La inversión en bienes inmuebles puede ofrecer una cobertura contra la inflación y ayudarle a crear una cartera diversificada. Si en algún momento decide que quiere cambiar sus dólares de inversión inmobiliaria, puede considerar un intercambio 1031. Este tipo de intercambio le permite aplazar el pago del impuesto sobre las plusvalías por la venta de una propiedad de inversión cuando los ingresos se utilizan para comprar otra propiedad similar. Un intercambio 1031 puede ser una herramienta útil de planificación fiscal, pero hay ciertas reglas que usted necesita saber para asegurarse de que está abordando de la manera correcta. Para obtener más orientación práctica, considere la posibilidad de contratar los servicios de un asesor financiero experto.
Intercambio 1031, definición
El artículo 1031 del Código de Impuestos Internos especifica lo que constituye un intercambio 1031:
«No se reconocerá ninguna ganancia o pérdida en el intercambio de bienes inmuebles mantenidos para su uso productivo en una actividad comercial o empresarial o para la inversión, si dichos bienes inmuebles se intercambian únicamente por bienes inmuebles de tipo similar que se van a mantener ya sea para su uso productivo en una actividad comercial o empresarial o para la inversión».»
Lo que esto significa, en términos sencillos, es que si vende un bien inmueble que tenía como inversión o para fines comerciales por otra inversión inmobiliaria similar, no tiene que declarar las plusvalías ni pagar impuestos por ellas al IRS.
Anteriormente, se podía utilizar el intercambio 1031 para inversiones distintas de las inmobiliarias, como maquinaria o equipos comerciales, objetos de colección, obras de arte o patentes. Sin embargo, la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos modificó las directrices del intercambio 1031, que ahora se limitan a los bienes inmuebles.
Cómo funciona un intercambio 1031
La mecánica de un intercambio 1031 es relativamente sencilla. Si es dueño de una propiedad de inversión que puede vender con una ganancia, podría utilizar los ingresos para comprar otra propiedad de inversión. No hay que pagar impuestos sobre las ganancias de la venta.
Lo principal a tener en cuenta sobre un intercambio 1031 es que el IRS es muy específico sobre lo que puede y no puede intercambiar. Sólo se permite el intercambio de bienes similares, lo que a efectos del IRS significa que las propiedades son «de la misma naturaleza o carácter, incluso si difieren en grado o calidad».»
Según el IRS, un intercambio en especie puede ocurrir independientemente de si una propiedad ha sido objeto de mejoras o no. Pero para que encaje, las propiedades tienen que ser similares. Por ejemplo, si posee un dúplex o un edificio de apartamentos y lo intercambia por otro dúplex o edificio de apartamentos, se trata de un intercambio en especie.
Pero no podrá utilizar un intercambio 1031 para vender una propiedad que posea en la Unión Europea.S. y comprar una propiedad en Canadá con impuestos diferidos. Estos son algunos de los activos que no pueden utilizarse en un intercambio 1031 Las propiedades compradas para revenderlas, los terrenos en desarrollo, las residencias personales y, en general, las casas compradas para arreglarlas y «cambiarlas».»
No hay límite en el número de veces que se puede hacer un intercambio 1031.
Facilitar un intercambio 1031
Aparte de seguir la regla de la similitud, los intercambios 1031 también tienen que pasar por los canales adecuados. Eso significa contar con un facilitador de intercambios que le ayude a lo largo del proceso. El IRS no le permite realizar intercambios 1031 por su cuenta.
El facilitador del intercambio puede ser un intermediario cualificado u otra persona que retenga los fondos del intercambio por usted como parte de un acuerdo de custodia, fideicomiso o intercambio. Si trabaja con un intermediario cualificado, esa persona no puede tener un interés en el intercambio. Por tanto, no puede utilizar a su agente inmobiliario o a un familiar para facilitar el intercambio.
El trabajo del intermediario es supervisar la venta de su antigua propiedad y la compra de una nueva, manteniendo mientras tanto el producto de la venta en depósito. El intermediario o facilitador también debe asegurarse de que todo el proceso se documente con precisión para que se pueda informar al IRS a efectos fiscales. También hay que tener en cuenta que el facilitador recibe una comisión por sus servicios.
