Muchas de las ciudades más grandes de Estados Unidos se enfrentan a una crisis de vivienda asequible. En particular, en algunas ciudades de la costa oeste y del noreste se han disparado los precios de los alquileres y de las viviendas en los últimos años, ya que la creciente demanda de vivienda urbana no ha ido acompañada de un aumento de la oferta.
Aunque el lado de la oferta de esa ecuación es complejo y único para cada ciudad, la creciente demanda puede reducirse básicamente al hecho de que (aparte de su cara vivienda) estas ciudades son lugares deseables para vivir.
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Lo que las hace deseables? Por supuesto, se trata de una cuestión muy subjetiva, cuya respuesta varía de una persona a otra, pero hay una serie de factores generales que son innegablemente importantes.
El mercado laboral es una de las principales consideraciones para muchas personas a la hora de trasladarse. Los padres siempre se preocupan por la calidad de las escuelas. Asimismo, se ha demostrado que el clima es un importante motor de los cambios de población.1 Cada vez más, los servicios culturales y la «transitabilidad» de una ciudad también son importantes. (Los impuestos estatales y locales, curiosamente, no son un factor importante a la hora de decidir dónde vivir, según una investigación del Center on Budget and Policy Priorities.)
Con todo esto en mente, nuestro equipo ha desarrollado un modelo que proyecta el valor de la vivienda de una ciudad por pie cuadrado basándose únicamente en lo deseable que es un lugar para vivir (también conocido como «habitabilidad»). El modelo se basa en ocho parámetros distintos, como la delincuencia, el clima, la tasa de graduación en la escuela secundaria, la accesibilidad a pie y el desempleo. Nuestro modelo fue capaz de explicar casi el 70% de la variación del valor de la vivienda entre las 200 ciudades que consideramos. ( sobre nuestro modelo y los datos que hemos utilizado para crearlo al final del artículo.)
Al comparar los valores de las viviendas proyectados por el modelo con los valores reales de las viviendas en cada ciudad, podemos hacernos una idea de qué ciudades pueden estar sobrevaloradas y qué ciudades presentan una ganga relativa. En otras palabras: qué ciudades son mejores lugares para vivir de lo que sugieren sus valores de vivienda por sí solos?
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Conclusiones clave
- Área de la Bahía: sobrevalorada. No nos equivoquemos, el Área de la Bahía es un gran lugar para vivir. Sin embargo, según nuestro modelo, la calidad de vida en ciudades como San Francisco y San José no se corresponde con los disparatados valores de las viviendas. En San Francisco, por ejemplo, el valor real de la vivienda es de más de 850 dólares por pie cuadrado. Nuestro modelo sugiere que debería estar más cerca de los 560 dólares (lo que la convertiría en una de las ciudades más caras del país). Las ciudades del Área de la Bahía representan tres de las cuatro ciudades más sobrevaloradas en nuestro análisis.
- Las ciudades de Pensilvania son una ganga. El Estado de Keystone alberga tres de las diez ciudades más infravaloradas. Nuestro modelo revela que los valores inmobiliarios de Pittsburgh, Filadelfia y Allentown son más bajos de lo que deberían basarse únicamente en la habitabilidad.
1. Pittsburgh, Pensilvania
En 2015, el valor de las viviendas en Pittsburgh fue, en promedio, de menos de 80 dólares por pie cuadrado. Eso significa que se espera que una casa de 2.000 pies cuadrados cueste, en promedio, menos de 160.000 dólares. Por ese dinero, los residentes de Pittsburgh tienen acceso a escuelas bastante buenas (la tasa de graduación en el Distrito Escolar de Pittsburgh es superior al 75%), una economía fuerte (el desempleo en el condado de Allegheny era inferior al 4% en diciembre de 2015) y muchas cosas que hacer (la concentración de restaurantes y entretenimiento de la ciudad se encuentra entre las 25 mejores de las 200 ciudades que consideramos).
Nuestro modelo ha descubierto que, basándose únicamente en la calidad de vida, el valor de la vivienda en Pittsburgh debería estar más cerca de los 225 dólares por pie cuadrado. Esta cifra supera en más de 150 dólares el valor real por pie cuadrado, lo que convierte a Pittsburgh en la gran ciudad más infravalorada del país.
Debemos señalar, sin embargo, que la gente puede estar poniéndose al día. En el momento de escribir este artículo, Zillow califica el mercado inmobiliario de Pittsburgh como «caliente», y los precios están subiendo.
