Muchas ciudades norteamericanas se enfrentan a la escasez de viviendas. El coste de la vivienda, especialmente en los centros urbanos, está en aumento, y en ciudades como Nueva York y Los Ángeles grandes franjas de la población se encuentran gravemente sobrecargadas por el coste de la vivienda. La gente a menudo quiere vivir en lugares que ofrecen el mejor valor, pero cuando se trata de comparar diferentes ciudades, puede ser difícil determinar qué ciudades ofrecen el mayor beneficio por su dinero. A continuación Nuestro equipo compara los factores de calidad de vida y los precios de la vivienda para encontrar las ciudades más infravaloradas.
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Para encontrar las ciudades más infravaloradas del país, Smart Asset creó un modelo para proyectar el precio por pie cuadrado de cada ciudad basándose exclusivamente en métricas de habitabilidad, y lo comparó con el precio real por pie cuadrado. Hemos utilizado ocho parámetros para medir la habitabilidad. En el caso de la ciudad de San Francisco, se han tenido en cuenta la tasa de desempleo, la tasa de criminalidad, la tasa de graduación de la escuela secundaria, el número de establecimientos de ocio y de restauración y la posibilidad de caminar. Para ver la lista completa de métricas y cómo hemos creado nuestro modelo, lee nuestra sección de datos y metodología.
Este es nuestro segundo estudio anual de estas ciudades más infravaloradas de Estados Unidos, consulta la versión de 2016 aquí.
Conclusiones clave
- Dos recién llegados – Fort Collins, Colorado, y Augusta, Georgia, se han colado en el top 10 de este año, tras quedar en el puesto 11 y 170, respectivamente, el año pasado.
- Las grandes ciudades están sobrevaloradas – Las ciudades más grandes del país tienden a ser las más caras y los residentes que viven en ellas no obtienen el máximo beneficio por su dinero. Washington D.C., Boston, San Francisco y San José, California, están en los 15 últimos puestos. Nueva York ocupa el puesto 172.
- Si tuvieras un millón (o mil millones) de dólares.. – Si no tuvieras preocupaciones presupuestarias y solo quisieras maximizar la calidad de vida, deberías dirigirte a la zona de la bahía. San Francisco lidera el país en cuanto a valor proyectado por pie cuadrado (además de liderar el país en cuanto a coste real por pie cuadrado), y Berkeley y Oakland le siguen de cerca.
1. Charleston, Carolina del Sur
Según nuestro modelo, Charleston es la ciudad más infravalorada de Estados Unidos, frente al séptimo puesto del año pasado. Estimamos, dada la calidad de vida disponible en Ciudad Santa, que los precios de las viviendas en la zona deberían rondar los 294 dólares.40 por pie cuadrado. Según los datos de Zillow, las viviendas pueden comprarse realmente por 106 dólares.75 por pie cuadrado, lo que supone un ahorro de 187 dólares.65 por pie cuadrado.
Además, Charleston es conocida por su tradición culinaria. Nuestros datos sugieren que sólo en términos de cantidad, Charleston es una de las mejores ciudades del país para comer. Charleston cuenta con 194 locales de restauración y entretenimiento por cada 100.000 habitantes, el 17º más numeroso del estudio.
2. Augusta, Georgia
Según datos de Zillow, las viviendas en Augusta, Georgia, cuestan unos 55 dólares.58 por pie cuadrado. Nuestros modelos sugieren que comprar una vivienda en Augusta a ese precio ofrece un gran valor. Los precios en Augusta deberían ser más bien de 213 dólares.95, basado en factores de calidad de vida. Eso es casi cuatro veces más alto.
La razón por la que a nuestro modelo le gusta tanto Augusta es que la ciudad es una de las más transitables del Sur, lo que la convierte en una gran opción para las personas que buscan una ciudad más cálida que también se pueda explorar a pie. Pero Augusta puede ser demasiado caliente para algunos. La ciudad suele tener unos 84 días al año de temperaturas extremas (días en los que la temperatura máxima es inferior a 40 grados o superior a 90 grados). En Augusta, la mayoría de esos días están por encima de los 90 grados.
3. Pittsburgh, Pensilvania
La elegida el año pasado como la ciudad más infravalorada del país, se lleva el bronce en el estudio de este año. La buena noticia para los residentes de Pittsburgh es que, gracias a las altas puntuaciones en establecimientos de ocio y restauración por cada 100.000 residentes, el número de días con precipitaciones y la puntuación de los desplazamientos a pie, nuestro modelo proyecta que Pittsburgh ofrece 15 dólares más de valor por pie cuadrado que el año pasado.
