Más del 65% de los estadounidenses poseen actualmente bienes inmuebles, según datos de la Oficina del Censo. Mientras que una buena parte probablemente vive en las casas que posee, hay muchos propietarios que, en cambio, compran propiedades con fines de inversión. Sin embargo, la inversión inmobiliaria no es para todo el mundo, ya que hay muchos aspectos de la propiedad de una inversión inmobiliaria que no atraen a todos los inversores (como el trato con los inquilinos o la contratación de un administrador de la propiedad). Si no está interesado en comprar una propiedad directamente pero le gustaría añadir inversiones inmobiliarias a su cartera, hay otra opción que puede considerar: el REIT hipotecario.
Hay una gran variedad de formas de invertir en bienes inmuebles, y un asesor financiero puede proporcionar una valiosa orientación sobre qué formas se ajustan a sus objetivos, plazos y perfil de riesgo.
Qué es un REIT?
Un REIT estándar, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una empresa que invierte en bienes inmuebles. Esto puede significar la financiación de la construcción de un nuevo complejo de apartamentos, la financiación de un centro médico o incluso la construcción de torres de telefonía móvil. En algunos casos, un REIT será también propietario y operador de la propiedad. Pero en cualquier caso, este tipo de valores son inversiones de capital.
Los REIT permiten a los inversores de todos los niveles invertir en bienes inmuebles, comprando carteras de activos. El REIT utilizará ese dinero para financiar determinados proyectos inmobiliarios; cuando esos proyectos generen ingresos -a través de la venta de participaciones o tal vez del arrendamiento de espacios de oficinas- los inversores recibirán una parte de esas ganancias en forma de dividendos.
Añadir REITs a su cartera puede ser una forma excelente de diversificar el componente de capital de sus inversiones, así como de crear un flujo de caja pasivo. Aunque ninguna inversión está garantizada, los REIT ofrecen tradicionalmente una gran rentabilidad.
Cómo funciona un REIT hipotecario
Los REITs hipotecarios, también conocidos como mREITs, funcionan de forma un poco diferente. No son inversiones de capital, sino que son esencialmente un prestamista. Desempeñan un papel integral en la provisión de liquidez al mercado inmobiliario, ayudando a financiar tanto a las empresas como a los propietarios de viviendas. Con un mREIT, la inversión se encuentra en la propia hipoteca de la propiedad. Un mREIT invertirá en hipotecas y valores respaldados por hipotecas (MBS), ya sea para propiedades comerciales o residenciales. Los REITs hipotecarios originarán hipotecas o comprarán esos valores respaldados por hipotecas en el futuro.
Gracias a los mREITS, tanto los propietarios de viviendas como los promotores pueden acceder a la financiación hipotecaria para sus propiedades personales y proyectos comerciales, mientras que los inversores pueden invertir en esas hipotecas y obtener una rentabilidad.
Los inversores pueden invertir en mREITs como si se tratara de un fondo de inversión, un fondo cotizado en bolsa (ETF) o una acción cotizada. El objetivo de los mREITs es obtener un beneficio entre los costes de financiación de las hipotecas y los intereses de esos activos. Tras adquirir acciones de un REIT hipotecario, los inversores se beneficiarán del margen de beneficio neto que el REIT reconoce. En la mayoría de los casos, los inversores recibirán pagos regulares de dividendos de sus inversiones en mREITs.
Ventajas de los REITs hipotecarios
No está seguro de si los mREITs son adecuados para usted? Hay algunas ventajas clave que hay que tener en cuenta.
Simplicidad
Si está buscando una inversión inmobiliaria sólida, pero no quiere necesariamente comprar (y gestionar) una propiedad física, los REITs hipotecarios pueden ser la respuesta. Estas inversiones le permiten financiar y beneficiarse de proyectos inmobiliarios, sin las molestias y el dolor de cabeza de la gestión diaria. No tienen que preocuparse por los retrasos en la construcción, las desocupaciones o los problemas de calentadores de agua con los inquilinos. Usted simplemente invierte en acciones del REIT hipotecario de su elección.
