Para la mayoría, su casa no sólo es su mayor inversión, sino la más cara. Y ese gasto no sólo incluye el precio de compra, sino una lista de otros costes que algunos compradores pasan por alto cuando firman en la línea de puntos. Por ejemplo, tendrá que hacer frente a los costes del seguro, los impuestos y los gastos de cierre. Uno de los gastos que hay que afrontar al comprar una casa son las comisiones de apertura, también conocidas como gastos de apertura. Estos datos pueden añadir miles de euros a los costes de cierre. A continuación, un desglose de los gastos de constitución de la hipoteca, su coste y cómo puede reducirlos.
Un asesor financiero puede ofrecerle información sobre la compra de una residencia que podría ahorrarle una suma importante durante la vida de la hipoteca.
Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
La comisión de apertura de la hipoteca es un cargo de la entidad crediticia que cubre los gastos de tramitación. En algunos casos, se trata de una comisión que se paga en el momento del cierre, al finalizar la refinanciación de la hipoteca o la compra de la vivienda. Pero, en ocasiones, los prestamistas dividen las comisiones de apertura en costes separados, como la comisión de suscripción y la de tramitación.
La comisión de tramitación sirve para pagar a la entidad crediticia por aceptar la solicitud de préstamo y reunir los documentos correspondientes. Por su parte, la comisión de suscripción cubre el gasto de que alguien estudie su solicitud y decida si cumple los requisitos.
En el caso de que la comisión de apertura cubra varios gastos, es probable que el prestamista los detalle en su documentación. Esta documentación forma parte de la Divulgación de Cierre, que su prestamista debe proporcionarle al menos tres días antes de la fecha de cierre. Si no es así, será una partida que cubra todos los gastos de apertura. Sin embargo, los gastos de apertura varían de un prestamista a otro. Por lo tanto, es importante que revise las comisiones de apertura al comparar sus opciones.
Las comisiones de apertura suelen oscilar entre el 0.5% y 1.5% del importe total del préstamo. Así que, por ejemplo, si se pide un préstamo hipotecario de 300.000 dólares, es posible que se paguen entre 1.500 y 4.500 dólares en concepto de comisiones de apertura.
Cómo evitar y reducir los gastos de apertura de una hipoteca
Aunque los prestatarios suelen pagar las comisiones de apertura, pueden conseguir que el vendedor de su vivienda cubra el coste como parte de una concesión al vendedor. Se trata básicamente de acuerdos por los que el vendedor de la vivienda paga los costes de cierre del comprador. Eso puede incluir costes como la comisión de apertura, el seguro del título, los gastos de tasación y los puntos de la hipoteca.
Lo más probable es que un vendedor acepte las concesiones del vendedor si:
- El inmueble necesita reparaciones o está en mal estado
- Hay poca demanda de compradores
- La vivienda lleva mucho tiempo en el mercado
- El propietario necesita vender y mudarse rápidamente
También es posible que el prestamista cubra los gastos de apertura. En este caso, le proporcionan algo llamado «crédito del prestamista».»Este crédito cubre una parte o la totalidad de los costes de cierre. Sin embargo, en estos casos debes aceptar una cantidad de préstamo mayor o un tipo de interés más alto a cambio, por lo que en realidad el prestamista no está cubriendo los gastos de apertura.
Si no puede evitar el pago de una comisión de apertura de un préstamo hipotecario, es posible que pueda rebajar la comisión. Prueba algunas de estas tácticas durante el proceso de compra de una vivienda:
Busque en el mercado
Como se ha mencionado anteriormente, el coste de las comisiones de apertura varía en función del prestamista. Así, debes asegurarte de que tienes un par de opciones disponibles. Pida presupuestos de préstamos a al menos varios prestamistas antes de decidirse por uno. Los presupuestos de los préstamos son documentos de tres páginas en los que se detallan los posibles gastos de la hipoteca. El prestamista debe proporcionarle el presupuesto del préstamo en un plazo de tres días laborables desde que reciba su solicitud. Y todos los prestamistas deben utilizar el mismo formulario. Como resultado, es más fácil comparar varias ofertas.
Negociar
El propio prestamista decide cuánto cobrar por las comisiones de apertura. Por lo tanto, tienen la capacidad de bajar o subir el cargo en base a la negociación. Tiene más posibilidades de que le rebajen la comisión de apertura si tiene una excelente puntuación crediticia. O bien, si da una gran cantidad de entrada a su casa, también puede obtener cargos más bajos. Esto se debe a que un pago inicial elevado indica que eres un prestatario de menor riesgo y que no es tan probable que no pagues el préstamo. Sin embargo, debe saber que esto no se extiende a otras comisiones. Las comisiones de terceros, como las de tasación, no son negociables a través del prestamista.
Pagar por adelantado
Algunos compradores de vivienda pueden permitirse pagar los gastos de cierre por adelantado. Si tiene esa capacidad, podría ayudarle a largo plazo. Por ejemplo, usted sabrá la cantidad exacta que debe gastar en los gastos de cierre. En comparación, quien no pueda pagarla por adelantado deberá hacerlo a lo largo del préstamo, ya que se integra en la propia hipoteca. Eso puede hacer que se sienta ambiguo en cuanto a cuánto se paga realmente al final.
Lo que hay que saber
Ocasionalmente, puedes encontrar un prestamista que no cobre ninguna comisión de apertura. Esto suele ser más habitual con los prestamistas online, aunque. Tienen menos gastos generales que las grandes instituciones financieras tradicionales, como los bancos. Y eso no significa que no acabes pagando de todas formas a través de otros costes. La mejor práctica es comparar precios antes de firmar con un prestamista concreto. Aunque no le cobren una comisión de apertura, es posible que le cobren una comisión más alta en otro lugar. Por lo tanto, es conveniente recopilar presupuestos de préstamos de varios prestamistas. De este modo, tendrá una variedad de opciones y podrá tomar una decisión informada basada en la oferta más competitiva.
Consejos para ahorrar para una casa
- La planificación financiera de una vivienda implica algo más que elegir el rango de precios adecuado. Hay que tener en cuenta los costes menores, como las comisiones de apertura. Si necesita ayuda para presupuestar la amplia gama de gastos que conlleva la compra de una vivienda, considere la posibilidad de trabajar con un asesor financiero. Encontrar un asesor financiero cualificado no tiene por qué ser difícil. La herramienta gratuita de nuestro equipo te pone en contacto con hasta tres asesores financieros que prestan servicio en tu zona, y puedes entrevistar a tus asesores sin coste alguno para decidir cuál es el más adecuado para ti. Si está preparado para encontrar un asesor que le ayude a alcanzar sus objetivos financieros, empiece ya.
- La calculadora de hipotecas de nuestro equipo puede ayudarle a saber lo que puede permitirse al revelar el coste total de un préstamo repartido a lo largo de la duración de la hipoteca.
- Los tipos hipotecarios son más volátiles de lo que han sido en mucho tiempo. Consulta la tabla de tipos hipotecarios de nuestro equipo para hacerte una mejor idea de cómo está el mercado en estos momentos.
- Se invierten muchos fondos en la vivienda, ya sea por las comisiones de apertura o el pago inicial. Pero ¿sabías que puedes utilizar tu casa para pagar otros gastos de tu vida?? Los propietarios de 62 años o más pueden pedir un préstamo sobre el valor de su vivienda con una hipoteca inversa. Entonces, pueden utilizar cualquier ahorro extra de la misma para financiar su jubilación.