Un préstamo inmobiliario comercial, también conocido como hipoteca comercial, es un préstamo para una propiedad utilizada con fines comerciales. La garantía de la hipoteca puede ser en parte el propio edificio, ya sea una oficina, un local comercial, un edificio de apartamentos, un almacén o cualquier otra promoción. A medida que vaya analizando qué son los préstamos inmobiliarios comerciales, cómo funcionan y qué tipos puede obtener, también podría considerar la posibilidad de encontrar un asesor financiero que le pueda orientar de forma práctica durante todo el proceso.
Préstamo inmobiliario comercial: Definición
Si es propietario de una pequeña empresa, es muy probable que alquile el local comercial que alberga su negocio minorista o el almacén donde guarda sus mercancías. Sin embargo, algunas personas (y empresas) optan por comprar un local comercial en lugar de alquilarlo. Y a menos que tengan suficiente dinero para pagar la propiedad en efectivo, probablemente buscarán un préstamo inmobiliario comercial.
Las hipotecas de viviendas suelen requerir un pago inicial de al menos el 20% si el comprador quiere evitar el pago del seguro hipotecario privado. Pero algunos préstamos, especialmente los de la VA y la FHA, permiten pagos iniciales de un solo dígito o incluso un pago inicial del 0%. Las hipotecas comerciales, por otro lado, pueden venir con requisitos de pago inicial tan altos como el 35%.
Un promotor inmobiliario, un fideicomiso o una corporación pueden solicitar una hipoteca comercial para asegurar la financiación de una propiedad comercial. A menudo, la entidad que contrata la hipoteca comercial alquilará después la propiedad comercial a los inquilinos y generará un beneficio.
Proceso de adquisición de préstamos inmobiliarios comerciales
Se pregunta cómo podría reunir suficiente dinero para cubrir un préstamo comercial con una relación préstamo-valor del 65%? La respuesta es que tendría que conseguir mucho dinero en efectivo. Por eso, los promotores e inversores ricos en capital suelen ser los propietarios de las hipotecas comerciales.
A la hora de argumentar por qué merece un préstamo inmobiliario comercial, le resultará útil conocer su «ingreso operativo neto» (NOI) estimado para la propiedad. Esto es sólo sus ingresos menos sus gastos en la propiedad. Estos gastos pueden ser para cosas como el mantenimiento y el personal.
Quiere que su NOI anual supere los pagos anuales de su préstamo inmobiliario comercial. Si lo hace, estará en apuros. Los prestamistas quieren ver que su NOI superará sus pagos anuales de la hipoteca por un margen saludable. De este modo, no se encontrará con problemas de liquidez que podrían llevarle a dejar de pagar un préstamo o incluso a incumplirlo.
Variedades de préstamos inmobiliarios comerciales
Préstamos permanentes
Un préstamo permanente es la primera hipoteca sobre una propiedad comercial recién construida. Los fondos desembolsados a través de estos préstamos se utilizan normalmente para ayudar a pagar un préstamo de construcción. Sin embargo, se sabe que también ayudan a la refinanciación.
Aunque el título de «permanente» le haría creer que estas hipotecas duran para siempre, suelen tener plazos de amortización de 20 o 25 años. Los bancos suelen ser los principales prestamistas de estos préstamos, pero las cooperativas de crédito y las compañías de seguros de vida también los ofrecen.
Préstamos de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA)
La Administración de Pequeñas Empresas, o SBA, garantiza, al menos parcialmente, los préstamos de los prestamistas aprobados por la SBA. La SBA suele respaldar hasta el 85% del valor del préstamo. Los préstamos de la SBA ofrecen muchas ventajas a los propietarios de negocios, como bajos pagos iniciales, tipos de interés sólidos y requisitos de calificación razonables.
No todos los préstamos de la SBA exigen un pago inicial. Sin embargo, la norma es del 10% al 20%, por lo que es posible que tenga que reunir algo de dinero en efectivo. En algunos casos, también puede aprovechar las subvenciones para pequeñas empresas.
