La propiedad de bienes inmuebles se ha considerado tradicionalmente como una forma eficaz de protegerse contra la inflación. La lógica es sencilla: a medida que aumenta el precio de los bienes y servicios, también lo hace el valor de los inmuebles. Al igual que otros tipos de bienes inmuebles, las propiedades en alquiler pueden revalorizarse, pero no es la única ventaja de esta clase de activos. Los arrendadores obtienen ingresos pasivos o flujo de caja de sus propiedades, se benefician de ciertas exenciones fiscales y construyen capital mientras pagan los préstamos (si están usando hipotecas). Con la inflación en aumento en la U.S. en 2021, los inversores pueden buscar nuevos mercados inmobiliarios para invertir su dinero. Con esto en mente, nuestro equipo se propuso encontrar los lugares que son mejores para comprar y poseer propiedades de alquiler a largo plazo.
Para ello, observamos los datos de las 120 ciudades de U.S. ciudades con una población de 200.000 habitantes o más para medir la favorabilidad de la inversión en vivienda, la asequibilidad de la misma y la salud del mercado de alquiler en cada una de ellas. Para conocer los detalles de nuestras fuentes de datos y cómo hemos reunido toda la información para crear nuestra clasificación final, consulte la sección de Datos y Metodología a continuación.
Hallazgos clave
- Los mercados de alquiler de Florida pueblan los primeros puestos del estudio. El Estado del Sol tiene cinco ciudades entre las 20 primeras, incluida la No. 1 lugar para comprar y poseer propiedades de alquiler a largo plazo: Port St. Lucie. Tampa (No. 4), St. Petersburg (No. 12), Jacksonville (No. 15) y Orlando (No. 18) todos obtuvieron altas calificaciones en nuestro estudio, también. Las cinco ciudades se sitúan entre las 25 primeras (de un total de 120 ciudades del estudio) en la categoría de favorabilidad de la inversión en vivienda.
- Invertir en propiedades en los estados del sur y del oeste. Entre las 30 primeras del estudio, 14 ciudades están en el Sur y 11 en el Oeste, según las divisiones regionales del Censo. Después de Florida, mencionada anteriormente, Texas es el siguiente estado del Sur con el mayor número de ciudades (cuatro) entre las 30 primeras. Arizona lidera los estados del Oeste, con cinco ciudades entre las 30 primeras.
1. Puerto St. Lucie, FL
Puerto St. Lucie, Florida, es el mejor lugar de la U.S. para comprar y poseer propiedades de alquiler a largo plazo. Ocupa el primer lugar en cuanto a la favorabilidad de la inversión en vivienda, un índice de nuestro estudio que comprende la relación precio/alquiler, el cambio de cuatro años en el valor medio de la vivienda y el flujo de caja anual estimado. Los inversores en propiedades de alquiler tienen un flujo de caja anual estimado de 6.096 dólares, el cuarto mejor entre todas las ciudades de nuestro estudio. Y el valor de las viviendas ha subido más del 54% entre 2015 y 2019, el quinto mayor aumento de las 120 ciudades estudiadas.
2. Buffalo, NY
Buffalo, Nueva York, tiene la cuarta puntuación más alta de favorabilidad de la inversión en vivienda, en parte porque el valor medio de la vivienda se disparó un 55% entre 2015 y 2019, el cuarto mayor aumento del estudio. Esta ciudad del Cinturón del Óxido también tiene la octava mejor relación precio/alquiler, que se calcula dividiendo el valor medio de la vivienda por el alquiler medio anual (cuanto menor sea la relación precio/alquiler, mejor para el inversor). Y, los costes medios de la vivienda (hipotecas, impuestos, servicios públicos, etc.) en Buffalo son sólo el 13.17% de la renta media nacional de los hogares, la tercera más baja de las 120 ciudades.
3. Mesa, AZ
Mesa, Arizona, ocupa un lugar destacado en nuestro estudio en gran parte debido a las necesidades de vivienda de la ciudad. Entre 2015 y 2019, la población de Mesa creció un 5.46% más rápido que el crecimiento de su parque de viviendas, la sexta mayor diferencia de nuestro estudio. La mediana de los alquileres también aumentó un 26.46% de 2015 a 2019, que es el 17º mayor salto de las 120 ciudades. Las propiedades en alquiler, por su parte, tienen un flujo de caja anual estimado de 2.880 dólares.
4. Tampa, FL
Mientras que Port St. Lucie, Florida, encabeza nuestra lista, y Tampa no se queda atrás. Ubicada en la costa occidental del estado, Tampa tiene la décima mejor puntuación de favorabilidad de inversión en vivienda y la quinta mejor puntuación de oportunidades de alquiler. La mediana de los alquileres aumentó más del 23% entre 2015 y 2019, mientras que el desempleo era relativamente bajo en mayo de 2021 (4.6%), lo que convierte a Tampa en uno de los lugares más atractivos para la inversión en propiedades de alquiler. El valor medio de una vivienda en Tampa fue de 265.700 dólares en 2019, justo en el medio (59º) de las 120 ciudades de nuestro estudio.
5. Birmingham, AL
La capital de Alabama tiene la puntuación más alta del índice de asequibilidad de la vivienda de todas las 120 ciudades de nuestro estudio. Las propiedades son relativamente baratas en Birmingham, que tuvo el quinto valor medio de la vivienda más bajo en 2019 (98.800 dólares). La mediana de los costes de la vivienda también es relativamente baja en comparación con la mediana de los ingresos familiares nacionales (14.39%), el quinto más bajo de nuestro estudio.
