Si es propietario de una vivienda y ha iniciado el proceso de pago de su hipoteca, se enfrenta a algo llamado amortización de la hipoteca. La amortización es el acto de eliminar la deuda haciendo pagos regulares a lo largo del tiempo según un calendario establecido. Tener claro cómo funciona es importante si estás tratando de pagar tu hipoteca. Si quieres una orientación más práctica a medida que avanzas en el proceso, considera la posibilidad de buscar un asesor financiero.
Qué es la amortización de la hipoteca?
Para entender la amortización de una hipoteca, debes comprender la diferencia entre el pago de intereses y el pago del saldo principal del préstamo.
El capital es la cantidad de dinero que alguien pide prestada a un prestamista. Por lo tanto, si contratas una hipoteca de 250.000 dólares, tu saldo principal será originalmente de 250.000 dólares. Los intereses son la comisión que cobra el prestamista por permitirte utilizar su financiación. Debido a los intereses, lo que deberás por la compra de una casa supera los $250,000 que sacaste para financiar tu compra.
A través de la amortización del préstamo hipotecario, estás pagando una hipoteca pero no sólo estás devolviendo el dinero que pediste prestado. De hecho, cuando empieces a pagar la hipoteca, la mayor parte de tu dinero se destinará a pagar los intereses. Muy poca cantidad se utilizará para cubrir el saldo principal hasta que se acerque al final del calendario de amortización.
Como prestatario, su objetivo es realizar pagos puntuales todos los meses para que el saldo del préstamo principal sea cada vez menor y finalmente llegue a cero. Con cada pago de la hipoteca, se acumula el capital de la vivienda y se posee un porcentaje mayor de la misma.
La fórmula de amortización de la hipoteca
El porcentaje de los pagos de la hipoteca que se destina a los intereses y al saldo principal no es arbitrario. Esto se materializa en una «fórmula de amortización del préstamo.»Si quieres, puedes hacer los números tú mismo y crear tu propio cuadro de amortización. De esta manera, tendrás una mejor idea de cómo se amortizará tu préstamo hipotecario.
Para saber qué parte del primer pago de la hipoteca cubrirá los intereses que debes, tendrás que multiplicar el saldo original del préstamo por el tipo de interés periódico. El producto será el importe de los intereses que se deben pagar. A partir de ahí, puedes restar el importe del pago de intereses del importe total del pago para obtener la parte que se utilizará para cubrir el capital.
Supongamos que contratas una hipoteca de 200.000 $ a 30 años con un tipo de interés fijo del 4.25% de interés anual. Su primer pago hipotecario es de $984. Su tipo de interés mensual sería entonces del 0.354%, que es el 4.25% dividido entre 12 meses.
Por lo tanto, cuando realices el primer pago, pagarás 708 dólares de intereses (200.000 dólares x 0.00354) y los 276 dólares restantes se destinarán al capital (984 dólares – 708 dólares = 276 dólares). Esto te deja con un saldo de préstamo de 199.724 dólares, que son 200.000 dólares – 276 dólares (tu capital). Como se trata de una hipoteca de tipo fijo, puedes multiplicar el saldo restante por el tipo de interés mensual para calcular qué parte de tu segundo pago se destinará a los intereses (199.724 $ x 0.00354 = $707). Entonces puedes repetir el proceso para completar el cuadro de amortización de tu préstamo.
Aquí tienes un desglose a más largo plazo de este ejemplo:
| Ejemplo de amortización de una hipoteca | |||||
| Mes 1 | Mes #13 | Mes #25 | Meses #37 | Mes #49 | |
| Importe de los intereses | $708 | $696 | $684 | $671 | $657 |
| Importe del capital | $276 | $287 | $300 | $313 | $327 |
| Saldo global | $199,724 | $196,341 | $192,810 | $189,127 | $185,284 |
Algunos préstamos hipotecarios tienen pagos globales, por lo que no se amortizan completamente con el tiempo. En otras palabras, estas hipotecas te permiten hacer pequeños pagos mensuales que no son lo suficientemente grandes como para pagar todo el saldo del préstamo. Como resultado, tienes que hacer un pago único al final del plazo del préstamo.