Quizás la hipoteca más común de la SBA sea el préstamo 7(a). Pueden financiar cualquier etapa del proceso inmobiliario comercial, desde la compra del terreno hasta la construcción y la renovación. Los préstamos 7(a) pueden alcanzar los 5 millones de dólares. Los tipos de interés suelen ser fijos o variables, aunque es posible que reciba una combinación de ambos.
Préstamos puente
Un préstamo puente es un préstamo a corto plazo que se utiliza para cubrir las necesidades inmediatas de flujo de caja de una empresa mientras el propietario consigue financiación a largo plazo, cumple con una obligación financiera existente o vende la propiedad. Por estas razones, los préstamos puente van casi siempre acompañados de plazos de uno o dos años.
Si pides un préstamo puente, lo más probable es que recibas un tipo de interés elevado. Además, es posible que tenga que aportar alguna garantía, como el propio inmueble. Además, los préstamos puente suelen concederse únicamente a quienes tienen un crédito sólido y una relación deuda-ingresos baja.
Préstamos de dinero duro
Puede ser difícil para algunos propietarios de empresas conseguir una hipoteca inmobiliaria. Los préstamos de capital riesgo permiten a estas personas obtener un préstamo respaldado simplemente por el valor de la propiedad. Aunque esto ofrece requisitos de crédito menos estrictos, los prestamistas de dinero duro suelen prestar sólo alrededor del 70% del valor de la propiedad garantizada.
Los préstamos de capital riesgo son intrínsecamente arriesgados, ya que estás poniendo tu propiedad comercial como garantía. Esto significa que si no cumple con sus obligaciones, el prestamista podría decidir embargar su propiedad. Este riesgo puede ser demasiado grande, sobre todo para las empresas que aún tienen poco dinero.
Préstamos comerciales para la construcción
Si la construcción o renovación de su propia propiedad comercial está en la agenda, pero no califica para un préstamo de la SBA, un préstamo de construcción comercial podría ser su solución. Los fondos que se obtienen de estos préstamos no se reservan únicamente para materiales de construcción. También puede pagar por una mano de obra con ellos.
Sin embargo, los préstamos comerciales para la construcción funcionan de forma diferente a las hipotecas comerciales tradicionales. En lugar de recibir el importe total de su préstamo por adelantado, tendrá que ir sacando fondos del préstamo a medida que los necesite. Esto se conoce comúnmente como un «calendario de sorteo».»A medida que avanza en los distintos hitos del proceso de construcción, el prestamista enviará un inspector para asegurarse de que todo está terminado. Si es así, sólo entonces recibirá el siguiente pago.
Pago del préstamo inmobiliario comercial
Si parece que los prestamistas de préstamos comerciales están asumiendo una buena cantidad de riesgo, es porque lo están haciendo. ¿Qué pasa si no puede encontrar un inquilino para su espacio inmobiliario comercial?? Qué pasa si tienes que bajar los alquileres? O si sus gastos de mantenimiento son más altos de lo que preveía? Hay varios factores que pueden llevar a una empresa a incumplir una hipoteca comercial.
Este factor de riesgo, junto con el hecho de que las sumas de dinero son tan grandes en el sector inmobiliario comercial, hace que los prestamistas generalmente cobren tipos de interés más altos por los préstamos inmobiliarios comerciales que los que cobran por las hipotecas residenciales.
Además, los prestamistas podrían no estar dispuestos a esperar el estándar de 30 años al que se adhieren las hipotecas residenciales. Es común que los préstamos inmobiliarios comerciales sean hipotecas globales, que comienzan con un período de pagos regulares de intereses y terminan con un pago único.
Conclusión
Los inversores que consiguen superar el proceso de préstamo inmobiliario comercial pueden obtener un beneficio considerable a cambio del capital que aportan. Al igual que otros prestatarios, los que buscan un préstamo inmobiliario comercial deben tener un crédito sólido y suficientes ingresos para cubrir los pagos mensuales de la hipoteca. Si carecen de estas credenciales, tendrán dificultades para financiar una operación inmobiliaria comercial.
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