2. Filadelfia, Pensilvania
En los últimos años, los núcleos urbanos de muchas ciudades han experimentado una especie de renacimiento. Los adultos jóvenes, en particular, han mostrado una preferencia por las ciudades densas y transitables. Este ha sido uno de los factores (entre otros) que ha llevado al aumento de los precios de la vivienda en lugares como San Francisco, Nueva York y Boston.
Filadelfia es una de las ciudades más transitables del país, con un Walk Score de 77. Sin embargo, el valor de las viviendas en la ciudad está por detrás de los lugares mencionados anteriormente. Nuestro modelo proyectó un valor de la vivienda por pie cuadrado para Filadelfia de 228 dólares.06. El valor medio en 2015 fue de algo más de 90 dólares y actualmente es de unos 92 dólares.
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3. Plano, Texas
Plano y el resto de la zona de Dallas han experimentado un auge en los últimos años y un examen más detallado de las cifras revela por qué podría ser así. Plano tiene excelentes escuelas, con una tasa de graduación de la escuela secundaria del área del 95%. También es relativamente seguro, con una tasa de delitos violentos de sólo 141 por cada 100.000 residentes. Por último (y quizás lo más importante) se encuentra en uno de los mercados de trabajo de área metropolitana más fuertes del país, con un desempleo de menos del 4%.
Sin embargo, el valor de la vivienda en Plano es moderado en base al pie cuadrado. Nuestro modelo proyectó un valor de la vivienda de 243 dólares.95 por pie cuadrado basándose sólo en factores de calidad de vida, aunque el precio real de la vivienda se acerca a los 110 dólares por pie cuadrado.
4. Providence, Rhode Island
Según nuestro modelo, el valor de la vivienda en Providence debería ser de unos 250 dólares por pie cuadrado en función de la calidad de vida de la ciudad. Es especialmente destacable la alta transitabilidad de la ciudad: con una puntuación de 76, ocupa el séptimo lugar de las 200 ciudades de nuestro estudio. Sin embargo, el valor actual de la vivienda por pie cuadrado es de unos 120 dólares, menos de la mitad de ese valor previsto.
5. McAllen, Texas
Esta ciudad del sur de Texas es una de las más seguras de Estados Unidos, con una tasa de delitos violentos de sólo 126 por cada 100.000 habitantes. El clima cálido y seco del «Trópico de Texas» también puede atraer a las personas cansadas de los fríos y grises inviernos de los lugares del norte.
Sin embargo, el valor medio por pie cuadrado en McAllen fue de menos de 70 dólares en el transcurso de 2015. Nuestro modelo de proyección, basado en la calidad de vida de McAllen, valora la vida en la ciudad en cerca de 200 dólares por pie cuadrado.
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6. Baltimore, Maryland
Según Zillow, el valor de las viviendas en Baltimore ha aumentado más de un 5% en el último año. Con una puntuación de 66, es la 15ª ciudad más transitable de nuestro estudio. También tiene un clima bastante suave, con una media de sólo 50 días de temperaturas extremas al año (días en los que la máxima es inferior a 40 grados o la máxima es superior a 90 grados). Compárelo con Chicago, que tiene 90 días de este tipo al año.
El modelo de nuestro equipo determinó que, basándose en los ocho parámetros de calidad de vida que consideramos, el valor medio de la vivienda por pie cuadrado en Baltimore debería ser de unos 214 dólares. El valor real es de poco menos de 100 dólares.
7. Charleston, Carolina del Sur
¿Qué no le gusta de Charleston?? Tiene un clima cálido, hermosas playas y mucho que hacer. Sus 194 establecimientos de restauración y entretenimiento por cada 100.000 residentes se sitúan en el puesto 16 de las 200 ciudades analizadas por nuestro equipo. Su tasa de delitos violentos de 194 por cada 100.000 residentes es igualmente mucho más baja que la media.
Sin embargo, en comparación con muchas ciudades con atributos similares, Charleston es una ganga. El valor medio de la vivienda por pie cuadrado era inferior a 150 dólares de media en 2015 (ahora es de unos 156 dólares). Nuestro modelo proyecta que en base al nivel de vida debería ser de más de 265 dólares.
8. Allentown, Pensilvania
Situada en el pintoresco valle de Lehigh, Allentown es la tercera ciudad más grande de Pensilvania. El mercado de compra de viviendas en Allentown es ligeramente menos caro que el de Pittsburgh o Filadelfia. Es algo más transitable que Pittsburgh, con una puntuación de 65, y tiene una tasa de delitos violentos mucho menor que la de Filadelfia (527 delitos violentos por cada 100.000 habitantes, frente a los 1099 de Filadelfia). Nuestro modelo encontró que Allentown está infravalorada en unos 116 dólares por pie cuadrado.
