Los puntos hipotecarios son tasas que se pagan al prestamista por adelantado para reducir el tipo de interés del préstamo y, a su vez, las cuotas mensuales. Un solo punto hipotecario equivale al 1% del importe de su hipoteca. Por lo tanto, si contratas una hipoteca de 200.000 dólares, un punto equivale a 2.000 dólares. Al hacer esto, pagarás más ahora, pero estarás reduciendo tus costes a largo plazo. Sin embargo, como cualquier decisión financiera, no es necesariamente una buena decisión para todos. Cuando decida si pagar por los puntos de la hipoteca tiene sentido para usted, hable con un asesor financiero local sobre cómo un préstamo hipotecario puede afectar a su plan financiero a largo plazo.
Qué son los puntos hipotecarios?
Los puntos hipotecarios son esencialmente pagos especiales que se realizan al cierre de la hipoteca a cambio de un tipo de interés y unas cuotas mensuales más bajas en el préstamo. Por eso, la compra de puntos suele denominarse «comprar el tipo de interés».»Esta medida puede reducir lo que pagas a tu prestamista hipotecario a largo plazo, y también puede acercarte a tener tu propia casa antes.
En el mundo de la compra de vivienda, hay dos tipos de puntos hipotecarios:
- Puntos de descuento: Se trata básicamente de puntos hipotecarios como los descritos anteriormente. Cuantos más puntos compre, más bajará el tipo de interés. Los prestamistas establecen su propio marco de puntos hipotecarios. Por lo tanto, el grado de reducción del tipo de interés depende en última instancia de las condiciones de la entidad crediticia, del tipo de préstamo y del mercado inmobiliario en general. Pero puede esperar bajar el suyo entre un octavo y un cuarto de punto porcentual.
- Puntos de origen: Éstos cubren los gastos que su prestamista ha realizado para tramitar su préstamo. La cantidad de intereses que puede reducir con los puntos de descuento puede variar, pero normalmente puede negociar las condiciones con su prestamista. Forman parte de los costes de cierre generales.
Cómo calcular los puntos de la hipoteca
Imagínese este escenario. Usted contrata una hipoteca a 30 años con tipo fijo por 200.000 dólares con un tipo de interés del 5.5%. Su pago mensual sin puntos se traduce en 1.136 $.
Entonces, digamos que compra dos puntos hipotecarios por el 1% del importe del préstamo cada uno, es decir, 4.000 $. Como resultado, su tipo de interés baja al 5%. Acaba ahorrando 62 dólares al mes porque su nueva cuota mensual baja a 1.074 dólares.
Para calcular cuándo recuperarías ese dinero y empezarías a ahorrar, divide la cantidad que pagaste por los puntos entre la cantidad de ahorro mensual (4.000 $/62 $). El resultado es 64.5 meses. Por lo tanto, si te quedas en tu casa más tiempo, acabas ahorrando dinero a largo plazo.
Tenga en cuenta que nuestro ejemplo sólo cubre el capital y los intereses de su préstamo. No tiene en cuenta factores como los impuestos sobre la propiedad o el seguro de la vivienda.
Cuándo merecen la pena los puntos hipotecarios?
Si vas a comprar una casa y tienes algo de dinero extra para añadir al pago inicial, puedes considerar la posibilidad de rebajar el tipo de interés. Esto reduciría sus pagos en el futuro. Esta estrategia es especialmente buena si el vendedor está dispuesto a pagar algunos gastos de cierre. A menudo, el proceso contabiliza los puntos dentro de los costes pagados por el vendedor. Y si los paga usted mismo, los puntos hipotecarios suelen ser deducibles de impuestos.
En muchos casos de refinanciación, los costes de cierre se incluyen en el nuevo préstamo. Si tienes suficiente capital para absorber los costes más altos, puedes pagar los puntos de la hipoteca. Así podrá financiarlos en el préstamo y reducir su cuota mensual sin pagar de su bolsillo.
Además, si piensas conservar tu casa durante un tiempo, sería inteligente pagar puntos para bajar el tipo de interés. Pagar 2.000 dólares puede parecer una carga excesiva para reducir la tasa y el pago en una pequeña cantidad. Pero, si se ahorra 20 dólares en su pago mensual, recuperará el coste en poco más de ocho años.