Dividendos
Según el IRS, al menos el 90% de los ingresos imponibles de un mREIT deben pagarse a los accionistas. Por ello, los fondos suelen estar bien gestionados y los inversores pueden esperar fuertes dividendos de forma regular. En otras palabras, los mREITs pueden ser una buena fuente de ingresos pasivos.
Apoyo del sector
Los REITs hipotecarios desempeñan un papel muy importante a la hora de proporcionar liquidez a las empresas hipotecarias, ya sea para financiar proyectos personales o comerciales. Invertir en mREITs permite a los inversores ayudar al sector hipotecario y mantenerlo en un terreno estable. Se trata de un ciclo que se autoperpetúa: los inversores siguen beneficiándose de un sector hipotecario fuerte, que su inversión contribuye a mantener.
Riesgos de los REIT hipotecarios
Como todas las inversiones, los mREITs no están exentos de riesgos. Algunos de ellos podrían afectar a los rendimientos reconocidos de su inversión, por lo que es importante tener en cuenta cada uno de ellos.
Contratos que terminan antes de tiempo
El beneficio de un prestamista hipotecario procede principalmente de los intereses obtenidos durante el plazo de amortización del préstamo. Si un prestatario finaliza el plazo de amortización antes de tiempo -ya sea pagando el préstamo antes de lo previsto o refinanciando para obtener un tipo de interés más bajo con otro prestamista-, ello repercutirá en el beneficio total. Dependiendo de los préstamos hipotecarios en los que invierta su mREIT, los contratos que se terminen antes de tiempo pueden afectar inesperadamente a sus rendimientos.
Tipos de interés
Dado que el interés y los tipos de interés son esenciales para el éxito de un REIT hipotecario, la fluctuación de los tipos de interés desempeña un papel directo. Si los tipos de interés del mercado bajan, por ejemplo, las nuevas originaciones y las hipotecas compradas tendrán un margen de beneficio menor que las emitidas a un tipo de interés más alto. Además, una vez que los tipos hipotecarios bajan, los prestatarios tienden a refinanciar sus préstamos para aprovechar los tipos más bajos. Esto podría dar lugar a una reducción de los beneficios de algunos préstamos y a la pérdida total de otros.
Incumplimiento del prestatario
Los REITs hipotecarios dependen del reembolso contratado de un préstamo hipotecario. Sin embargo, si el prestatario incumple, el prestamista (en este caso, su mREIT) podría verse seriamente afectado. Los riesgos de impago de los préstamos son mayores cuando se invierte en hipotecas que no están respaldadas por una agencia gubernamental, como Freddie Mac o Fannie Mae.
El resultado final
Los REITs hipotecarios ofrecen una forma sencilla y directa de invertir en propiedades inmobiliarias. Los inversores pueden cosechar los beneficios de los rendimientos hipotecarios sin tener que cargar con las molestias de la gestión inmobiliaria, a menudo con rendimientos de dividendos constantes y sólidos. Pero no están exentos de riesgos. Es importante tener en cuenta tanto las ventajas como los inconvenientes de esta opción de inversión inmobiliaria, antes de añadir los REITs hipotecarios a su cartera.
Consejos para invertir
- Existen innumerables formas de invertir en bienes inmuebles. Entender todas las opciones puede ser un reto. Por eso, trabajar con un asesor financiero tiene mucho sentido. Encontrar un asesor financiero no tiene por qué ser difícil. La herramienta de búsqueda de nuestro equipo puede ponerle en contacto con varias empresas de su zona en cuestión de minutos. Si está preparado, empiece ya.
- Quiere echar un vistazo a cómo será su cartera dentro de una década? La calculadora de inversiones de nuestro equipo puede ayudarle a hacerlo. Introduzca cuánto ha invertido, cuánto aporta y qué tasa de rendimiento espera. A continuación, le mostramos el crecimiento de su inversión a cinco, diez o incluso treinta años vista.