como para otros beneficiarios que el Departamento de Asuntos de los Veteranos considere elegibles. Sin embargo, el VA no le presta físicamente el dinero. En cambio, asegura su préstamo junto con un prestamista externo. Sin embargo, es necesario pagar una cuota de financiación VA para estos préstamos, con tasas que van desde el 1.25% al 2.4% dependiendo de la cantidad que se destine al pago inicial.
La principal ventaja de un préstamo VA es que no requiere un pago inicial, lo que significa que puede utilizarse para pagar todo el valor de la vivienda. Esta es una característica especialmente valiosa si usted tiene los ingresos para un pago mensual de la hipoteca, pero han luchado para ahorrar para un pago inicial. El VA también reduce los costos de cierre típicamente asociados con estas hipotecas, ayudando a mantener sus costos iniciales lo más bajo posible.
Mientras que su crédito definitivamente no tiene que ser de primera categoría para obtener la aprobación de un préstamo VA, necesitará al menos una puntuación FICO® de 620 para calificar.
Préstamos del USDA
| Pros | – No se requiere un pago inicial – Se puede utilizar para cubrir hasta el 100% del precio de su nueva casa – No requiere una gran puntuación de crédito |
| Contras | – Si se puede optar a una hipoteca convencional, no se puede conseguir |
| Elegibilidad | – Los ingresos del hogar no pueden ser superiores al 115% de la renta media de la zona – Debe comprar una vivienda en una zona rural elegible |
| Lo mejor para | – Estadounidenses con ingresos bajos o medios que deseen vivir en una zona rural o semirrural |
Una hipoteca del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) tampoco requiere un pago inicial. Incluso los solicitantes con un historial crediticio deteriorado suelen obtener un préstamo del USDA, ya que las estipulaciones crediticias asociadas a este tipo de préstamo son bastante fáciles de cumplir. Sin embargo, si se encuentra por debajo del umbral aceptable, es posible que tenga que hacer un pago inicial del 10%.
Para ser elegible para un préstamo del USDA, la casa debe estar en una zona rural o semirrural reconocida y aprobada por el gobierno federal. Además, si su ingreso familiar es superior al 115% del ingreso medio de la zona, puede ser eliminado de la contienda.
Programa «Good Neighbor Next Door» (Buen vecino al lado)
| Pros | – Obtenga un descuento fijo del 50% sobre el valor de su nueva vivienda – Después de tres años, puedes vender la casa y quedarte con todo el capital |
| Contras | – No está disponible para la mayoría de las personas y en la mayoría de las áreas – Se requiere vivir en la casa durante al menos tres años después de la compra |
| Elegibilidad | – Debe ser un oficial de policía, bombero, técnico de emergencias médicas o un profesor de preescolar a 12º grado |
| Lo mejor para | – Profesores o personal de emergencias con pocos ahorros |
En un esfuerzo por impulsar las comunidades de todo el país que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ha denominado «áreas de revitalización», la agencia gubernamental creó el programa Good Neighbor Next Door. En lugar de proporcionar una hipoteca real, este programa está diseñado para ofrecer un 50% de descuento en las casas en estos lugares para los técnicos de emergencias médicas, agentes de policía, bomberos y pre-K a 12 º grado de maestros. Para cubrir la mitad restante, el programa te permite obtener cualquier tipo de hipoteca que desees, incluidas las VA, FHA y convencionales.
Cualquier persona que opte por utilizar este programa debe comprometerse a hacer de la nueva casa su residencia legal principal durante al menos tres años. Para aquellos que puedan pasar ese tiempo, pueden vender la casa, dejándole todo el capital y las ganancias a las que tiene derecho.
Fannie Mae/Freddie Mac
| Pros | – Estipulaciones de pago inicial muy bajas – Se necesita poco o ningún crédito para la aprobación – Hay muchos tipos de préstamos disponibles |
| Contras | – Podría venir con tasas de interés más altas |
| Elegibilidad | – En algunos casos, no se exigen requisitos de ingresos en zonas desatendidas |
| Lo mejor para | – Cualquier persona que busque una opción de préstamo con un pago inicial bajo, pero que no reúna los requisitos para ninguna de las opciones anteriores |
Fannie Mae y Freddie Mac son prestamistas respaldados por el gobierno federal y creados para resolver una serie de problemas de préstamos en los Estados Unidos.S., incluyendo los problemas que rodean a los compradores de vivienda por primera vez. Aunque son similares, sus ofertas de préstamos son diferentes.