Otras comisiones a tener en cuenta son
- Se pagan comisiones al agente de bolsa
- Tasas de tramitación
- Honorarios de los abogados
- Seguro de título
- Honorarios del intermediario
- Costes de depósito en garantía
Estos costes pueden pagarse con los fondos del intercambio. Pero no puede utilizar el dinero del intercambio 1031 para pagar los impuestos sobre la propiedad, las primas de seguro o los gastos de reparación y mantenimiento.
Tenga en cuenta también que todo esto tiene un calendario que debe seguirse. El IRS le permite 45 días para identificar una posible propiedad de reemplazo para la que está planeando vender. Tienes 180 días para comprar la nueva propiedad y todo el intercambio tiene que ser completado dentro de una ventana de 180 días (que incluye el período de 45 días para encontrar una propiedad) para que tengas derecho a una reducción de impuestos.
Ventajas de un intercambio 1031
La principal ventaja de un intercambio 1031 para usted es la oportunidad de aplazar el pago de impuestos sobre las ganancias de capital asociadas a la venta de una propiedad de inversión. Esto puede ser algo que le interese si prefiere evitar pagar el impuesto sobre las ganancias de capital al tipo más alto a corto plazo.
Un intercambio 1031 también puede ser útil para construir una cartera de múltiples propiedades de inversión. Por ejemplo, es posible intercambiar un activo inmobiliario por varias propiedades o viceversa, intercambiando varias propiedades por una sola inversión inmobiliaria. Puede utilizar el intercambio 1031 para adaptar sus inversiones inmobiliarias a sus necesidades y objetivos de rentabilidad.
Es posible operar al alza o a la baja y disfrutar de más flexibilidad que con otras inversiones inmobiliarias. Por ejemplo, con el crowdfunding inmobiliario o los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), generalmente tiene muy poca flexibilidad en cuanto a la fecha de salida. Y los REITs pueden carecer de transparencia cuando se trata de las inversiones subyacentes.
El uso de los intercambios 1031 para gestionar las propiedades de inversión significa que usted puede elegir cuándo salir de una propiedad y entrar en otra. Y a medida que sus propiedades se revalorizan, puede beneficiarse de un aumento de su patrimonio en esas posesiones.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que aún puede deber impuestos en un intercambio 1031 si está recibiendo un beneficio en efectivo de la transacción. Así, por ejemplo, si usted vende una propiedad que tiene una hipoteca de 1 millón de dólares y compra una nueva que sólo tiene una hipoteca de 750.000 dólares, la diferencia de 250.000 dólares se consideraría una ganancia de capital para usted y, por tanto, estaría sujeta a impuestos.
El resultado final
Un intercambio 1031 podría ayudarle a minimizar la responsabilidad fiscal al cambiar una propiedad de inversión por otra. Asegurarse de que se siguen las directrices del IRS es importante para evitar una factura fiscal inesperada. Si nunca ha intentado realizar un intercambio 1031, es posible que desee hablar de ello con un profesional fiscal o inmobiliario antes de seguir adelante.
Consejos para invertir
- Considere la posibilidad de hablar con un asesor financiero sobre los pormenores de la realización de un intercambio 1031 si posee una propiedad de inversión. Si todavía no tiene un asesor financiero, encontrar uno no tiene por qué ser complicado. La herramienta de búsqueda de asesores financieros de nuestro equipo puede ayudarle a ponerse en contacto, en cuestión de minutos, con asesores profesionales de su zona. Si está preparado, empiece ahora.
- Hay diferentes caminos que puede tomar para invertir en bienes raíces y es útil considerar todas las opciones. Por ejemplo, podrías invertir en una plataforma de crowdfunding, un REIT o un fondo de inversión inmobiliario. El análisis de los pros y los contras de cada una de ellas puede ayudarle a decidir cuál es la que más se ajusta a su tolerancia al riesgo y a sus objetivos.