Pittsburgh ha mejorado en algunos aspectos con respecto al año pasado. La tasa de delitos violentos ha bajado y los residentes de Pittsburgh tienen más educación que hace un año. Dos cosas que mejoran la calidad de vida en Pittsburgh. Y parece que la gente se está dando cuenta del valor que ofrece la ciudad. El valor de la vivienda por pie cuadrado aumentó apenas casi un 10% de 2015 a 2016.
4. Overland Park, Kansas
Situada en el noreste de Kansas, Overland Park es una ciudad segura y bien educada que ofrece a los residentes una gran oferta. Nuestro modelo proyecta que Overland Park está infravalorado en unos 144 dólares.28 por pie cuadrado. Overland Park se compara favorablemente con su vecino del norte, Kansas City, Kansas. A pesar de estar a sólo 22 minutos en coche, nuestro modelo proyecta que Kansas City está sobrevalorada en 54 dólares por pie cuadrado.
5. Baltimore, Maryland
De 2015 a 2016, según los datos de Zillow, el valor de las viviendas en Baltimore aumentó más del 10%. Pero la ciudad sigue ofreciendo a los residentes una gran ganga. En 2016 el valor medio de la vivienda por pie cuadrado en Baltimore fue de unos 104 dólares. Nuestro modelo estima que esa cifra debería ser más bien de 245 dólares, a juzgar por las métricas de calidad de vida.
Baltimore tiene mucho que ofrecer a los posibles residentes, como la posibilidad de caminar y el clima templado durante todo el año. Una de las preocupaciones, si planea mudarse aquí, es la tasa de desempleo relativamente alta.
6. Plano, Texas
Plano vuelve a ser una de las ciudades más infravaloradas del país. Basándonos en las métricas de calidad de vida, nuestro modelo proyecta que las casas por menos de 263 dólares por pie cuadrado son probablemente buenas ofertas. Sin embargo, los datos de Zillow muestran que las viviendas están valoradas actualmente en sólo 125 dólares por pie cuadrado. Esto deja 137 dólares de plusvalía.
Hay mucho que amar de Plano. Las escuelas secundarias son buenas, el 95% de los estudiantes de secundaria se gradúan, por ejemplo, y hay muchas oportunidades económicas en la ciudad. Plano también tiene la tercera tasa de desempleo más baja de las 10 principales.
7. Newark, Nueva Jersey
Newark puede ser un buen lugar para vivir. Está cerca de Nueva York, lo que significa que puedes conseguir los trabajos de la gran ciudad, pero no pagas los precios de la gran ciudad. Y nuestro modelo muestra que hay más cosas que apreciar en Newark que su distancia a la Gran Manzana. Los datos de Zillow sitúan el valor de las viviendas en unos 95 dólares por pie cuadrado. Nuestro modelo sugiere que, basándose en las métricas de calidad de vida, las viviendas de Newark deberían valer alrededor de 232 dólares por pie cuadrado.
8. Filadelfia, Pensilvania
Filadelfia, a pesar de ser una ciudad grande, se inclina hacia el lado asequible. Pero aunque sea relativamente asequible, Filadelfia no se queda corta en cuanto a habitabilidad. La ciudad cuenta con 91 establecimientos de restauración y entretenimiento por cada 100.000 habitantes. La mayor parte de la diversión se encuentra a poca distancia. Filadelfia es la sexta ciudad más transitable del estudio. En general, encontramos una diferencia de 129 dólares entre el valor medio real por pie cuadrado y nuestro valor medio proyectado por pie cuadrado.
9. Fort Collins, Colorado
Fort Collins es una de las dos ciudades recién llegadas a nuestro top 10 (Augusta, Georgia, es la otra). Esta ciudad tiene la tercera tasa de desempleo más baja del estudio, la 17ª población más educada y la 30ª tasa de delitos violentos más baja del país.
Nuestro modelo estima que el valor de las viviendas debería estar en torno a los 308 dólares por pie cuadrado. A los precios actuales, las viviendas de Fort Collins rondan los 183 dólares por pie cuadrado. Esto hace que Fort Collins sea la ciudad más habitable de las 10 primeras (pero también la más cara).
