La economía de Michigan ha experimentado sus altibajos en las últimas décadas. El descenso de la población y la crisis nacional de la vivienda han hecho bajar los precios y los tipos hipotecarios, lo que hace más asequible la compra de una vivienda en el estado. Algunas ciudades incluso están pagando a la gente para que se mude allí.
Además, tanto el gobierno federal como el del estado de Michigan han creado programas hipotecarios específicos para quienes compran una vivienda por primera vez. Cuando se combinan con subvenciones y créditos fiscales, pueden hacer que la compra de una vivienda sea más barata y accesible.
Antes de comprar una casa, puede considerar la posibilidad de contar con la ayuda de un asesor financiero. Un asesor puede ayudarle a entender cómo afectará una hipoteca a su situación financiera y a elegir la mejor opción de préstamo para usted.
Programas federales para compradores de vivienda por primera vez
Antes de desglosar los programas de préstamos para los residentes de Michigan, primero repasaremos varios programas nacionales de compra de vivienda ofrecidos a través del gobierno federal. Es conveniente tener en cuenta todas las opciones a la hora de buscar una hipoteca, así que asegúrate de mirar tanto los programas federales como los estatales.
Préstamos FHA
| Pros | – Pago inicial bajo – Requisito de baja puntuación de crédito |
| Contras | – Se necesita un pago inicial mayor para quienes tienen una puntuación de crédito más baja |
| Elegibilidad | – Al menos 3.5% del precio de compra de la vivienda como pago inicial – Puntuación de crédito FICO® de al menos 500 |
| Lo mejor para | – Compradores de vivienda sin un historial crediticio sólido ni ahorros suficientes |
La U.S. La Administración Federal de la Vivienda respalda los préstamos de la FHA, que ofrecen terceros prestamistas. Los préstamos convencionales suelen requerir un pago inicial del 20%, pero usted sólo tendrá que aportar el 3.5% del valor de la vivienda para un préstamo FHA.
Para obtener la mayor ventaja del programa, deberá tener una puntuación de crédito de al menos 580. Si el tuyo está entre 500 y 580, tendrás que hacer un pago inicial del 10%. Puede parecer desalentador, pero sigue siendo la mitad del pago inicial de una hipoteca típica. Incluso con el requisito de la puntuación de crédito, un préstamo de la FHA es uno de los programas federales más fáciles de conseguir.
Préstamos VA
| Pros | – Pago inicial muy bajo – No se requiere un seguro hipotecario privado – Por lo general, los costes de cierre son más bajos |
| Contras | – El proceso de solicitud puede ser largo – Requiere el pago de una cuota VA |
| Elegibilidad | – Debe ser un miembro actual o antiguo del ejército, cónyuge u otro beneficiario – Puntuación de crédito FICO® de al menos 620 |
| Lo mejor para | – Veteranos de ingresos bajos o moderados con ahorros limitados |
El Departamento de Asuntos de Veteranos asegura los préstamos VA de terceros prestamistas hipotecarios. El programa se inició después de que muchos militares no pudieran conseguir suficientes ingresos o ahorros para solicitar una hipoteca una vez finalizado su servicio. Como tal, los préstamos VA no requieren ningún pago inicial.
Para calificar, necesitará una puntuación de crédito FICO® de al menos 620. También hay que pagar una cuota de financiación de la VA, que puede oscilar entre el 1.25% al 2.4% del valor de la vivienda.
Aparte de la cuota de financiación, hay muy pocos costes asociados a un préstamo VA. Dado que el gobierno respaldará parte de su riesgo, no tendrá que pagar el seguro hipotecario privado (PMI), que suele ser obligatorio si se paga menos del 20% de entrada. Los costes de cierre también suelen ser más bajos que los de las hipotecas convencionales y de otro tipo, lo que significa que podría ahorrar aún más.
