Una escritura de garantía, como su nombre indica, viene con garantías. La persona o personas que transfieren la propiedad, ya sea que se compre como residencia o como inversión, garantizan que son dueños de la misma y tienen la autoridad para transferir cualquier derecho sobre ella que esté incluido en la escritura. Una escritura de renuncia es más y menos amplia. No ofrece garantías sobre la parte o partes que transfieren la propiedad. En su lugar, simplemente dice que te dan todos y cada uno de los derechos que tienen en la propiedad subyacente, sean cuales sean esos derechos.
Considere la posibilidad de trabajar con un asesor financiero cuando compre o venda activos inmobiliarios.
Cómo funcionan las escrituras
Una escritura es un instrumento legal que le otorga la propiedad de un bien inmueble. Este documento legal contiene la descripción completa de la propiedad que recibe y los derechos específicos que recibirá o no. La persona que transfiere los derechos de propiedad se llama otorgante, mientras que la persona que recibe esos derechos de propiedad se llama cesionario.
Las escrituras suelen contener varios datos esenciales. El más crucial incluye:
- Título: Esto cubre quién es el dueño del título y si la propiedad está dividida entre más de una parte.
- Derechos: Esto detalla si usted es dueño de la propiedad por completo (conocido entre los abogados como «propiedad en pleno dominio»), o si otras partes tienen ciertos derechos sobre la propiedad.
- Descripción: Así se define la propiedad.
Una escritura debe existir por escrito, ya que todas las jurisdicciones requieren un registro escrito para las transferencias de bienes raíces. Debe especificar la propiedad que se transfiere, la intención específica del propietario de transferir esa propiedad y la persona que la recibe.
Es importante tener en cuenta que una escritura no es un contrato. Un contrato es un acuerdo entre dos partes para que cada una realice alguna acción en nombre de la otra. (Yo te doy 5 dólares, tú me das un café de lujo.) En lugar de una escritura es la acción. Es el documento que transfiere la propiedad descrita en. En una transacción inmobiliaria, las partes definen los términos de la venta en un documento (el contrato). A continuación, el propietario transmite esa propiedad en un documento aparte (la escritura).
Las escrituras modernas suelen utilizar descripciones estandarizadas de la propiedad para definir la propiedad que se transfiere, normalmente haciendo referencia a los registros públicos y a las divisiones de los planos. Las escrituras más antiguas, sin embargo, utilizan una mayor variedad de descripciones. Pueden utilizar medidas para describir una propiedad, referirse a registros históricos y a menudo basar la descripción de la propiedad en puntos de referencia. Esto puede causar una gran confusión cuando se trata de definir los límites de un terreno moderno, ya que las escrituras históricas pueden referirse a puntos de referencia que ya no existen o a documentos que se han perdido.
Esta es una de las razones por las que los abogados utilizan dos documentos principales cuando se trata de la transferencia de propiedades: la escritura de renuncia y la escritura de garantía.
¿Qué es una escritura de renuncia??
La escritura de renuncia es la forma más básica de escritura. En ella, el otorgante transfiere al cesionario todos y cada uno de los derechos que tiene sobre la propiedad. Como su nombre indica, el cesionario queda libre de cualquier reclamación sobre la propiedad.
El beneficio de una escritura de renuncia es la finalidad. El otorgante no puede hacer valer ninguna reclamación futura sobre la propiedad, mientras que el cesionario ha recibido todos los títulos que el otorgante tenía antes. La escritura de renuncia también es estructuralmente sencilla. En un sentido muy real, se podría escribir una en una servilleta de cóctel. No dice nada más que:
- Esta es la propiedad.
- Yo, el otorgante, transfiero todos mis derechos y la titularidad de la propiedad.
- Usted, el cesionario, recibe todos mis derechos y la titularidad de la propiedad.
Esta estructura hace que la escritura de renuncia sea popular para las transferencias en las que los derechos de propiedad pueden ser antiguos, impugnados o inciertos. Garantiza que cualquier derecho que tuviera el otorgante, ahora pertenece al cesionario. Sin embargo, una escritura de renuncia no certifica cuáles son los derechos del otorgante. Usted recibe lo que tiene el otorgante. Si ellos son los dueños de la propiedad, usted obtiene la propiedad absoluta de la misma. Si no hay ninguna reclamación legítima, no se obtiene nada.
Esto es especialmente complicado, ya que la propiedad de la tierra puede dividirse a lo largo del tiempo. Si el otorgante no es propietario del terreno, comparte la propiedad con otra persona o tiene derechos parciales sobre la propiedad, el terreno vendrá con esas restricciones. Independientemente del resultado, el cesionario no puede demandar en virtud de una escritura de renuncia.
Este es el principal problema de la escritura de renuncia. Si no obtienes los derechos de propiedad que esperabas, no tienes una causa de acción contra el otorgante. No puedes recuperar tu dinero ni tener ninguna otra forma de recuperación.