10. Providence, Rhode Island
Providence, Rhode Island, completa nuestra lista. Los datos de Zillow muestran que en 2016, las viviendas de Providence tenían un valor por pie cuadrado de 131 dólares.75. Esta cifra es casi menos de la mitad de lo que nuestro modelo estima que debería ser. Un factor que hace que Providence sea una ciudad relativamente seca. Sólo hay 36 días al año con más de 0.1 pulgada de precipitaciones. Esto coincide con lo caminable que es la ciudad.
Datos y metodología
Para encontrar las ciudades más infravaloradas de Estados Unidos, creamos un modelo para proyectar el valor de las viviendas basado exclusivamente en las métricas de calidad de vida. Para ello, hemos recopilado datos sobre nueve métricas de 200 de las mayores ciudades del país. En concreto, hemos recopilado datos sobre las siguientes métricas:
- Valor de la vivienda por pie cuadrado. Los datos proceden de Zillow y son de 2016.
- Tasa de delitos violentos por cada 100.000 habitantes. Los datos provienen de la herramienta Uniform Crime Reporting del FBI, así como de los sitios web de los gobiernos locales.
- Tasa de graduación de la escuela secundaria. Los datos proceden de la U.S. Departamento de Educación EdFacts y es para el año escolar 2014-2015.
- Número de días de temperaturas extremas. Este es el número medio de días al año en que la temperatura máxima diaria es inferior a 40 grados o superior a 90. Los datos son una media de 30 años entre 1981 y 2000. Los datos proceden de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica.
- Número medio de días de precipitación al año. Este es el promedio de días al año con al menos 0.1 pulgada de precipitación.
- Accesibilidad a pie. Esta es una medida de lo caminable que es una ciudad. Los datos proceden de walkscore.com
- Porcentaje de la población con una licenciatura o superior. Los datos proceden de la U.S. Encuesta anual de la Oficina del Censo sobre la Comunidad Americana.
- Tasa de desempleo. Los datos proceden de las estadísticas de desempleo del área local de la Oficina de Estadísticas Laborales. Es la media de las tasas de desempleo de diciembre de 2016, enero de 2017 y febrero de 2017.
- Establecimientos de ocio y restauración por cada 100.000 habitantes. Los datos provienen de la Encuesta del Patrón de Negocios del Condado 2015 de la Oficina del Censo.
Para modelar el valor de la vivienda por pie cuadrado, realizamos una regresión lineal por mínimos cuadrados con el valor de la vivienda por pie cuadrado como variable dependiente utilizando las ocho métricas de calidad de vida como variables explicativas. A continuación se muestra el modelo resultante. Se mide en dólares por pie cuadrado.
Valor de la vivienda por pie cuadrado = -6.42 – (0.04 * tasa de delitos violentos) + (2.35 * tasa media de graduación escolar) + (0.12 * establecimientos de restauración y entretenimiento por cada 100.000 residentes) – (2.34 * número medio de días de precipitaciones importantes al año) – (1.37 * número de días con temperaturas extremadamente altas o bajas al año) + (2.64 * porcentaje de la población con una licenciatura o superior) + (4.90 * puntuación a pie) – (11.57 * tasa de desempleo).
Aunque la fórmula puede parecer complicada al principio, en realidad es fácil de leer. Por ejemplo, vemos que en nuestra fórmula la tasa de delitos violentos se multiplica por -0.04 (también conocido como coeficiente). Esto significa que si la tasa de delitos violentos sube en 1, asumiendo que todas las demás métricas permanecen constantes, el valor proyectado de la vivienda por pie cuadrado bajará en 0 dólares.04.
El R-cuadrado del modelo es 0.683, lo que significa que representa el 68.3% de la variación. Podemos ver lo sobrevalorada o infravalorada que está una ciudad introduciendo los datos en nuestra fórmula. Al introducir los datos recogidos en nuestro modelo, obtenemos una proyección del valor de la vivienda por pie cuadrado que podemos comparar con los datos de Zillow. Utilizamos la diferencia entre el valor proyectado, según nuestra fórmula y los datos de calidad de vida, y el valor actual de Zillow para determinar lo sobrevalorada o infravalorada que está una ciudad.
No incluimos en nuestro modelo ciertas métricas como la construcción de nuevas viviendas o el cambio de población porque sólo buscábamos medir la calidad de vida. Por ello, estas cifras no son una predicción.
El análisis de los datos para este estudio fue realizado por Nick Wallace.
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