Cuanto más bajo sea el tipo de interés que pueda asegurar por adelantado, menos probable será que quiera refinanciar en el futuro. Aunque no pague puntos, cada vez que refinancie, incurrirá en gastos. En un entorno de tipos bajos, pagar los puntos para conseguir el mejor tipo de interés tiene sentido. No querrá volver a refinanciar ese préstamo.
Pero cuando los tipos son más altos, en realidad sería mejor no comprar el tipo de interés. Si los tipos bajan en el futuro, puede tener la oportunidad de refinanciar antes de que haya aprovechado totalmente los puntos que pagó originalmente.
¿Debo pagar los puntos en mi hipoteca??
Si no puede permitirse realizar pagos iniciales considerables al cierre de su solicitud de hipoteca, es posible que desee mantener el tipo de interés actual y refinanciar su hipoteca en una fecha posterior. La refinanciación de una hipoteca consiste básicamente en pedir un nuevo préstamo para pagar la primera hipoteca, pero buscando un tipo de interés y unas condiciones mejores en la nueva. Esto tiene sentido si ha realizado los pagos a tiempo de su antigua hipoteca, ha pagado una cantidad decente de su capital y ha mejorado su puntuación de crédito desde que obtuvo la hipoteca inicial.
Si tiene algo de dinero en sus reservas y puede permitírselo, la compra de puntos hipotecarios puede ser una inversión rentable. En general, la compra de puntos hipotecarios es más beneficiosa cuando se tiene la intención de permanecer en la vivienda durante un largo periodo de tiempo y se puede permitir el pago de puntos hipotecarios.
Si este es su caso, le conviene hacer primero los números para ver si los puntos hipotecarios merecen realmente la pena. Un asesor financiero puede ayudarte en este proceso si no sabes por dónde empezar.
Qué son las comisiones de apertura?
¿Por qué muchos prestamistas cobran una comisión de apertura?? Para obtener un verdadero préstamo «sin punto», deben revelar una comisión del 1% y luego dar una rebaja correspondiente del 1%. ¿No tendría más sentido cotizar un préstamo «a la par» y dejar que el prestatario comprara el tipo de interés a la baja??
La razón por la que los prestamistas lo hacen así es por las leyes de divulgación de la Ley Dodd-Frank. Si el prestamista no revela una determinada comisión al principio, no puede añadirla después. Si un prestamista da a conocer una estimación del préstamo antes de fijar las condiciones del mismo, el hecho de no dar a conocer una comisión de apertura (o puntos) obligará al prestamista a cumplir esas condiciones.
Esto puede parecer algo bueno. Si los tipos suben durante el proceso de préstamo, puede obligarle a aceptar un tipo más alto. Supongamos que solicita un préstamo cuando el tipo de interés es del 3.5%. Cuando se está preparado para adquirir una vivienda, la tasa es peor. Su gestor de préstamos dice que puede conseguir 3.625% o 3.5% con el coste de un cuarto de punto (0.25%). Si no aparecen puntos ni gastos de apertura en el presupuesto del préstamo, el prestamista no podría ofrecerle esta segunda opción. Te verías obligado a aceptar el tipo de interés más alto.
Conclusión
Al igual que cualquier otra decisión financiera, el hecho de que los puntos de la hipoteca sean o no necesarios para usted dependerá de su situación personal. Realiza algunas simulaciones con una calculadora hipotecaria como la de nuestro equipo para hacerte una idea de cómo afectará la compra o no de puntos a tus pagos hipotecarios a largo plazo. Además, asegúrate de que los pagos de tu hipoteca se ajustan a tu presupuesto general.
Consejos para la compra de una vivienda
- La compra de una vivienda no es una tarea fácil, por lo que puede ser útil trabajar con un asesor financiero para calcular sus finanzas de antemano. Encontrar un asesor financiero cualificado no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo le pone en contacto con hasta tres asesores financieros de su zona, y puede entrevistar a sus asesores sin coste alguno para decidir cuál es el más adecuado para usted. Si está preparado para encontrar un asesor que le ayude a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ya.
- Antes de enamorarse de la casa de sus sueños, averigüe qué precios están realmente dentro de su presupuesto. Para ayudarte, echa un vistazo a la calculadora de nuestro equipo sobre cuánto puedo pagar por una vivienda. Todo lo que necesitas saber es dónde buscas casa, tu estado civil, tus ingresos anuales, tu deuda actual y tu puntuación de crédito.