6. Detroit, MI
Con los valores medios de la vivienda más baratos (58.900 dólares) y la mejor relación precio/alquiler (5.67) entre las 120 ciudades de nuestro estudio, la Ciudad del Motor de Michigan es un lugar viable para invertir en propiedades de alquiler. Los costes de la vivienda en Detroit son solo del 9.El 90% de la mediana de los ingresos familiares nacionales, también el más bajo de nuestro estudio. Con los bajos costes de la vivienda, las propiedades en alquiler de Detroit generan un flujo de caja estimado en 5.616 dólares al año, el séptimo mejor de la lista.
7. Glendale, AZ
Glendale ocupa el noveno lugar en general para la asequibilidad de la vivienda, gracias en parte a una baja tasa promedio de impuestos a la propiedad efectiva (0.56%), la 15ª más baja de todo nuestro estudio. Los precios de las viviendas también son relativamente asequibles (241.100 dólares en 2019). Las propiedades de alquiler de Glendale también tuvieron un flujo de caja promedio de 2.712 dólares al año, lo que coloca a la ciudad en el tercio superior del estudio para esa métrica.
8. Huntsville, AL
Huntsville, Alabama tiene un mercado de vivienda particularmente asequible. En 2019, el valor medio de una vivienda en la ciudad era de 185.200 dólares (el 34º más bajo), mientras que la tasa media efectiva de impuestos sobre la propiedad era de solo 0.54%, en el puesto 11 de la clasificación general. La población de la ciudad también crece más rápido que la construcción de viviendas. De hecho, Huntsville vio el crecimiento de la población superar el crecimiento de las unidades de vivienda en casi un 5% entre 2015 y 2019, la novena tasa más alta para esta métrica en el estudio.
9. Pittsburgh, PA
Pittsburgh, Pensilvania -la tercera ciudad del Cinturón del Óxido que se cuela en el top 10- ocupa el noveno lugar en el ranking general de la relación precio/alquiler (12.26) y el tercero en general para el flujo de efectivo anual estimado ($ 6,276). Los inversores inmobiliarios también pueden verse atraídos por la Ciudad del Acero por las viviendas relativamente baratas: el valor medio de la vivienda en 2019 fue de solo 149.200 dólares, el 14º más bajo de nuestro estudio.
10. Nashville, TN
Nashville, Tennessee, vio el tercer aumento más alto en el valor medio de la vivienda de 2015 a 2019, cuando los precios de la vivienda saltaron más del 55%. Aunque las viviendas en el área de Nashville son más caras (287.300 dólares en 2019) que casi el 60% de todos los lugares de nuestro estudio, los inversores inmobiliarios pueden sentirse atraídos por Music City y sus alrededores por un flujo de caja anual medio de casi 4.300 dólares y unos alquileres medios que aumentaron casi un 30% entre 2015 y 2019.
Datos y metodología
Para clasificar los mejores lugares para comprar y poseer propiedades de alquiler a largo plazo, hemos analizado los datos de todas las ciudades con una población de al menos 200.000 habitantes. Eso nos dejó con 120 en total. A continuación, los comparamos a través de estas tres categorías:
- Favorabilidad de la inversión en vivienda. Se trata de un índice que comprende las siguientes tres métricas: la relación precio/alquiler (valor medio de la vivienda dividido por el alquiler anual medio), el cambio porcentual en el valor medio de la vivienda entre 2015 y 2019 y el flujo de caja anual estimado (percentil 75 del alquiler menos los costes medios de la vivienda). Dimos una doble ponderación al flujo de caja anual estimado, convirtiéndolo en la métrica más importante de nuestro estudio.
- Asequibilidad de la vivienda. Este es un índice que comprende las siguientes tres métricas: Tasa efectiva de impuestos sobre la propiedad de 2019 (impuestos anuales sobre la propiedad divididos por el valor medio de la vivienda), valor medio de la vivienda de 2019 y costes de la vivienda como porcentaje de la renta media nacional de los hogares.
- Oportunidades de alquiler. Se trata de un índice que comprende las siguientes tres métricas: diferencia en puntos porcentuales entre el crecimiento de la población y el crecimiento de las unidades de vivienda de 2015 a 2019, la tasa de desempleo de mayo de 2021 y el cambio de cuatro años en el alquiler medio entre 2015 y 2019.
Con la excepción del desempleo, los datos para todas las métricas provienen de las Encuestas de la Comunidad Americana de 2015 y 2019 de la Oficina del Censo. La tasa de desempleo de mayo de 2021 proviene de la Oficina de Estadísticas Laborales.
Consejos para invertir en el sector inmobiliario
- Vale la pena buscar asesoramiento financiero profesional. Un asesor financiero puede guiarle en el proceso de inversión en bienes inmuebles o incluso invertir su capital en un fondo de inversión inmobiliaria (REIT). La herramienta gratuita de emparejamiento de nuestro equipo le pondrá en contacto con hasta tres asesores en solo cinco minutos. Si estás listo para encontrar un asesor para tus necesidades financieras, empieza ahora.
- Cuánto se puede pagar? Si estás pensando en pedir una hipoteca para comprar una vivienda de alquiler, nuestra calculadora de hipotecas te puede ayudar a calcular cuánto puedes pagar y a cuánto ascenderán tus pagos mensuales. Sólo hay que recordar que, si la propiedad no va a ser ocupada por el propietario, normalmente habrá que dar al menos un 20% de entrada. Además, no olvides tener en cuenta los costes de cierre utilizando nuestra calculadora de costes de cierre.
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