Préstamos del USDA
| Pros | – No tener que hacer un pago inicial – Requisito de baja puntuación de crédito |
| Contras | – Sólo disponible en determinadas zonas |
| Elegibilidad | – El ingreso familiar ajustado debe estar dentro del 115% del ingreso medio del área para el programa de préstamos garantizados – La casa debe estar en una zona calificada |
| Lo mejor para | – Compradores de vivienda con ingresos bajos o moderados que deseen vivir en una zona rural o semirrural |
Un préstamo del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos, o USDA, se conoce legalmente como «Programa de préstamos garantizados para viviendas unifamiliares de la Sección 502».»El programa se diseñó para atraer a los compradores de vivienda a lugares rurales o semirurales de los Estados Unidos.S.
Las hipotecas del USDA eliminan por completo la necesidad de un pago inicial, siempre que se tenga una puntuación de crédito decente. Los pagos iniciales son de alrededor del 10% para aquellos con puntuaciones más bajas. Tenga en cuenta que puede no ser elegible para un préstamo del USDA si su nivel de ingresos familiares ajustados es superior al 115% de los ingresos medios actuales de la zona..
Programa del buen vecino de al lado
| Ventajas: | – Descuento fijo del 50% sobre el valor de su nueva vivienda |
| Contras | – Sólo disponible en determinadas zonas para determinadas personas – Debe permanecer durante al menos tres años después de la compra |
| Elegibilidad | – Debe ser agente de policía, bombero, técnico de emergencias médicas o profesor |
| Lo mejor para | – Los funcionarios públicos que carecen de ahorros adecuados para la compra de una vivienda típica |
El programa Good Neighbor Next Door es más un descuento que un préstamo. Permite al personal de emergencias y a los profesores pagar sólo la mitad del precio de compra de una vivienda. Se puede combinar con una hipoteca convencional, VA o FHA, o los compradores de vivienda pueden optar por pagar en efectivo.
Para poder optar a la ayuda, la vivienda debe estar situada en una «zona de revitalización» del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).»Además, el comprador debe comprometerse a convertir la vivienda en su residencia principal durante al menos tres años. Después de los tres años, los compradores pueden vender la casa y retener la equidad y el beneficio.
Fannie Mae/Freddie Mac
| Pros | – Pago inicial bajo – Bajo requisito de crédito – Hay varios tipos de préstamos disponibles |
| Contras | – Tipos de interés más altos que los de otros programas federales |
| Elegibilidad | – En algunas zonas, no hay requisitos de ingresos |
| Lo mejor para | – Cualquiera que no pueda permitirse un pago inicial típico y no reúna los requisitos para otros programas federales |
La mayoría de los programas federales para compradores de vivienda requieren el uso de un prestamista aprobado. En 1938, el gobierno federal creó un prestamista hipotecario público, conocido coloquialmente como Fannie Mae. En 1970, el gobierno lanzó otro, conocido como Freddie Mac. Cada prestamista tiene una selección de préstamos para los que compran una vivienda por primera vez.
El préstamo HomeReady® de Fannie Mae requiere pagos iniciales de hasta el 3%, lo que lo convierte en una gran opción para quienes no han ahorrado lo suficiente para un pago inicial estándar. Para calificar, los prestatarios necesitan una puntuación de crédito FICO® de al menos 620. Los prestatarios también deben tener unos ingresos iguales o cercanos a la U.S. mediana. Con un préstamo HomeReady®, debe tener un seguro hipotecario privado en el momento de la compra, aunque puede cancelarlo una vez que haya acumulado un 20% de capital en su nueva vivienda.
Si eso no es para ti, tal vez prefieras las hipotecas Home Possible® de Freddie Mac, con un pago inicial de solo el 3%. Los préstamos HomeReady® están disponibles con un tipo de interés fijo de 15 a 30 años y con plazos de tipo ajustable de 5/5, 5/1, 7/1 y 10/1. Estos préstamos también incluyen un seguro hipotecario privado cancelable, al igual que sus homólogos HomeReady®. Tal vez lo mejor de todo es que no se necesita un historial crediticio sólido (o ninguno) para poder optar a él.
