Las subastas de viviendas suelen consistir en la venta de casas embargadas posiblemente por debajo del valor de mercado. Pueden servir como puerta de entrada a la propiedad de la vivienda a bajo coste. Pero las subastas de viviendas también implican muchos riesgos. En muchas ocasiones, no podrá entrar en la casa antes de pujar por ella. También es posible que se le apliquen comisiones ocultas por la subasta. Pero esta guía le ayudará a navegar por estas subastas como un profesional. Vamos a explicar cómo funcionan las subastas inmobiliarias, dónde encontrarlas y lo que debe saber antes de presentar una oferta. Cuando esté listo para comprar, un asesor financiero puede ayudarle a determinar la cantidad de casa que puede pagar, así como a planificar otros grandes objetivos financieros.
Cómo funcionan las subastas de viviendas
Cuando un propietario deja de pagar la hipoteca durante varios meses, el banco u otro prestamista puede ejecutar la hipoteca de la vivienda y proceder al desalojo de los inquilinos. A continuación, coloca la casa en una subasta de ejecución hipotecaria, que se lleva a cabo por los administradores contratados por el banco. El prestamista espera recuperar lo que aún se debe de la hipoteca, pero a menudo obtiene menos. No se le permite obtener más ni beneficiarse de la subasta.
En otros casos, el propietario puede dejar de pagar los impuestos de la propiedad durante muchos años. Así que las autoridades fiscales locales toman el control de la propiedad y la colocan en una subasta de gravámenes fiscales. Las autoridades gubernamentales son las encargadas de realizar los préstamos.
Cada uno de ellos puede desglosarse en otros dos tipos de subastas. En una subasta de confirmación, el prestamista tiene la opción de aceptar o no la oferta ganadora (en otras palabras, podría rechazar la venta si la oferta es demasiado baja). En una subasta absoluta, el mejor postor gana la propiedad. Pero antes de llevar a cabo una subasta de viviendas, asegúrese de consultar a su asesor financiero fiduciario, ya que existen riesgos.
Riesgos de las subastas de casas: Lo que hay que saber
En muchos casos, los subastadores de viviendas no le permitirán inspeccionar una casa antes de pujar por ella. Se vende tal cual. Así que si usted gana la puja, se queda con la propiedad independientemente de su estado.
Recuerde por qué estas casas fueron ejecutadas en primer lugar. Si los propietarios se saltaron los pagos de la hipoteca y/o los impuestos de la propiedad, probablemente también descuidaron los gastos básicos de mantenimiento. En algunos casos, incluso pueden haber causado daños intencionadamente cuando sabían que iban a perder la casa. Tendrá que pagar el coste de todas esas reparaciones cuando reciba la casa.
Y aunque pueda visitar una casa antes de la subasta, sólo podrá ver una parte. A menos que sea un contratista o un tasador de viviendas experto, es posible que no sepa qué buscar realmente. Puede haber problemas graves detrás de las paredes o bajo el suelo. De nuevo, tendrás que desembolsar más dinero para solucionar estos problemas. Y si los servicios públicos no están funcionando, no detectarás las fugas, los sistemas eléctricos defectuosos y otros peligros.
Incluso puede ser responsable de los gastos que no tienen nada que ver con la estructura de la casa. La propiedad puede tener reclamaciones o embargos contra ella de cualquier número de acreedores. Esa carga se traslada a usted junto con las llaves de su nueva casa.
Por supuesto, estamos cubriendo algunos de los peores escenarios que usted debe tener en cuenta. Hay formas de ganar a lo grande en las subastas de ejecuciones hipotecarias. Pero hay que hacerlo de la manera correcta.
Intente ver la mayor parte posible de la casa
Una buena manera de empezar es limitar la búsqueda a las casas que permiten inspecciones previas a la subasta. Puede llevar a un agente inmobiliario de confianza o a un tasador de viviendas con licencia para que le dé su opinión sobre el valor real de la propiedad. O si conoce a un contratista con experiencia, puede pedirle que le acompañe para evaluar la casa y estimar el coste de las reparaciones.
Al visitar la vivienda, también verá si está ocupada. Si hay ocupantes ilegales, eliminarlos puede llevar tiempo y dinero adicional. Esto puede afectar a cuánto puede permitirse pujar o si incluso quiere la casa.
Por supuesto, es posible que no encuentre ninguna casa que le guste si sólo tiene en cuenta las que permiten las inspecciones previas. Si necesita ampliar su búsqueda, intente, al menos, buscar propiedades que ofrezcan fotos. Si sólo puede ver fotos del exterior, sepa que el interior suele estar en peor estado que el exterior.
Compruebe si hay reclamaciones contra la propiedad antes de pujar
Como se ha mencionado anteriormente, una propiedad que sale a subasta puede tener varios gravámenes en su contra. Puedes contratar a una empresa de búsqueda de títulos para que realice una investigación al respecto. También puede descubrir si hay reclamaciones de propiedad contra el inmueble. En caso de que gane una puja, es posible que también quiera contratar un seguro de título poco después para protegerse de cualquier cosa que la compañía de títulos pueda haber pasado por alto.
