Las inversiones inmobiliarias pueden ayudar a diversificar su cartera mientras crean un flujo de ingresos adicional. Hay diferentes maneras de invertir en bienes raíces, incluyendo la posesión de una o más propiedades de alquiler. Empezar a invertir en alquileres significa saber cómo encontrar propiedades, cómo comprarlas y cómo utilizarlas para obtener beneficios. Es un poco más complicado que elegir acciones o fondos de inversión, pero hay un sólido potencial de recompensa si está dispuesto a aprender las cuerdas. Esta es una introducción a la inversión en propiedades de alquiler para principiantes.
Los bienes inmuebles son sólo una forma de diversificar su cartera. Un asesor financiero puede ayudarle a desarrollar una cartera realmente equilibrada que se ajuste a sus objetivos, a su calendario y a su perfil de riesgo.
Tipos de propiedades de alquiler para la inversión
Las propiedades en alquiler no son todas iguales en cuanto a la forma de utilizarlas para crear flujos de ingresos. Hay tres formas diferentes de aprovechar las propiedades de alquiler en una cartera:
- Alquileres a largo plazo
- Alquileres a corto plazo
- Alquileres llave en mano
Cada uno de estos tres tipos de acuerdos de alquiler requiere obtener respuestas a preguntas específicas.
Los alquileres a largo plazo son lo que usted puede pensar cuando considera las inversiones en propiedades de alquiler. Se trata de propiedades que se alquilan normalmente durante un año o más. Hay diferentes tipos de propiedades que pueden considerarse como alquileres a largo plazo, como casas unifamiliares, dúplex, casas adosadas, condominios y edificios de apartamentos.
Los alquileres a corto plazo, por otro lado, están diseñados para ser alquilados unos pocos meses o incluso unas pocas semanas a la vez. Por ejemplo, puede comprar una casa situada en un destino vacacional popular y alquilarla a los turistas en bloques de una semana. O puede comprar un apartamento en una zona urbana muy concurrida y alquilarlo semanal o mensualmente a viajeros de negocios.
Los alquileres llave en mano son similares a los alquileres a largo plazo, ya que están diseñados para ser alquilados durante periodos de tiempo más largos. La diferencia es que una propiedad «llave en mano» ya tiene todo preparado para generar ingresos por alquiler. Por ejemplo, puede comprar un alquiler llave en mano que ya tenga inquilinos y un administrador de la propiedad que supervise el cobro del alquiler y el mantenimiento.
Cómo los principiantes pueden ganar dinero invirtiendo en propiedades de alquiler
Además de entender cuáles son sus opciones con respecto a los tipos de propiedades de alquiler que puede poseer, también es importante saber cómo esas propiedades pueden generar ingresos. Hay cuatro formas diferentes de ganar dinero con las propiedades de alquiler:
- Flujo de caja
- Apreciación
- Ingresos pasivos
- Beneficios fiscales
En términos sencillos, el dinero en efectivo representa la diferencia entre el dinero que se recibe a través de los pagos de alquiler y lo que sale para cubrir los gastos de funcionamiento de su propiedad de alquiler. Por lo tanto, si tienes un alquiler que incurre en 500 dólares al mes en gastos y genera 1.500 dólares al mes en ingresos por alquiler, tu flujo de caja neto es de 1.000 dólares.
La revalorización se refiere a cómo aumenta el valor de una propiedad de alquiler con el tiempo. En comparación con las acciones u otras inversiones tradicionales, los bienes inmuebles son un activo que generalmente se revaloriza con el tiempo, independientemente de lo que ocurra en el mercado en general. Puede realizar este valor de revalorización cuando vende una propiedad de alquiler por más de lo que la compró.
Los ingresos pasivos se suelen utilizar para describir los ingresos que se obtienen más o menos en piloto automático. Los bienes inmuebles, en general, no son necesariamente una inversión pasiva. Se necesita tiempo y energía para supervisar y gestionar las propiedades de alquiler como propietario. Sin embargo, si desea que sus ingresos por alquiler sean más pasivos, puede delegar algunas de esas tareas en una empresa de gestión de propiedades. La contrapartida es que una parte de esos ingresos tendrá que destinarse a pagar los honorarios del gestor inmobiliario.
Ser propietario de una inversión inmobiliaria puede reportar beneficios fiscales si puede acogerse a las principales deducciones fiscales. Por ejemplo, cosas como la depreciación, los costes de reparación y mantenimiento y los intereses hipotecarios pueden deducirse de los ingresos imponibles. Cuantas más deducciones pueda reclamar, más podrá reducir la cantidad de impuestos que pueda deber.
Cómo elegir un inmueble de alquiler para invertir
La inversión en propiedades de alquiler comienza con la comprensión de una regla básica de los bienes raíces y que se refleja en la conocida frase «ubicación, ubicación, ubicación».»Los principiantes deberían hablar con un agente inmobiliario con experiencia que conozca bien un mercado de alquiler concreto. Un agente puede ofrecer información sobre la «temperatura» general del mercado, la tendencia de los precios de los alquileres y la dirección que pueden tomar en el futuro. Esto puede ser útil -incluso crucial- a la hora de decidir dónde comprar un inmueble de alquiler.