NADL
| Pros | – Sin pago inicial – Bajo requisito de crédito – No se requiere un seguro hipotecario privado – Bajos costes de cierre |
| Contras | – Sólo está disponible en determinadas zonas para determinadas personas |
| Elegibilidad | – La vivienda debe estar situada en tierras asignadas, corporaciones de nativos de Alaska, territorios de las islas del Pacífico o fideicomisos reconocidos por el gobierno federal |
| Lo mejor para | – Los veteranos nativos americanos sin ahorros significativos que están dispuestos a vivir en ciertas áreas |
El Native American Direct Loan (NADL) es otro programa hipotecario respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos. Las impresionantes ventajas del programa incluyen un requisito de pago inicial del 0% y una tasa de interés fija. La tasa está sujeta a cambios en función de las fluctuaciones del mercado, pero actualmente se sitúa en sólo el 4.5%.
Los NADL no exigen unos mínimos de crédito elevados ni la contratación de un seguro hipotecario privado, que es una ventaja que se extiende desde los préstamos normales de la VA. Para mejorar aún más las cosas, las NADL vienen con costos de cierre significativamente más bajos.
Programas para compradores de vivienda por primera vez en Michigan
La división de compra de vivienda de la Autoridad de Desarrollo de la Vivienda del Estado de Michigan (MSHDA) ofrece una variedad de productos para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez a conseguir y permitirse su primera casa. Algunos préstamos tienen pagos iniciales de hasta el 3% y ofrecen ayuda para el pago inicial de hasta 7.500 dólares. Puede aplicarse a préstamos convencionales, FHA, VA y USDA, lo que le da la oportunidad de personalizar sus opciones de préstamo como mejor le parezca.
Para calificar, los compradores de vivienda necesitan una puntuación de crédito FICO® de al menos 640 y una relación deuda-ingresos inferior al 45%. Los límites de ingresos varían según la ubicación y el límite de precio de 2019 es de 224.500 dólares. Como mínimo, los prestatarios necesitan disponer del 1% del importe del préstamo en el momento de la compra.
Préstamo de vivienda MI
| Pros | – Tasa de interés baja – Puede combinarse con la ayuda para el pago inicial de la MSHDA |
| Contras | – Los requisitos de elegibilidad se aplican a todos los adultos que vivirán en la casa |
| Elegibilidad | – Los límites de ingresos dependen de la ubicación de la vivienda y del tamaño de la familia – La vivienda debe tener un precio inferior a 224.500 dólares – Puntuación de crédito FICO® de al menos 640 – Relación deuda-ingresos inferior al 45% |
| Lo mejor para | – Personas con ingresos bajos o moderados que no pueden permitirse los pagos mensuales típicos de una hipoteca |
El programa MI Home Loan ofrece hipotecas de tipo fijo a 30 años de un prestamista participante con experiencia. Gracias a un programa de bonos que subvenciona el programa, los tipos de interés son mucho más bajos que otras ofertas del mercado. Los préstamos hipotecarios MI pueden combinarse con la subvención de ayuda al pago inicial de Michigan, que proporciona hasta 7.500 dólares para los costes iniciales de la compra de una vivienda.
El MI Home Loan está diseñado para compradores de vivienda por primera vez con ingresos bajos o moderados. Los prestatarios necesitan una puntuación crediticia de al menos 640 en la escala FICO® para poder optar a este préstamo. En el caso de las casas prefabricadas de varios tramos, esta cifra es ligeramente superior: 660. También se aplican límites por hogar, que varían según el tamaño de la familia y la ubicación de la propiedad. El único inconveniente es que todos los residentes adultos deben cumplir estos requisitos.
MI Home Loan Flex
| Ventajas | – Bajo tipo de interés – Puede combinarse con la ayuda para el pago inicial de la MSHDA |
| Contras | – No se puede utilizar para cualquier tipo de vivienda |
| Elegibilidad | – Los límites de ingresos dependen de la ubicación de la casa y el tamaño de la familia – La vivienda debe tener un precio inferior a 224.500 dólares – Puntuación de crédito FICO® de al menos 660 – Relación deuda-ingresos inferior al 45% |
| Lo mejor para | – Personas con ingresos bajos o moderados que no puedan afrontar los pagos mensuales de la hipoteca |
El programa MI Home Loan Flex ofrece hipotecas a 30 años de tasa fija a través de los prestamistas participantes. Como su nombre indica, es un poco más flexible que el programa estándar MI Home Loan. Los requisitos de ingresos son los mismos, pero no se extienden a todos los adultos del hogar. Los cobros y las sentencias tampoco tienen que ser necesariamente pagados.