La hipoteca Home Possible® de Freddie Mac requiere sólo un 3% de pago inicial, por lo que es posible que lo vea como un préstamo con una relación préstamo-valor del 97%. LTV significa «loan-to-value», es decir, qué porcentaje del valor de su nueva vivienda estará cubierto por el préstamo. Una hipoteca Home Possible ofrece una buena cantidad de opciones, con 15 a 30 años de tasa fija y 10/1, 7/1, 5/5 y 5/1 términos disponibles. Viene con un seguro hipotecario cancelable también.
La respuesta de Fannie Mae a los préstamos Home Possible es la hipoteca HomeReady®, que exige un pago inicial del 3%. Todo lo que tiene que hacer para calificar es tener una puntuación de crédito FICO® de 620 o más y tener un ingreso menor o alrededor de la U.S. mediana. Lamentablemente, sin embargo, el seguro hipotecario privado es necesario para este préstamo, aunque puede ser cancelado después de que usted ha crecido a poseer al menos el 20% de la equidad en su casa.
NADL
| Pros | – Requisitos mínimos de puntuación de crédito – Sin pago inicial y sin seguro hipotecario privado – Costes de cierre baratos |
| Contras | – Grupo limitado de prestatarios elegibles |
| Elegibilidad | – La vivienda debe estar ubicada en tierras asignadas, corporaciones de nativos de Alaska, territorios de las islas del Pacífico o fideicomisos reconocidos por el gobierno federal |
| Lo mejor para | – Veteranos nativos americanos que carecen de dinero para el pago inicial |
El VA creó el Préstamo Directo para Nativos Americanos (NADL) para los veteranos nativos americanos y de las islas del Pacífico de la U.S. y sus cónyuges. Incluso si usted tiene un crédito bajo y sin activos para un pago inicial considerable, un NADL es todavía alcanzable si usted es elegible. De hecho, esta hipoteca puede obtenerse sin pago inicial y sin seguro hipotecario privado. Sin embargo, todavía tendrá que pagar los costes de cierre, aunque son significativamente más bajos que los relacionados con una hipoteca convencional.
La última condición previa asociada a este préstamo es que su nueva vivienda se encuentre en uno de los siguientes lugares: tierras asignadas, corporaciones de nativos de Alaska, territorios de las islas del Pacífico o fideicomisos reconocidos por el gobierno federal. Si no es así, un préstamo VA podría ser una mejor opción.
Programas para compradores de vivienda por primera vez en California
CalHFA & Programas de préstamos convencionales CalPLUS
| Pros | – Se pueden emparejar con diferentes programas para personalizar su préstamo a lo que necesita |
| Contras | – Tasas de interés más altas para CalPLUS |
| Elegibilidad | – Debe ser una vivienda unifamiliar – No puede valer más que las directrices de precios del condado – Tiene que asistir a la educación para compradores de vivienda |
| Lo mejor para | – Cualquiera que busque un préstamo estándar con asistencia para los costes de cierre y el pago inicial |
Los préstamos CalHFA y CalPLUS forman parte del programa de préstamos convencionales de California, y ambos son hipotecas de tipo fijo a 30 años, aunque el CalPLUS está totalmente amortizado. Son préstamos bastante estándar con tipos de interés sólidos, aunque cada uno debe estar asegurado de forma privada. Para obtener mejores beneficios, estas opciones hipotecarias pueden combinarse con el Programa de Interés Cero de la CalHFA y el Programa de Compra de Vivienda para Maestros con Crédito Extra. Para poder optar a este préstamo, sus ingresos anuales no pueden superar el límite establecido por su condado, que oscila entre $118.550 y $228.300.
California creó el Programa de Interés Cero para proporcionar a los prestatarios asistencia para los costes de cierre, y esto sólo es elegible para los solicitantes de CalPLUS. Por otro lado, el Programa de Compra de Vivienda para Maestros con Crédito Adicional está reservado para los prestatarios de préstamos de CalHFA que son compradores de vivienda por primera vez y son maestros, empleados del distrito escolar, administradores escolares u otro tipo de personal escolar. Esta ayuda para los costes de cierre y el pago inicial puede ser de entre 7.500 y 15.000 dólares.
CalHFA FHA & Programas de préstamos CalPLUS FHA
| Pros | – Puede combinarse con otros programas – Requisitos de crédito más laxos |
| Contras | – Los préstamos CalPLUS FHA reciben tipos de interés más altos |
| Elegibilidad | – Sólo para viviendas unifamiliares – La vivienda debe cumplir las directrices de precio del condado – Tiene que asistir a la educación para compradores de vivienda |
| Lo mejor para | – Solicitantes con una puntuación e historial de crédito bajos |
Los préstamos CalHFA FHA y CalPLUS FHA, asegurados por la FHA, son hipotecas de tipo fijo a 30 años. El préstamo CalPLUS FHA se ofrece como un préstamo totalmente amortizado. Aparte del respaldo de la FHA, estos préstamos son idénticos a los préstamos CalHFA y CalPLUS convencionales mencionados anteriormente. Esto significa que el préstamo FHA de la CalHFA es elegible para el Programa de Compra de Vivienda para Maestros de Crédito Extra, y el FHA CalPLUS se ajusta al Programa de Interés Cero.