El sistema legal maneja este problema de varias maneras. A menudo, esto se resuelve en el contrato de compraventa de un terreno. El vendedor detallará el alcance de su propiedad en el inmueble, por lo que si el comprador recibe algo menos puede demandar en virtud de ese contrato. Es habitual que en las ventas de propiedades se utilice una escritura de renuncia y se proteja al comprador mediante el derecho contractual. Sin embargo, otra forma de gestionar esto es con una escritura de garantía.
¿Qué es una escritura de garantía??
Una escritura de garantía es en parte un contrato y en parte una transmisión. Como todas las escrituras, la escritura de garantía transfiere la propiedad de una persona a otra. Incluye una descripción de la propiedad que se transfiere, así como los derechos que el cedente tiene sobre dicha propiedad.
Sin embargo, una escritura de garantía da un paso más. Este documento también garantiza (o «garantiza») la naturaleza de los derechos del cedente sobre el terreno. En la mayoría de los casos, esto significa que la escritura de garantía certifica que el otorgante posee la propiedad en su totalidad, en «pleno dominio», y que ninguna otra parte puede reclamarla. Incluye una garantía de que nadie más tiene una participación en la propiedad, que no hay gravámenes ni otras cargas de deuda y que ningún tercero tiene derechos de acceso. Si existen reclamaciones de terceros, la escritura de garantía las detalla.
En una escritura de garantía, el otorgante asume la responsabilidad legal de la titularidad del terreno. En realidad, están diciendo: «Prometo que soy el dueño de este terreno, y esos derechos de propiedad son ahora tuyos».»Esto da al cesionario una causa de acción si algún tercero llega con una reclamación inesperada.
Esta causa de acción es la diferencia esencial entre una escritura de garantía y una renuncia.
Escritura de garantía frente a. Escritura de renuncia
La diferencia más importante entre una escritura de garantía y una escritura de renuncia es que una escritura de garantía te permite demandar al otorgante si algo va mal. La escritura de renuncia no le da derecho a demandar al otorgante si no le da los derechos de propiedad que esperaba. En las transacciones inmobiliarias modernas esta distinción se ha erosionado considerablemente.
Lo importante es recordar que ninguna escritura puede arreglar un título defectuoso. Si alguien te vende un terreno que no es de su propiedad, no puedes hacer nada para quitarle ese título. En cambio, la cuestión principal es cómo recuperar el dinero.
Con una escritura de garantía, tiene un derecho inherente a demandar al otorgante. Le prometieron en la propia escritura que tenían la titularidad y, en consecuencia, puede demandar sólo sobre esa base. Con una escritura de renuncia, no tiene derecho inherente a demandar. La escritura no prometía nada sobre la titularidad del otorgante, solo que te daba lo que tenía. En cambio, prácticamente todas las transacciones inmobiliarias modernas vienen con un contrato de venta del terreno. Este contrato especifica lo que el concedente está vendiendo, incluyendo el alcance de su título. Como comprador, si el vendedor le dio una escritura de renuncia a la propiedad que no poseía, usted demandaría bajo el contrato de venta.
En la mayoría de las transacciones, esto ha reducido, si no eliminado, la diferencia funcional entre las escrituras de renuncia y las de garantía.
Conclusión
Una escritura de renuncia transfiere todos los derechos de alguien en la propiedad subyacente, pero no asegura cuáles son esos derechos. Si es el propietario absoluto de la vivienda, la escritura de renuncia transfiere la plena propiedad. Si no son dueños de la propiedad, la escritura de renuncia no transfiere nada.
Una escritura de garantía transfiere los derechos de alguien en la propiedad subyacente. También promete que la persona que transfiere esta propiedad es realmente dueña de ella. Si transfieren derechos que no tienen, la escritura de garantía le da una causa de acción contra ellos.
Consejos para la compra y venta de inmuebles
- Listo para comprar su primera vivienda? Pensando en vender? Consulte a un asesor financiero para asegurarse de que está manejando las cosas de la mejor manera posible. Encontrar un asesor financiero cualificado no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo le pone en contacto con hasta tres asesores financieros que prestan servicio en su zona, y usted puede entrevistar a sus asesores coincidentes sin coste alguno para decidir cuál es el más adecuado para usted. Si está preparado para encontrar un asesor que le ayude a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ahora mismo.
- El entorno de los tipos hipotecarios es ahora más volátil que nunca. Consulta la tabla de tipos de interés hipotecarios de nuestro equipo para hacerte una mejor idea de cómo está el mercado en estos momentos.
- Su deuda hipotecaria puede jugar un papel importante en la forma de planificar su jubilación. Por eso una de sus herramientas más útiles es una calculadora hipotecaria gratuita.