Al comprar una propiedad u otros activos, es posible que se le entregue una escritura como parte de la transacción. Esta escritura no sólo transfiere la propiedad del inmueble, sino que también suele incluir una descripción de lo que incluye (edificios, caminos, etc.).). En algunos casos, sin embargo, la escritura también revelará las deudas y otros gravámenes que conlleva la propiedad. A continuación le explicamos el papel que desempeñan las escrituras en la venta de propiedades y cómo puede protegerse si se le otorga una escritura de garantía especial en particular. Considere la posibilidad de trabajar con un asesor financiero al considerar la compra de una propiedad.
Qué es una escritura?
Una escritura es un documento escrito que transfiere efectivamente los derechos de un determinado bien de un propietario a otro. Las escrituras se utilizan generalmente para transferir el título de propiedad de bienes inmuebles -como terrenos y todo lo que hay en ellos- o vehículos.
La escritura de una propiedad es diferente del título de propiedad, que demuestra la titularidad. Sin embargo, la escritura se sigue considerando legalmente vinculante siempre que cumpla con todos los requisitos locales y se presente adecuadamente.
Aunque los requisitos varían de un estado a otro, una escritura suele proporcionar detalles específicos sobre la transacción, como por ejemplo
- El nombre del otorgante, o vendedor
- El nombre del garante o comprador
- Una descripción de la propiedad y su ubicación, como la dirección de la parcela y las líneas de la propiedad
- Los derechos que ofrece la escritura, incluidas las limitaciones de uso de la propiedad y otros individuos o prestamistas que puedan figurar en el título de propiedad
- La contraprestación, o lo que se intercambió por la propiedad en cuestión
- La firma del otorgante
Dependiendo del estado en el que se encuentre, es posible que la escritura deba ser notariada e incluso firmada en presencia de testigos. A continuación, se archiva y se inscribe en el registro público.
Tipos de escrituras
Hay diferentes tipos de escrituras que se pueden encontrar. Las más comunes son la escritura de garantía general, la escritura de renuncia, la escritura de propósito especial (como la escritura de donación o la escritura de albacea) y la escritura de garantía especial.
Escritura de garantía
Al comprar una propiedad, lo más frecuente es encontrar la escritura de garantía general. Esta escritura asegura al avalista que la propiedad que está comprando no tiene ningún tipo de reclamación y puede ser adquirida sin problemas.
Aunque las escrituras de garantía general no son infalibles, permiten a los compradores realizar la transacción con confianza, sin preocuparse de que su nueva propiedad tenga otros propietarios legales que puedan impugnar el título. Los compradores también pueden estar más tranquilos sabiendo que no se han descubierto embargos, deudas, servidumbres o gravámenes adicionales en el título.
¿Qué ocurre si más tarde se descubre que la propiedad tiene gravámenes que no se mencionaron en la escritura?? En ese caso, el otorgante (vendedor) puede ser considerado responsable.
Escritura de garantía especial: Definición, usos
Sin embargo, la escritura de garantía especial funciona de forma diferente. Con una escritura de garantía especial, el otorgante sigue siendo responsable de nombrar cualquier gravamen sobre la propiedad. Esto puede incluir cosas como sentencias y embargos fiscales o servidumbres de propiedad. Sin embargo, la escritura de garantía especial sólo requiere que los vendedores garanticen que la propiedad no ha sido gravada mientras ellos mismos eran propietarios.
Esto significa que el otorgante no es responsable de ningún gravamen añadido a la propiedad antes de que se hiciera con ella. Si existía algún defecto en el título, el otorgante no es responsable de él, ni de no haberlo descubierto y revelado.
Por ello, una escritura de garantía especial ofrece a los compradores menos protección que una escritura de garantía general. Las escrituras de garantía especial suelen utilizarse para limitar la responsabilidad. Son especialmente comunes en situaciones en las que el otorgante ha sido propietario de la vivienda durante un corto periodo de tiempo.
Esto incluye a los propietarios temporales, como los constructores (que poseen la propiedad durante la construcción) o los bancos tras una ejecución hipotecaria (antes de vender la propiedad a un nuevo comprador). Al ser propietarios de la vivienda durante un corto periodo de tiempo, la escritura de garantía especial les permite limitar su responsabilidad únicamente al periodo de propiedad.
Escrituras de garantía especial: Cómo protegerse
Dado que una escritura de garantía especial ofrece menos protección que una escritura de garantía general, los compradores pueden sentirse razonablemente cautelosos con su compra.
Siempre existe la posibilidad de que otro propietario pueda impugnar el título. Puede ser el heredero de un propietario anterior quien reclame que la propiedad es realmente suya. Los antiguos acreedores siempre pueden salir de la nada. Pueden reclamar juicios o colocar gravámenes sobre la propiedad debido a las deudas de los anteriores propietarios.
De nuevo: el otorgante sólo es responsable durante su periodo de propiedad cuando ofrece una escritura de garantía especial. Por este motivo, los compradores deben considerar la posibilidad de adquirir un seguro de título para protegerse.
El seguro de título protege tanto a los compradores como a otros propietarios con título (como un prestamista hipotecario) si posteriormente se descubre que la propiedad tiene defectos en el título. Esta cobertura la ofrece la empresa de títulos contratada para investigar el título. Protegerá contra una serie de reclamaciones en caso de que se pase por alto algo durante el proceso de búsqueda de títulos.
El resultado final
Hay muchas cuestiones que pueden seguir a una propiedad. También llamados defectos de título, estos problemas incluyen cosas como juicios, embargos fiscales o servidumbres … y si usted está comprando una propiedad con uno de estos defectos, generalmente heredará el problema. Una escritura de garantía especial asegura a los compradores que no se han añadido nuevos gravámenes a la propiedad mientras ese propietario en particular tenía la posesión. Sin embargo, no ofrecen ninguna garantía en cuanto a los gravámenes de la propiedad mientras estuvo en manos de los propietarios anteriores. Por este motivo, las escrituras de garantía especial ofrecen menos protección que las escrituras de garantía general. Los compradores deberían considerar seriamente la posibilidad de adquirir un seguro de título como protección contra defectos de título anteriores o desconocidos.
Consejos sobre bienes inmuebles
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