Sepa contra quién puja
Las subastas pueden ser la mejor oportunidad para conseguir una casa porque hay menos gente compitiendo por ella. Pero esté prevenido: la competencia es feroz. Estas subastas no sólo atraen a los que compran una vivienda por primera vez. También es probable que esté en la sala de pujas con inversores inmobiliarios experimentados y otros profesionales del sector de la vivienda.
«Quienes asisten a las subastas de viviendas están muy bien informados», explica Ben Mizes, agente inmobiliario autorizado e inversor en bienes raíces . «Conocen la zona y lo que impulsa los beneficios de las inversiones inmobiliarias. Por supuesto, los nuevos inversores deberían probar las subastas de viviendas, pero tienen que entender contra quién están pujando.»
Una forma de adelantarse a la competencia es investigar el mercado inmobiliario de esa zona. Investiga por cuánto se venden las casas en la localidad para determinar dónde debes poner el límite en cuanto a la oferta. Un agente inmobiliario puede ayudar aquí.
Acudir con dinero en efectivo a una subasta de casas
Una vez que haya identificado algunas propiedades con posibilidades, es el momento de preparar su dinero en efectivo. Cada lugar de subasta, ya sea en línea o en persona, tiene sus propias normas y reglamentos, pero en general, puedes esperar tener que poner una parte de dinero por adelantado.
«Es probable que tenga que pagar un depósito de entre el 5% y el 10% del valor previsto de la casa sólo para pujar por ella», dice Mizes. «Aunque la fianza es reembolsable, si tiene previsto pujar por más de una vivienda, se acumula rápidamente.»
Entonces, si gana una subasta, probablemente tendrá que pagar la casa en su totalidad con dinero en efectivo o cheque de caja. A menudo hay que hacerlo inmediatamente o se dispone de poco tiempo para hacerlo. Si no paga en su totalidad, puede perder su depósito junto con la propiedad y enfrentarse a una prohibición de futuras subastas.
Además, es posible que le cobren tasas. En las subastas inmobiliarias intervienen más actores que los licitadores y el banco, y hay que pagar a todos ellos. Por lo general, sus honorarios recaen sobre usted, incluyendo el cargo del lugar que alberga la subasta, los abogados y otras entidades involucradas en llevar la propiedad a la subasta.
Dónde encontrar subastas de casas
Una de las mejores formas de encontrar una subasta de viviendas es buscar a través de los servicios directos de listado múltiple (MLS). Se trata de bases de datos comarcales que ofrecen una gran cantidad de información útil sobre las propiedades en oferta. Puede encontrar fotos, estado de ocupación, contratos de arrendamiento e incluso detalles sobre cualquier defecto de la propiedad. En esencia, pueden recortar o eliminar algunos de los pasos que hemos enumerado anteriormente. Sin embargo, cada condado establece sus propias normas y límites. En algunos casos, es posible que necesite una licencia inmobiliaria para acceder a ellas.
También puede encontrar listados en línea a través de sitios como RealtyTrac. Las subastas de casas en línea son cada vez más populares, pero la información no siempre es completa. Por ejemplo, un sitio web puede incluir una casa que no esté oficialmente embargada. El propietario puede estar en proceso de recuperar los pagos atrasados o negociar un acuerdo con el prestamista. En este caso, el anuncio puede desaparecer al pujar por él.
Los agentes inmobiliarios locales también pueden ofrecer alguna orientación. Pero este grupo es pequeño, porque la mayoría no cobra comisiones por estas subastas.
Qué hacer después de una subasta de casas
Si gana la puja, enhorabuena. Pero la propiedad no es técnicamente suya hasta que se obtiene el certificado de propiedad. Esto puede llevar unos días. Así que evite dar pasos importantes, como proyectos de renovación, hasta que los reciba. Un propietario anterior aún puede presentar una objeción legal.
Lo que hay que tener en cuenta
Las subastas de casas funcionan dando a los posibles compradores la oportunidad de pujar por propiedades embargadas. Las ofertas ganadoras suelen ser más bajas que los precios de mercado, pero tendrá que hacer sus deberes. Mucho, de hecho, para asegurarse de que no acabe con un pozo de dinero. También es probable que tenga que poder pagar la totalidad de la vivienda en efectivo. En general, estas operaciones pueden ser una gran inversión.
Consejos para compradores de vivienda con presupuesto
- Infórmese bien de los costes de las reformas antes de comprar una casa de segunda mano. Suelen salirse del presupuesto, así que asegúrate de tener fondos suficientes para cubrir las facturas.
- Si las subastas de casas no son para usted, considere los numerosos programas para compradores de primera vivienda que existen. A través de ellas, las personas con pagos iniciales pequeños o con puntuaciones de crédito más bajas pueden obtener hipotecas de bajo coste.
- Busque orientación profesional. Un asesor financiero puede ayudarle a emprender el camino financiero hacia la propiedad de una vivienda. Y nosotros podemos ayudarte a encontrar una. Nuestra herramienta de emparejamiento de asesores financieros de nuestro equipo le conecta con hasta tres asesores financieros de su zona. Hemos investigado a cada uno de ellos para asegurarnos de que están cualificados. Pero puedes evaluar sus perfiles antes de decidirte a trabajar con uno.