Ser propietario de una vivienda puede aumentar considerablemente sus ahorros, pero también supone mucho trabajo. Además de las finanzas y responsabilidades de tu propio espacio vital, tienes que encontrar inquilinos, asegurar el seguro y pagar una hipoteca y los impuestos sobre la propiedad. Alquilar una vivienda también puede complicar su situación fiscal personal. Por suerte, el Tío Sam le permite deducir algunos gastos asociados a la gestión de una propiedad de alquiler. La Agencia Tributaria estipula que los gastos deducibles deben ser ordinarios y generalmente aceptados en el negocio del alquiler, además de ser necesarios para la gestión y el mantenimiento de la propiedad. También puede trabajar con un asesor financiero que le ayude a gestionar el impacto fiscal y financiero de sus propiedades inmobiliarias.
Deducción de los intereses de la hipoteca
La mayoría de los propietarios utilizan una hipoteca para comprar su propia casa, y lo mismo ocurre con las propiedades de alquiler. Los propietarios con una hipoteca encontrarán que el interés del préstamo es su mayor gasto deducible. Para aclarar, no se puede deducir la parte de la cuota de la hipoteca que se destina al importe del préstamo principal. En cambio, la deducción sólo se aplica a los pagos de intereses. Estos componentes aparecerán por separado en su declaración mensual, por lo que son fáciles de consultar. Basta con multiplicar el importe mensual por 12 para obtener el total de intereses anuales.
Además de los intereses hipotecarios, puede deducir las comisiones de apertura y los puntos utilizados para comprar o refinanciar su propiedad de alquiler, los intereses de los préstamos sin garantía utilizados para las mejoras y cualquier interés de la tarjeta de crédito para las compras relacionadas con su propiedad de alquiler. Cuando llegue el momento de pagar los impuestos, deberás haber gastado dinero en estas compras para poder optar a la ayuda. Dado que puede ser complicado determinar qué cuenta y cómo presentar estos cargos por intereses extraños, considere consultar a un contador o asesor financiero para que le ayude.
Cómo deducir sus impuestos sobre la propiedad
Casi todos los gobiernos estatales y locales cobran impuestos sobre la propiedad. Dependiendo de la ubicación de su propiedad de alquiler, pueden variar desde unos pocos cientos de dólares hasta cientos de miles. Puede encontrar el tipo impositivo exacto en su zona consultando el resumen de su fideicomiso o preguntando a su asesor fiscal. Si su estado tiene requisitos de licencia de alquiler, también puede deducir cualquier tasa de licencia de propietario o de alquiler vacacional que la acompañe.
Debe tener en cuenta que el IRS limita la deducción de los ingresos estatales y locales, así como los impuestos sobre las ventas y la propiedad a una deducción combinada de 10.000 dólares (5.000 dólares para los contribuyentes casados que presentan declaraciones por separado). Esto significa que no puede deducir los impuestos estatales o locales pagados por encima del límite.
Si gestiona un alquiler a corto plazo, su estado, ciudad, condado o pueblo puede cobrar un tipo de tasa conocida como impuesto de ocupación. Muy similar al impuesto sobre las ventas, también puede deducir los impuestos sobre la ocupación. A propósito, si paga impuestos sobre las ventas de artículos relacionados con el negocio, impuestos sobre los salarios y la seguridad social de los empleados o tasas de inspección, asegúrese de deducirlos también.
Deducción de las primas del seguro
Los prestamistas pueden estipular que los propietarios obtengan una póliza de seguro antes de garantizar su hipoteca. Por suerte, cualquier forma de seguro se considera un gasto ordinario y necesario de la propiedad de alquiler y, por tanto, es deducible. La deducción se aplica a los seguros básicos de la vivienda, así como a los seguros de riesgos especiales y de responsabilidad civil.
Si tienes empleados, puedes deducir también el coste de su seguro médico y de compensación laboral. Aunque las primas de seguro tienden a ser un poco más altas para los alquileres, este impulso puede ayudar a compensar eso. Los propietarios también pueden deducir las pérdidas, incluidas las causadas por huracanes, terremotos, inundaciones y robos.
Cómo deducir la depreciación de su casa
Con el paso del tiempo, el desgaste y la obsolescencia reducen el valor de su propiedad de alquiler y su contenido. Este proceso, conocido como amortización, es deducible fiscalmente. Puede reclamar la amortización en cuanto su casa o apartamento esté disponible para el alquiler, aunque todavía no tenga inquilinos. La deducción puede realizarse durante la vida útil prevista de la propiedad, pero debe repartirse a lo largo de varios años (tenga en cuenta que el IRS dice que las propiedades en alquiler pueden depreciarse más del 27%).5 años.Sin embargo, ten en cuenta que el valor de la estructura puede depreciarse, pero no el valor del terreno.
También puede reclamar el valor de los equipos que le ayuden a dirigir su negocio de alquiler, como su ordenador o su automóvil, así como las mejoras que realice en la propiedad que añadan valor, adapten su uso o prolonguen su vida útil. Esto podría incluir la instalación de un nuevo techo, la adición de muebles o la actualización de los electrodomésticos. Para que se considere un gasto deducible, debe esperarse que dure más de un año, que sea valioso para su negocio de alquiler y que pierda valor con el tiempo. La publicación 946 del IRS, «How to Depreciate Property» (Cómo depreciar la propiedad), puede ayudarle a navegar por este proceso a veces enrevesado.