Programa de asistencia MyHome
| Pros | – Pueden ser hasta 3.El 5% del valor de su vivienda para cubrir los gastos de cierre o un pago inicial – Los pagos se aplazan hasta que la vivienda se venda, se pague o se refinancie |
| Contras | – Estrictas estipulaciones de solicitud |
| Elegibilidad | – Sólo para compradores de vivienda por primera vez – Debe ser una vivienda unifamiliar |
| Lo mejor para | – Personas de ingresos medios y bajos que necesiten ayuda para pagar el pago inicial y/o los costes de cierre |
Para ayudar a los californianos que cumplan los requisitos a pagar los costes de cierre y a realizar un pago inicial, creó el programa de asistencia MyHome. Para aquellos que son elegibles, usted podría obtener hasta un 3.Se devuelve el 5% del precio de la vivienda como préstamo de pago diferido. Esto significa que hasta que no se refinancie, se pague la hipoteca existente o se venda la casa, no se le exigirá que empiece a hacer pagos. No puede aprovechar esta oferta a menos que ya tenga un primer préstamo hipotecario CalHFA.
Programa de asistencia a profesores y empleados
| Pros | – Obtenga un préstamo de hasta el 4% del valor de su vivienda para utilizarlo en el pago inicial o en los gastos de cierre – Usted no paga nada por el préstamo hasta que la vivienda se venda, se refinancie o se liquide por completo |
| Contras | – Sólo puede combinarse con un primer préstamo hipotecario de CalHFA |
| Elegibilidad | – Sólo para los maestros, administradores y empleados de las escuelas públicas K-12 en California -Debe ser un comprador de vivienda por primera vez la compra de una casa unifamiliar |
| Lo mejor para | – Los solicitantes elegibles con menos para un pago inicial |
Todos los maestros, administradores y otros empleados de escuelas públicas K-12 pueden aprovechar el Programa de Asistencia a Maestros y Empleados. Puedes combinar este programa con algunas hipotecas para compradores de vivienda por primera vez a través de CalHFA, y está destinado a ayudarte a pagar el pago inicial y los costes de cierre. Puedes recuperar con esta segunda hipoteca hasta el 4% del precio de compra de tu vivienda. Al igual que algunos de los otros programas de esta lista, hasta que no vendas tu nueva casa, la pagues por completo o decidas refinanciarla, no tienes que hacer pagos.
Programa Cal-EEM + Grant
| Pros | – Se combinan con una subvención Cal-EEM que puede ser de hasta el 4% del importe de la primera hipoteca – Requisitos de crédito más bajos – Puede combinarse con el programa de asistencia MyHome & Programa de asistencia a profesores y empleados de la escuela |
| Contras | – Inútil para quien no quiera hacer mejoras de eficiencia energética |
| Elegibilidad | – Tiene que ser una vivienda unifamiliar |
| Lo mejor para | – Propietarios de una vivienda por primera vez que buscan realizar mejoras en la casa para mejorar la eficiencia energética |
Cal-EEM son las siglas de CalHFA Energy Efficient Mortgage (Hipoteca de eficiencia energética), y se trata de un préstamo de tipo fijo a 30 años. Esto es específicamente para hacer mejoras de eficiencia energética en el hogar, y está emparejado con la subvención Cal-EEM que no tiene que ser reembolsado y se puede utilizar para estas mejoras. Además, como la FHA respalda este préstamo, el nivel de crédito necesario para su aprobación es menor que el de la mayoría de las hipotecas convencionales.
California permite a los prestatarios de este programa emparejar su préstamo con el programa de asistencia MyHome y/o el programa de asistencia a profesores y empleados de la escuela.
Consejos para navegar por el proceso de compra de una vivienda
- Además de aprovechar los programas federales o estatales disponibles, también es fundamental comparar precios para conseguir la mejor hipoteca. Compruebe con prestamistas específicos y mire los tipos de interés para obtener las mejores condiciones posibles.
- Una hipoteca es probablemente el mayor préstamo que se obtiene a lo largo de la vida. Esa es una de las razones por las que es una buena idea trabajar con un asesor que pueda ayudarle a entender cómo afectará a sus finanzas. No tienen un asesor financiero? Consulte la herramienta de búsqueda de asesores financieros de nuestro equipo. Con sólo responder a unas cuantas preguntas sobre sus finanzas personales, se le pondrá en contacto con asesores de su zona que estén preparados para manejar su situación.