9. Newark, Nueva Jersey
La mayor ciudad de Nueva Jersey suele quedar eclipsada por su vecina del este. Nuestro modelo proyectó un valor de la vivienda por pie cuadrado de 200 dólares.94 en Newark, todavía muy por debajo del valor previsto para la ciudad de Nueva York (357 dólares.81).
Sin embargo, teniendo en cuenta los valores reales actuales, Newark parece ser la mayor ganga. En 2015, el valor de las viviendas en Newark fue de unos 88 dólares por pie cuadrado, una fracción del valor de más de 412 dólares por pie cuadrado en Nueva York.
10. Overland Park, Kansas
Excelentes escuelas, una economía fuerte y bajos índices de criminalidad: en estas métricas, Overland Park se encuentra entre las mejores ciudades de nuestro estudio. Su tasa media de graduación en la escuela secundaria del 95% ocupa el sexto lugar de las 200 ciudades que analizamos. La tasa de desempleo del condado, que es inferior al 3%, es la quinta más baja de nuestro estudio. En resumen, nuestro modelo ha revelado que el valor por pie cuadrado de Overland Park, de unos 117 dólares, debería estar más cerca de los 227 dólares en función de la habitabilidad de la ciudad.
Metodología
Para desarrollar el modelo de valor de la vivienda, nuestro equipo recopiló datos sobre ocho indicadores distintos de la conveniencia de vivir en 200 de las mayores ciudades de Estados Unidos.S. A continuación, realizamos una regresión lineal por mínimos cuadrados2 de esas ocho métricas sobre el valor inmobiliario residencial en cada una de esas 200 ciudades. Este es el modelo resultante (el valor está en dólares por pie cuadrado):
Valor de la vivienda por pie cuadrado = 30.31 – (0.06 * tasa de delitos violentos) + (1.11 * tasa media de graduación en la escuela secundaria) + (0.11 * establecimientos de restauración y entretenimiento por cada 100.000 residentes) – (2.08 * número medio de días de precipitaciones significativas al año) – (1.27 * número de días con temperaturas extremadamente altas o bajas al año) + (3.00 * porcentaje de la población con una licenciatura o superior) + (4.63 * Puntuación a pie) – (0.30 * tasa de desempleo)
El R-cuadrado del modelo es 0.68, lo que significa que estas métricas pueden explicar el 68% de la variación del valor de la vivienda entre ciudades. Al introducir las cifras de cada ciudad de nuestro estudio en el modelo, podemos encontrar un valor proyectado y un residuo (la diferencia entre el valor proyectado y el valor real). Ese residuo representa la cantidad que la ciudad está sobrevalorada o infravalorada.
Como se ha descrito anteriormente, el modelo se basa exclusivamente en la calidad de vida y no tiene en cuenta una serie de factores o circunstancias que influyen en el valor de la vivienda. Entre los factores que quedan fuera de nuestro análisis están la tasa de construcción de nuevas viviendas, el coste relativo de los alquileres y la tasa de cambio de la población. Los valores proyectados no son, por tanto, una predicción; a partir de estos datos no podemos decir si los precios en una ciudad concreta subirán o bajarán.
Los datos sobre los índices de delitos violentos proceden de la herramienta Uniform Crime Reporting del FBI, así como de los sitios web de los gobiernos locales. Los datos sobre las tasas medias de graduación en la escuela secundaria proceden del sitio web EdFacts del Departamento de Educación. Los datos sobre el número de establecimientos de restauración y entretenimiento proceden de la U.S. La base de datos de los Códigos Postales de la Oficina del Censo.
Datos sobre el número medio de días de precipitación (el número de días al año con al menos 0.La información sobre el porcentaje de población con un título universitario o superior procede de la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica, así como los datos sobre el número de «días de temperaturas extremas».»Esa métrica suma el promedio de días al año en que las temperaturas máximas son inferiores a 40 o superiores a 90.
Los datos sobre el porcentaje de la población con un título universitario o superior proceden de la U.S. Encuesta de Comunidades Americanas de la Oficina del Censo. Los datos sobre las tasas de desempleo proceden de la Oficina de Estadísticas Laborales. Los datos sobre la puntuación a pie de cada ciudad proceden de WalkScore.com.
Los datos sobre el valor de la vivienda por pie cuadrado proceden de Zillow. Hemos utilizado los datos de Zillow para realizar nuestros propios cálculos. Hemos promediado las cifras mensuales del valor de la vivienda por pie cuadrado durante 2015 para obtener el valor medio de la vivienda por pie cuadrado de 2015.
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