Específicamente, es importante entender cómo es el mercado de alquiler actual en una zona determinada, en términos de:
- Demanda de propiedades en alquiler
- La tendencia de los precios de los alquileres
- Índices de ocupación y vacantes
También es bueno observar las tendencias económicas más amplias y cómo pueden afectar al impulso de un mercado de alquiler concreto. Por ejemplo, aspectos como el crecimiento de la población y la solidez del mercado laboral son buenas señales, ya que sugieren que la demanda de alquileres puede mantenerse estable. Observar cómo la actividad de alquiler de una zona concreta se vio afectada por las recesiones económicas puede darle una idea de cómo le irá a usted si se repite algo similar.
Financiación de la compra de un inmueble de alquiler
Una vez que encuentre una propiedad de alquiler que se ajuste a sus necesidades y objetivos de inversión, el siguiente paso es comprarla. Hay diferentes maneras de pagar una propiedad de alquiler, empezando por el efectivo. Pero si no tiene ahorros sustanciales para invertir en una unidad de alquiler, lo más probable es que necesite financiación para cerrar el trato.
Obtener una hipoteca para comprar un alquiler a largo plazo, una propiedad llave en mano o un alquiler vacacional no es exactamente lo mismo que obtener una hipoteca para comprar una casa en la que piensas vivir. Por un lado, es posible que necesite tener más dinero en juego, por así decirlo. Eso significa dar un 20% o más de entrada a la propiedad. También tendrá que presupuestar entre el 2% y el 5% del precio de compra para cubrir los gastos de cierre.
Al comparar las opciones de hipotecas para una propiedad de alquiler, considere para qué tipo de tasas es probable que califique, en función de su puntuación de crédito y qué plazo de la hipoteca es apropiado. Un plazo de hipoteca más largo puede dar lugar a una cuota mensual más baja, por regla general, pero se pagará más en concepto de intereses a lo largo de la vida del préstamo, en comparación con un plazo más corto.
Trabajar con un agente inmobiliario experto puede ser de gran ayuda, e incluso puede ofrecerle recomendaciones sobre prestamistas hipotecarios que ofrezcan préstamos para propiedades de alquiler. Lo más importante es que, antes de pedir un préstamo para financiar una propiedad en alquiler, considere qué tipo de rendimiento de la inversión puede obtener. Esto significa que hay que tener en cuenta los gastos mensuales, incluidos los de la hipoteca, los impuestos y el mantenimiento, y luego compararlos con el tipo de ingresos mensuales que se calcula que generará la propiedad.
Sopese los pros y los contras de la gestión inmobiliaria
Como se ha mencionado anteriormente, la inversión inmobiliaria no es necesariamente pasiva si está gestionando constantemente las exigencias de ser propietario. Contratar a un administrador de fincas puede ahorrarle tiempo, ya que puede subcontratar una serie de tareas, como:
- Comercializar la propiedad para atraer a los inquilinos
- Examinar a los posibles candidatos al alquiler
- La gestión de los contratos de alquiler
- El cobro de los alquileres
- Ocuparse de las reparaciones y el mantenimiento
- Cómo responder a las preguntas o quejas de los inquilinos
De nuevo, pagará una cuota al gestor por sus servicios. Pero puede valer la pena si significa que los ingresos de su propiedad de alquiler se vuelven más pasivos. Considere cómo la adición de los honorarios de un administrador de la propiedad en sus gastos operativos mensuales puede afectar a su flujo de caja de inversión de alquiler para ayudar a decidir si tiene sentido.
El resultado final
Hay una serie de cosas que los principiantes que tengan curiosidad por alquilar propiedades deben tener en cuenta. Es una buena manera de diversificar su cartera y puede ser una sólida cobertura contra la inflación. Al considerar la posibilidad de ser propietario de una vivienda de alquiler, es importante tener en cuenta el rendimiento de la inversión que podría obtener, en función del tipo de propiedad que le gustaría poseer, los gastos operativos mensuales y los ingresos por alquiler que podría generar. Y recuerde esas tres L: ubicación, ubicación, ubicación.
Consejos para invertir
- Considere la posibilidad de hablar con un asesor financiero sobre cómo podría encajar la inversión en propiedades de alquiler en sus planes financieros. Encontrar un asesor financiero no tiene por qué ser difícil. La herramienta de búsqueda de asesores financieros de nuestro equipo facilita la conexión con asesores profesionales de su zona. Si está preparado, empiece ahora.
- Además de hacer los pagos de la hipoteca, hay otras consideraciones financieras que hay que tener en cuenta en relación con las propiedades de alquiler, especialmente los costes iniciales, los impuestos y las cuotas de mantenimiento. Una calculadora de hipotecas gratuita y fácil de usar puede asegurarte que entiendes todos tus gastos de alquiler.