Puedes hacer un plan de amortización si tienes que hacer un pago global. Supongamos que tiene un préstamo global de tasa fija a siete años, y que requiere que haga un pago global de $60,000. Tu tabla de amortización mostraría que haces pagos iguales cada mes durante seis años. Pero en el séptimo año tendrías que pagar 60.000 dólares, a menos que puedas vender tu casa o refinanciar tu préstamo.
Entender el calendario de amortización
Un plan de amortización es un gráfico detallado que desglosa los pagos del préstamo a lo largo de los años. Explica qué parte de cada pago se aplicará a los intereses frente al saldo principal. Encontrarás calendarios de amortización para los préstamos de amortización (o préstamos que se pagan mediante cuotas periódicas que cubren el interés y el saldo principal) que tienen un plazo de pago predeterminado, como las hipotecas y los préstamos para automóviles.
Si mirara una tabla de amortización, probablemente vería la fecha de pago mensual, el importe del pago, la cantidad que cubre el capital y el importe del pago que cubre los intereses. También es probable que veas la cantidad total de intereses que habrás pagado después de hacer cada pago y el tamaño del saldo restante del préstamo.
Cualquiera que tenga una hipoteca a 30 años tendrá un calendario de amortización del préstamo hipotecario que incluye un desglose de los 360 pagos (12 pagos al año durante 30 años) necesarios para liquidar su hipoteca. Si tienes una hipoteca a 15 años, verás 180 pagos. Existen planes de amortización tanto para las hipotecas de tipo fijo como para las de tipo variable, aunque los de estas últimas pueden ser más bien una estimación, ya que los tipos de interés pueden cambiar a medida que el préstamo vence.
Amortización negativa
Los prestamistas hipotecarios pueden dar a los prestatarios la opción de hacer pequeños pagos mensuales si eso es todo lo que pueden permitirse. Pero si esos pagos mínimos son demasiado pequeños y ni siquiera cubren el importe de los intereses que se deben pagar, el comprador de una vivienda tendrá que enfrentarse finalmente a una amortización negativa.
La amortización negativa se produce cuando el saldo del préstamo principal de un prestatario aumenta con el tiempo debido a los intereses no pagados. Los intereses se suman al capital, lo que obliga al propietario a pagar intereses sobre los intereses.
Supongamos, por ejemplo, que contratas un préstamo de 260.000 dólares. En lugar de que esa cifra disminuya mensualmente, podrías ver cómo esos 260.000 dólares aumentan a 280.000 o 300.000 dólares gracias a la amortización negativa. Esto puede ocurrir cuando se tiene una hipoteca de pago escalonado o una hipoteca de tipo variable con opción de pago.
Conclusión
La amortización es el pago de una deuda a lo largo de un periodo de tiempo mediante pagos programados. Cuando alguien paga un préstamo hipotecario, realiza una amortización de la hipoteca. Este proceso de pago es clave cuando se trata de entender cuánto se puede pagar mensualmente por una hipoteca. No pagar lo suficiente significa que acabará pagando más intereses y más dinero con el paso del tiempo.
Consejos para determinar qué hipoteca le conviene más
- Antes de iniciar la búsqueda de vivienda, intente calcular cuánto puede gastar en una casa. Esto, en teoría, evitará que se enamore de una casa que no puede llegar a pagar. Para conocer este problema, pásate por la calculadora de asequibilidad de la vivienda de nuestro equipo.
- Los asesores financieros tienen amplios conocimientos sobre el mundo de la inversión. Sin embargo, muchos de estos profesionales financieros se ocupan de múltiples áreas de la planificación financiera, incluidas las hipotecas. Así que puede valer la pena consultar a un asesor si quiere integrar un préstamo hipotecario importante en su vida. La herramienta de búsqueda de asesores financieros de nuestro equipo puede ponerle en contacto con hasta tres asesores fiduciarios de su zona. Sólo tienes que responder a nuestro cuestionario sobre tu estado financiero actual y tus necesidades.