Sin embargo, el programa MI Home Loan Flex es más estricto. Por un lado, la puntuación de crédito FICO® mínima es de 660. De nuevo, esto no se extiende a todos los adultos de la casa. Por desgracia, no todos los préstamos flexibles pueden utilizarse para comprar una casa prefabricada. Además, si pide prestado más del 95% del valor de la vivienda, tendrá que completar un curso de educación para compradores de vivienda.
El programa MI Home Loan Flex no está subvencionado por un programa de bonos estatales, por lo que los tipos de interés son un poco más altos de lo que serían con un MI Home Loan estándar. Sin embargo, los préstamos Flex pueden combinarse con la subvención de asistencia para el pago inicial de Michigan, que proporciona hasta 7.500 dólares para los costes iniciales de la compra de una vivienda.
Asistencia para el pago inicial de la MSHDA
| Pros | – Hasta 7.500 $ para ayudar a cubrir los costes iniciales de la compra de una vivienda – Tasa de interés del 0% |
| Contras | – Debe ser reembolsado |
| Elegibilidad | – Debe ser un prestamista de la MSHDA – Debe completar una clase de educación sobre la propiedad de la vivienda |
| Lo mejor para | – Cualquier persona que se beneficie de un programa MI Home Loan o MI Home Loan Flex |
La Autoridad de Desarrollo de la Vivienda del Estado de Michigan ofrece un préstamo sin intereses para ayudar a los participantes de MI Home Loan y MI Home Loan Flex a cubrir los costes iniciales de la compra de una vivienda (pago inicial, costes de cierre, seguro de la vivienda, etc.).). El importe será de 7.500 dólares o del 4% del precio de compra de la vivienda, lo que sea menor.
El préstamo de asistencia para el pago inicial de MSHDA no requiere pagos mensuales regulares, pero debe devolverse antes de que se venda la casa, se refinancie o se pague en su totalidad. Recuerde que los compradores de vivienda todavía tienen que proporcionar al menos el 1% del importe total del préstamo por su cuenta como pago inicial.
Certificado de crédito hipotecario
| Pros | – Reducción de la factura de impuestos federales |
| Contras | – Debe cumplir con los límites de ingresos tanto de la MSHDA como del HUD |
| Elegibilidad | – Los límites de ingresos dependen de la ubicación de la casa y el tamaño de la familia – La vivienda debe tener un precio inferior a 224.500 dólares |
| Lo mejor para | – Compradores de vivienda por primera vez que no pueden pagar las facturas de impuestos y los pagos de la hipoteca por su cuenta |
Cualquier comprador de vivienda por primera vez en el estado de Michigan debería considerar la posibilidad de solicitar el programa de Certificado de Crédito Hipotecario (MCC). Un MCC permite a los propietarios de viviendas reclamar el 20% de su interés hipotecario anual como crédito fiscal en su declaración federal, proporcionando una reducción dólar por dólar en la responsabilidad fiscal cada año durante la vida de la hipoteca original. Combine estos beneficios con los de un préstamo de la MSHDA y podrá ahorrar mucho dinero.
Tenga en cuenta que deberá cumplir con los requisitos de ingresos de la MSHDA y el HUD para poder optar a estas reducciones de impuestos y mayores ahorros. Su casa también debe costar menos de 224.500 dólares. Puede ponerse en contacto con un prestamista de la red MCC para determinar cualquier requisito adicional de elegibilidad.
Consejos para su investigación hipotecaria
- No debe solicitar una hipoteca sólo porque reúna los requisitos. Investiga los prestamistas, los tipos de interés y los requisitos de pago inicial de cada opción antes de tomar la decisión.
- No importa dónde compre una casa, es una compra enorme con grandes implicaciones para sus finanzas. La herramienta de búsqueda de asesores financieros de nuestro equipo puede ponerle en contacto con asesores financieros certificados de su zona que pueden ayudarle en la transición a la propiedad de una vivienda.