Deducción de su mantenimiento y reparaciones
Aunque las mejoras en la vivienda son deducibles a través de la depreciación, el código fiscal le permite deducir ciertos costes de reparación y mantenimiento por separado. La gran diferencia es que estos esfuerzos mantienen su propiedad en condiciones de ser alquilada, pero no añaden un valor significativo. Según la Agencia Tributaria, algunos ejemplos de mejoras son las ampliaciones (dormitorios, baños, terrazas, garajes, patios, porches), la jardinería, la calefacción y el aire acondicionado, la fontanería, el aislamiento, las mejoras interiores (cocina, electrodomésticos empotrados, moqueta de pared a pared, y otras reparaciones varias (tejado, ventanas contra tormentas, sistemas de seguridad, cableado).
Si contratas a otra persona para que haga el trabajo, puedes deducir los gastos de mano de obra. Lo mismo ocurre con los administradores de la propiedad o del lugar, si decide contratar a uno. Si opta por el «hágalo usted mismo», puede deducir los gastos de alquiler de herramientas y equipos. Las cuotas de la comunidad de propietarios y del condominio también son deducibles siguiendo el mismo principio.
Deducción de los servicios públicos
Cada propietario gestiona los servicios de forma diferente. Si opta por cubrir los gastos de gas, electricidad, agua, calefacción y aire acondicionado de su inquilino, serán deducibles. Si pagas por internet, cable o satélite, puedes deducirlos también como gasto de servicios públicos. Aunque su inquilino acepte reembolsarle los servicios públicos más adelante, puede seguir presentando la deducción por propiedad de alquiler y reclamar el reembolso como ingreso.
Deducir sus honorarios legales y profesionales
Los propietarios pueden deducir ciertos honorarios profesionales relacionados con la propiedad en alquiler. Si utiliza un contador público o un programa informático para preparar su declaración de la renta, asegúrese de deducir el coste.
Contrate a un abogado para que supervise los trámites del alquiler en cualquier momento del año? Deduce esos exorbitantes honorarios por hora. Utiliza un agente inmobiliario para encontrar a tus inquilinos? Deducir la comisión. Anuncie la propiedad en el periódico, en la radio o en Internet? Deducir los dólares de la publicidad.
Incluso los servicios de los asesores pueden deducirse siempre que se reúnan para hablar de la propiedad alquilada. Si tiene que desalojar a alguien, esta deducción le ayudará a cubrir los gastos legales y de presentación en el juzgado.
Todos ellos se consideran gastos de funcionamiento y deben deducirse como tales. Sin embargo, no puede deducir los honorarios legales utilizados para defender el título de su propiedad o recuperar y mejorar la propiedad.
Deducir sus viajes y transportes
Si eres un propietario que se desplaza a varias propiedades o tu alquiler está situado lejos de tu residencia, tus gastos de transporte son deducibles. Esto incluye el pago para mostrar su propiedad de alquiler, el cobro de los ingresos de alquiler y la conservación de su propiedad de alquiler durante todo el año. Sin embargo, quedan excluidos de esta póliza los desplazamientos razonables que se realicen con regularidad.
Puede deducir los viajes utilizando dos métodos: los gastos reales o la tasa estándar de kilometraje. Para 2021, la tasa estándar de kilometraje para uso empresarial era del 58.5 céntimos por kilómetro.
Deducir su espacio de oficina
Ya sea que realice su negocio en una propiedad comercial o en el dormitorio de invitados, puede deducir los gastos correspondientes. Los metros cuadrados o el coste del alquiler serán probablemente los mayores gastos. Sin embargo, también puedes incluir el precio de una impresora, el software del ordenador y cualquier otra cosa que utilices.
Mantenga la documentación de las compras que realiza y los registros del tiempo que dedica a la gestión de su propiedad de alquiler. Esta es una de las deducciones más comúnmente marcadas. A su vez, asegúrese de ser honesto sobre el desglose entre el uso comercial y el personal.
Cómo reclamar las deducciones del impuesto sobre el alquiler de bienes inmuebles
En general, debe presentar las deducciones de los impuestos sobre la propiedad de alquiler el mismo año en que paga los gastos utilizando un formulario del Anexo E. El proceso será mucho más manejable si lleva un registro detallado de todos los ingresos y costes relacionados con la propiedad a medida que se producen. Además, si alguna vez le hacen una auditoría, tendrá que presentar pruebas de cada deducción que reclame.
Mientras que hemos revisado varias deducciones de impuestos de la propiedad de alquiler arriba, el proceso de presentación se complica si usted utiliza la propiedad de alquiler como su residencia principal en cualquier momento en un año fiscal determinado. El formulario del Anexo E de cada año denota el número de días que usted puede utilizar personalmente su casa y el porcentaje de días que la propiedad puede ser alquilada al valor justo de mercado antes de que algo cambie. En la mayoría de los casos, no podrá deducir los gastos o pérdidas de uso personal en el Anexo E. Puede presentarlos utilizando un formulario del Anexo A si decide detallar sus deducciones.
Consejos para mantener una vida financiera sólida
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